序：

在南京，曾经写过不少国内各大门派房企系列。比如什么央企八仙、粤系五虎、闽系、深系、渝派、川系、浙系、以及本土的“苏大强”派等。

唯独，因为种种原因，没有写过从帝都入宁的“牛逼”房企，我们称之为北京房企在南京的那些年。如今，借着启迪冰雪科技城“复活”、金隅5天卖了1.9个亿、以及北京城建地王被曝负面缠身等话题热度，把这个选题顺势补上。真情回馈广大粉丝。

话说，近十年内，能在南京市场稍微“名留史册”的京派房企军团，算来算去，主要有六家（包括败走的）：启迪，京奥港，金隅，当代，北京城建，以及刚刚新进的石榴（K2）。为方便记忆，房叔将它们统称为“京派六侠”。

它们当中，有的基本是一轮游，来了又走了。有的勉强坚守，但活的并不开心，甚至再无后续拿地计划。有的作死冒进后直接败走，惨遭水土不服的滑铁卢。还有的，虽然刚杀入南京，但也不敢亲自“下场”，转而小心翼翼交给其他房企操盘。

其实，在风风火火、或跌跌撞撞闯入金陵城后，京城来的开发商们大多“混”得并不好。这，到底是为什么呢？

1

大侠金隅。关键词：错把老山当河西。

为何说金隅是京派大侠？因为，在多数南京人的心中，一座河西紫京府，牢牢奠定了其在南京的江湖地位。金隅因此收获河西改善圈层的芳心，一时成为风头无两的京派房企代表。

或许是开局太顺利，短暂起飞后的金隅很快就有点飘了。尤其在四年前的那一波拿地狂潮中，金隅一马当先，高调登顶江北老山排名前列2万+地王，排名前列时间喊出任性放风价：“我要卖精装4.5万一平！”

多年后再回头看，真乃“暖风熏得金隅醉，直把老山当河西。”彼时，被胜利冲昏头的金隅，完全无视20077元/㎡的高价面粉，就冒冒失失地闯进了老山深处。甚至一度天真地以为：“金粉”们能像仁恒的铁杆粉丝那样，纷纷追随“上山”，蜂拥而至到售楼处抢房。

哎，金大侠，你家老山一没学区，二没CBD，三被限价到没脾气。你是拿头跟河西大平层比啊？

当紫京府的传奇渐渐远去，只剩下紫京叠院兄弟多年苦苦挣扎的慢周转。于是，入宁后原本一手的好牌，结果硬生生地陷入“老山绞肉机”泥潭，差点就被弄糊掉了。

不过，人家金隅身为大侠，也不是输到就剩底裤。虽然前期投资失误，但自己选择的路，咬紧牙关也要走完。这不，五一小长假不是刚刚“冠绝江北”，卖了1.9个亿嘛（PS：大厂某刚需盘笑了：呵呵，老子一天就卖了8.5亿）。

莫慌，莫慌。后面还有较高放风4万/㎡的九龙湖G20宅地呢。那可是金隅今年打翻身仗的关键一役，是真正的“C位舞担”。

金隅南京，今年还能东山再起、逆风翻盘吗？我们不妨拭目以待。

2

二侠京奥港。关键词：冲动后的致命惩罚。

京派房企在南京，最令人唏嘘不已的，是二侠京奥港。犹如夜空中升起的绚烂烟火，在经历最耀眼的那几秒后，转眼就烟消云散了。

提到京奥港，房叔就一个字：痛！两个字：痛心！三个字：可惜了！

与大侠金隅一样，京奥港也是开局打响头炮。一座东水关公园旁的京门府，虽然盘子小（只有200多户），但在7年前成功打响了江湖名号，为南京城中豪宅阵营提气。

初次尝到溢价甜头的京奥港，很快就转变策略：不再满足于试水的“小打小闹”，而是要去争抢大货量的宅地，做南京有影响力的高端改善大盘。

2016年4月15日，京奥港经61轮争夺，以47.6亿摘得麒麟科创园G09地块，楼面地价22353元/㎡，溢价率达163%，成为麒麟新地王。而在此前，麒麟面粉只有8260元/㎡。

让人可惜的是，京奥港这次不幸地踩错了节奏。如果说得直白点，就是站错了队。并由此导致了南京楼市史上极为罕见的、也是最著名的一次“重大战略误判”。

这是一场至今仍值得深刻复盘的拿地误判。因为，它已经不是京奥港在南京的一次“不小心”失足那么简单，结果对于企业来说几乎是致命的。

最后的结局，我们也都看到了：那座满腔抱负要打造“城东首席科技生态豪宅”的未来墅，不得不含泪扒去11大科技系统的外衣，喊价4万一平精装房也改成毛坯入市，以均价2.58万/㎡“裸奔亏本甩卖”（仅比地价高出3500/㎡）。用尽了最后的力气，卖掉7成。 

