1

世界只有一个南京，南京只有一个中心。

在南京，无论河西的房价如何“高歌猛进”，新街口作为“顶流”级别的CBD中心区仍然稳如泰山，不，是岿然不动的正牌老大。

“前几天去三亚旅游，回南京后的排名前列件事，就是下了飞机直奔新街口，与闺蜜们聚聚！”

家住河西江湾天成的“富二代”Z小姐，拖着大号旅行箱急匆匆走出禄口机场，一猫腰钻进了路边等待多时的丰田埃尔法，以一个舒展的姿势“躺在”不亚于航空头等舱的皮质座椅上。扭头对小助理说：“别忘了把免税店买的礼物整理一下，要送四五个人呢，都别搞乱咯！”

说话间，司机一脚油门，眨眼驶上了机场高速。我在一旁揶揄：“为什么不先回你的大河西呢？宇宙中心QQ桥，风景独好！”

Z小姐撇了撇嘴，语气有点不屑：“住河西是可以，但真心没逛街的地方啊。你也不看看，元通那边搞了多少年了？除了华采的盒马，还能去哪呢？”

按她的话说，老规矩，还是在新街口“会师”更方便，也更惬意。“有的闺蜜住城东，有的住城北，总不能让她们每次跑老远到江山大街来吧？关键是，很多商业还没建好，没法逛啊。”

身为标准“Z世代”（1995年-2010年后）人群的Z小姐，人见人羡：家中有“矿”，从小读贵族学校，长大又去澳洲留学（顺便在大堡礁学会了潜水）。原计划毕业留在当地实习，但去年因为疫情，回国后就再没出去了。

“我现在每天去老爸的公司晃一会儿，觉得好无聊。”Z小姐把玩着手中的Bearbrick，话锋一转：“不过，爸妈已经答应等我25岁的时候，让我自己搬出去住！哈哈哈，我终于要真正自由啦！”

说着说着，她突然紧蹙眉头：“房叔，你说。如果近期想买一套公寓，两三年后交房。是选河西还是新街口？”

我：“......你要听真话，还是假话？”

“别闹，当然是真话啦！”

好吧，如果一定要给你一个较佳答案，还是那流金淌银的三个字：新，街，口。

2

回首百年历史的新街口，是世界看南京的“首站”，更是当之无愧的“顶流”。

作为举世闻名的中华排名前列商圈，从民国时期就开始大手笔规划，到解放后涅槃重生，续写辉煌。南京新街口与其他新生代商圈相比，底蕴与内功堪称深厚。我们不妨共同回顾一下，作为百年传奇CBD，新街口一步步“登顶”的大事记：

1929年，根据民国《首都计划》，新街口被规划为南京城市“十字中心”商贸区，定位是全国排名前列，世界一流。

20世纪40年代，新街口就已发展为南京商业金融中心。汇集银行、饭店、商场、报社、酒吧以及戏院、影院等建筑，四条宽40多米的林荫大道（中山路+中山东路+中山南路+汉中路）在此交汇，中间形成环形的新街口广场。并以一尊孙中山铜像为分隔，时人称之为“中华排名前列商圈”。

1983年，金陵饭店在新街口广场西北角落成。以110.4米成为彼时的全国“排名前列高楼”，也当之无愧地成为南京城市现代化的新地标。

2001-2002年，借助全球“华商大会”契机，南京城建迎来大发展。新街口作为老城繁荣的封面地区，在不到1平方公里的范围内，集聚了数十家大型商场、购物中心及电器专卖店。重振“中华排名前列商圈”雄风。

2005年—2008年，南京陆续举办“十运会”、“世界城市论坛”等峰会，越来越自信地走上世界舞台。新街口作为南京“山水城林”理念下的头部商圈，同时也是当时长三角地区较大的“商圈”（超越上海徐家汇），声名愈加显赫。

2010年，南京地铁2号线投入运营。新街口地铁站（1、2号线十字交汇）的总数达到惊人的24个，在国内省会城市中堪称一枝独秀。“不少外地人表示快要绕晕了。”

2014年，趁着“青奥会”的余热与巨大惯性，南京再次进入新一轮“发展机遇期”。新街口作为市中心传统商圈代表，首次集齐“四大20亿级主力店王”（德基+金鹰+中央+新百），4家主力店王合计营业额170亿。牢固捍卫“中华排名前列商圈”的王者地位。