经此一劫，麒麟最贵地王终于再也支撑不住，轰然倒下了。很快，随着34亿信托融资到期。京奥港不得不忍痛割肉，后续开发转交给了蓝光。

名噪一时的京奥港，从此也销声敛迹，默默地消失在江湖的烟雨纷飞中。

留给南京的，只有睿创新筑一期独特的“大波浪外立面”。仿佛在无声地诉说这家激进京企当年的泣血雄心，与支离破碎的美丽幻梦。

可是，没多少人知道，它当年即使拼尽了最后一点力气，也要把107㎡户型做成开间达到7米级的大横厅啊！

3

三侠启迪。关键词：欠南京人一座室内滑雪场。

从诞生起就傍上水木清华的启迪控股，出身京派名门。靠着“清华科技园”的当家招牌，在2011年以产城投综合体姿态杀入南京，发誓要为麒麟筑造一艘“不沉的方舟”（启迪方洲）。

彼时，为了打造低碳智能产业园+综合型知识社区，启迪还专门拉来港企“新天地之父”瑞安建业“合伙干大事”。万万没想到，勾地成功的第二天，瑞安宣布撤出，落跑了。

瑞安的临阵脱逃，让启迪的方舟之梦元气大伤。经过近两年的“恢复”，才重新启程。不过，整盘销售周期也随之延长。且在同质化的板块竞品压制下，一直卖得不温不火。

与京奥港相比，启迪无疑又是幸运的。早期以较低面粉价（科研综合体性质）勾地，住宅最后也赶上2016年疯狂上涨行情，成功实现咸鱼大翻身（从1.3万一路卖到2.6万），一口气收官清盘。

但，在完成拓荒麒麟科创园的历史使命后，启迪还有另一个历史使命至今还没“交作业”：那就是位于江北核心区的启迪国际冰雪科技城（乔波冰雪世界）。早在2011年6月就已拿地。憋了近九个年头后，才终于在2019下半年申报建筑许可，2020年初公示了住宅组团规划。

熟悉内情的人都知道：搁浅的9年里，号这座称打造南京首座室内滑雪场的“冰雪科技综合体”项目都经历了些什么？比如，地块据说要被转让（传言“启迪不要了”）。比如，地块规划调整（商业缩水腰斩一半）。但还好，5万方室内滑雪场的核心指标不变。

要知道，它当初的土地出让条件，是明确要求“2014年青奥会前建成投用”的。更没多少人注意到，项目九年前的“楼板价”，只有1778元/平方米。换言之，若按核心区3万/㎡限价计算，启迪以土地产权缩水9年的代价，让该项目增值16.8倍。将华润、雅居乐等神盘们远远比了下去。

从另一个角度看，如果它能早点建成，南京人或许在几年前就可以享受到500米室内滑雪赛道的乐趣。见证“华东首座冰雪综合体”引领纬七路隧道口的崛起。当然，滑雪场旁的12栋高层江景住宅，也注定会成为“江北门户的网红盘”。

可惜，没有如果。从2009年签约协议算起，让南京人无比期待的排名前列座室内滑雪场已经等了整整11年。现在少有能做的，是静静地等待四年前盖好的售楼处重新启封。“先把江景住宅卖掉再说”。

房叔也听说，启迪这次在产品上下足了功夫：98㎡做成三房，较大户型160㎡，精装入市。那么，项目溢价会达到多少呢？会不会全面突破3万+的红线呢？

答案，其实已经不言自明了：不管南京首座滑雪场短期建不建得起来，这根本不重要。最重要的是，启迪始终是那个“笑到最后”的人。

4

四侠北京城建。关键词：入市7个月，去化不到一半。

回首2017年3月前，江北新区一共出了9个“面粉”破2万+的高价地王，我们称之为“孤独九剑”。

其中，北京城建进军南京市场的“独苗”：江浦老山G48地块（西华龙樾），就是其中的“一把剑”。面粉一不小心，高达22439元/㎡。吓得这位北京来的包工头（建筑商）企业，一时进退维谷，左右两难。直到拿地三年后，才敢入市。

从项目去年11月首开，截至今天（5月13日），网上房地产数据显示：已开盘的204套房源中，共认购53套，成交32套。去化率还不到一半。

有人问：作为一家已入宁三年的北京老牌“地头蛇”，排名前列限价3万/㎡的低密度叠墅项目滞销的原因是什么？“是水土不服？还是老山绞肉机的竞争太残酷？”

种种迹象表明，该房企在南京很有可能“一轮游”。即卖完老山地王后，真的就打算不干了？（目前无任何后续拿地计划）

事实上，北京城建作为德基二期的“御用”建筑总包商，进入南京的时间比人们想象中更久：早在十多年前，就负责承建326米“德2”主塔楼与大型奢侈购物中心的全部工程。并凭借先进的超高层“双向逆作施工技法”被南京媒体争相报道。

很少有人知道，彼时的南京“300米+”超高层建筑市场，只有两座传奇不灭的地标，被来自沪上和京城的大鳄建筑商垄断施工“苦力活”。一座，是紫峰（上海建工）。另一座，是德2（北京城建）。

“承建过鸟巢，国家大剧院，大兴机场等超级工程的北京城建，专心做国家队的包工头不香吗？”有业内人士调侃称：“难道，非要学上海建工？看到南京住宅市场太火爆，也想自己开发几个楼盘，赚点南京人的银子？”

对了，听说该项目之前还推出过一批特价房，较高优惠（变相降价）63万一套。不知道，京派房企这样“放低身段”，会不会造成宝贵的“国有资产流失”？

现在回头再看，老山脚下的银子，还真的是不太好赚啊！

5

五侠当代。关键词：秦淮河边一轮游。

“近日路过鼓楼滨江的当代万国府。发现它竟然是京派房企在南京的最壕之作，没有之一！”上个月，有业内朋友圈爆料称：“很有可能，是南京最霸道、最精致的滨河法式大平层（若能全石材干挂更好）。”

没错，这个早在2013年拿地的项目，“地主”原本属于三金地产。2016年6月，该地块重新拿到土地交易市场改嫁，来自北京的“绿色科技专家”当代置业，力压景瑞、东原、绿都、栖霞建设、新城等对手，以3.4亿总价接盘。

但，“面粉”的接近翻番（从三金拿地13828元/㎡，涨至当代拿地24769元/㎡），也就注定了这块命途多舛的沿河迷你地块，不可能再继续做刚需产品。它少有的出路，就是豪宅。甚至，是打造区域内少有的，没有直接同类竞品的顶豪之王。

虽然，项目在施工中也闹出一些小小的不愉快：比如被南京多家媒体曝出无证施工，基坑支护塌方等问题。但所幸的是，最后楼还是盖起来了。项目的面积段和售价也没让富豪们失望：起步230㎡-250㎡纯粹大平层，首开均价4.3-4.4万/㎡，收官均价上扬至4.88万/㎡。

更难能可贵的是，它的所有主力户型，全部采用了大横厅+南向大阳台设计，“以确保每户都能较大化收纳秦淮河的景色”。这，在两年前横厅尚未流行的南京楼市，足以被视为一个非常另类的惊世作品了。

当然，万国府也并非优质无瑕。它最多，只是勉强完成当代在进入南京后，尝试树碑立传的初始任务。虽然作为法式洋房“三段式线条、老虎窗+立柱、梦莎式坡顶”一应俱全，也确实很吸引过往路人的眼球。可是，如果不告诉你，谁又知道它是北京当代盖的呢？

一轮游南京，默默回北京。难怪，有人会轻轻感叹：“万国府之后，南京再无当代！”

6

小侠石榴（K2）。关键词：紫东边角料的新玩家。

如果把尧化门以北的那个新港经开区，又叫兴智科技城，称为大紫东地区的“边角料”。估计大多数南京人还是点头表示同意的。

毕竟，是传统重工业区进行土地变性。不，应该叫“土地功能置换”。再说得直接点，就是在栖霞区点石成金之手的操盘下，也想飞上枝头变凤凰。至少，也能承接一部分燕子矶、徐庄软件园等地区外溢（买不起房）的刚需吧。

所以，京派军团最后的小侠石榴也来了。对，你没看错，就是那个传说中的代理公司出身，前些年在环京都市圈大展拳脚的K2。其实对南京市场“垂涎已久”：早在2016年，就意图染指南京。甚至半年内陆续缴纳了37个亿的土拍保证金。“让每一块待出让的土地，都有K2报名”（其中不乏鼓楼滨江、江北新区等热门地块）。

如此让人惊掉下巴的神级操作。让人不禁感叹：这才是北京来的爷们儿房企，这才是不差钱的真豪横！

可是，让人万万没料到的是：石榴（K2）真正进入南京，一直被“拖到”了四年后，而且进入的是“边角料”区域。今年4月，新港经开区G04地块，在历经81轮激烈竞价后，花落“石榴”。楼板地价17608元/㎡。未来入市成色几何？还有待观察。

什么？你们问石榴对南京刚需市场有没有信心？呵呵，路边社消息，G04地块将交给正荣操盘。看来，财大气粗的京派代表如石榴，也要先找个代理人合作，才能“为南京而荣”啊。

【写在最后】

PS：因为篇幅关系，少数新进南京不久的京派房企。比如那个偷偷摸摸跑到紫东核心区（青龙地铁小镇），卖起商办小公寓的东亚新华就不多赘述了。因为房叔写着写着，突然发现自己竟然泪流成河。也实在是写不动了。

虽然，它也是一家不折不扣的北京“小”房企。虽然，它在十年前就邀请冯小刚“小钢炮”倾情代言。虽然，它现在忙不迭地打出“总价80万起住紫核爆款”的诱人小广告。

难怪，房叔的好朋友刀爷抿嘴一笑说：这真是北京来的房企？感觉怎么看，怎么都有点LOW的样子？还是说，今后的京派房企进入南京做产品，是不是门槛变得越来越低了？

最后，房叔只能站在落地窗前，点上一根九五之尊。然后，轻轻挥一挥衣袖，深深地致敬那些入宁后一直在苦苦挣扎的、或是注定只能一轮游的京派房企军团。

嗯，这里是南京。不是北京。