据当时媒体报道：“新街口商圈核心区面积不到0.3平方公里，集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业体就有近30家。1600余户大小商家星罗棋布,商业总面积达100万平方米。日均客流量达到50万人次，节假日较高客流量超过100万人次，整个商圈年销售额超300亿元。是大陆地区百货业最发达，最密集，也是本土商业最强大的排名前列商圈。”

2020年，在经历了疫情冲击，以及近年电商大潮后，作为老牌核心商圈的新街口依然岿然不动，业绩表现十分亮眼：四大主力店王合力支撑起国内少有同时拥有4个销售额均超过40亿以上的先进商圈。分别是德基广场（150亿），中央商场（56亿），金鹰国际（45亿），新百（43亿）。其中，德基的业绩增长幅度超过北京“顶奢代表”SKP。

强者恒强。当“四大金刚”合计贡献近300亿级的惊人销售额，新街口作为中华排名前列商圈再次展现出它历久弥新的独特魅力和强大底气。难怪，有业内人士指出：在新街口，如果单拎其中任何一座大型商场，其销售额都能“吊打”全国九成以上的同级别商场。

除了大型零售商业，新街口在总部办公与金融集聚方面，也长期牢牢占据南京主城区榜首：迄今累计吸引百余家世界五百强企业入驻。大多集中在金鹰国际、南京国金中心，金陵饭店亚太商务楼等高端写字楼内。“500强企业非常看重形象，而新街口一流的商务环境，深厚的商业底蕴，便利的轨交系统等可以一站式满足他们的需求。”　

万般皆好。但，新街口也深知：从长远看，还有一些不被大多数人注意到的痛点，急需填补或者说是“堵漏”。而一旦解决，即标志着它正式从“本土大鳄垄断话语权”迈入“真正的高级CBD商圈”的二次进阶蝶变期。

这，也是越来越多的南京“Z小姐”们最想看到的地方。

3

即使城市再向着“多中心、多组团”发展。真正的先进中心，只有一个。

恰如曼哈顿之于纽约、香榭丽舍之于巴黎、银座之于东京、外滩之于上海。人们去往全球城市，都会率先抵达这些中心C位板块，也就是“首站”。代表着一座全球城市的国际化魅力浓缩。

而正在加速迈入国际化都会城市序列的南京，在近年也愈发正视、并重新审视自己的“短板”：比如，城市的国际化程度如何提升？比如，新老城区在硬件水准上如何“无缝衔接”？比如，怎样较大程度地打开胸怀，迎接更多拥有百年深厚商业积淀的国际化巨头（包括外资、港资）入驻？

再延伸出去，如何让南京的商业更丰富多元，同步世界潮流？让南京的高端总部办公更接轨国际，吸引一流金融保险企业、大牌律所、咨询机构纷至沓来？以及，最重要的一点，如何建立在前两者的基础上，让新街口这样的底子雄厚的老牌CBD商圈“焕发第二春”？换言之，如何找回被河西、南部新城等夺走的“场子”？拿回属于自己的高端人居王位？

事实上，在那个来自香港的“置地”斩获东铁管巷地块之前，近20年集万千宠爱于一身的新街口，虽然已经做到了强二线省会城市中心区的优质，长期制霸“中华排名前列商圈”桂冠。但，也存在客观上的“短板”，或者说是痛点。严格来说，从自持商业、总部办公、高端人居三大方面，多少都有一点“难言之隐”：

（A）大型购物中心、百货长期被本土商业大鳄“把持”，甚至被坊间调侃为“苏皖排名前列商圈”。却也折射出一个无奈的事实：与成都、杭州等城市相比，商业国际化程度仍显得不足。尤其是拥有大牌运营经验的外资、港资商业巨头缺席，一直是新街口的小小遗憾。

（B）超5A级总部写字楼，绝大多数都是“租售并举”。即使在新街口，100%全自持运营（只租不售）的高端地标楼宇少之又少。与上海、广州等一线城市CBD存在较大差距。

（C）高端人居产品（包括行政级、服务式公寓），新街口一直未能如愿“登顶”。究其原因主要有二：1，南京老城区的开发趋于饱和，土地资源弥足珍贵。2，缺乏真正具有国际视野与长线运营经验的大牌港资、外资房企“锦上添花”，导入接轨世界的品牌开发理念与管理体系。

如是，世界只有一个南京，南京只有一个新街口。一个“新”字，从侧面体现出来的，不仅是商圈万象更新的意义，更是城市中心兼容并蓄的包容胸怀。也就预示着，下一轮巨变与革新正在酝酿，它终将破土而出，让世人眼前一亮。

所以，当Z小姐拎着她的Hermès手袋，昂首阔步地穿过德基二期的负一楼，穿过那家全南京潮人必须打卡的DEJI MAMO潮玩手办店，再穿过地铁站来到东方福莱德的背后时，会有点惊讶但又不失惊喜地发现：

“咦？在东方与大洋之间的围挡上，怎么多了一个巨大的、但又非常低调奢华有内涵的C字？”

没错！这，就是香港置地的“大C”。站在石鼓路上，我顾不上多看一眼身后的“新晋打卡潮地南台巷”，随口告诉她：就在东铁管巷，在新街口的西南象限，一座可能颠覆新街口，乃至整个南京想象的“重奢”综合体巨擘，正在悄然生长。而它的名字叫：

金陵中環。

“这是一个好听的名字！”Z小姐睁大了双眼：“是不是有点像北京的那座王府中环？或者说，是姊妹篇？”

“能确定的，是一脉相承的置地顶奢血统。但，放在南京，注定是一个更伟大的作品。”

事实上，作为香港置地在亚太地区打造的第四座顶奢中环系作品，它执着匠心运营的不仅是一座地标综合体。更是被业内誉为“地产界的奢侈品”。这，也让南京的金陵中環从拿地的那一刻起，身价就注定与众不同。

“值得一提的是，金陵中環的前身东铁管巷G84地块，曾经传出要建亚洲排名前列高楼。自2004年历经拍卖、转让、闲置、规划调整、土地收回等一系列波折，终于在2018年1月17日被香港置地以47.7亿元拥入怀中。后者宣布将投资超百亿打造这块新街口最后的净地。”

千呼万唤的东铁管巷，终于等到了一个较好的归宿。远道而来的香港置地，也一头扎进南京的心里，发誓要做一个较好的、能让时间记住的伟大项目。

“与其他中环系（比如香港中环十二峰、北京王府中环）较大的不同点在于，南京的金陵中環项目不仅拥有高比例的自持商业+办公面积，还是中环系百年以来少有可售物业。体现出对新街口核心资产的优质占有。”

在这座总开发量约34万方的地标内，除了近9万平方米的购物中心（含地下面积），以及近10万方的超高层写字楼（T1）全部由开发商自持运营，真正可以拿出来面对“高净值散户”销售的，只有约4万方的行政公寓。

另据消息，南京金陵中環项目将延续「中环系」百年奢贵基因，为新街口地区提供别具一格的文化艺术及生活体验，重新定义“同步世界的一站式生活场景”。

艺术，确实是置地血液中流淌着的最引以为傲的DNA之一。就像坐落在北京王府中环的“蛇形美术馆”，上海置汇旭辉广场的“800米梦幻多彩旋转彩虹桥”等，无一不为区域增加极具艺术气息的网红打卡元素。而在4月23日开幕的重庆光环购物公园，更是创造性地将“空中植物园”搬进纵跨六层高42米的穹顶中庭内，令人叹为观止。

难怪，有人说：在置地的产品体系内，定位轻奢活力的“光环系”尚且如此。定位更高端的、重奢品位的「中环系」的想象空间，就无需赘言了。

回首132年来，香港置地履迹香港、澳门、北京，为中国核心城市发展注入独特的长期价值。一座「中环系」，作为香港置地提升城市品位与奢华繁荣的代名词。必将复合全球都会精粹，高定新街口。重新定义生活时尚体验聚集地。

正因为一座即将绽放的“金陵中環”加持，南京新街口，也将继续发挥着令世界向往的“首站”魅力。作为长三角少有特大型城市的顶流CBD商圈，戴稳自己的王冠。

4

最后，让我们回到本文的开头：“Z小姐，最想买的顶奢服务式公寓在哪里？换言之，它该如何建立在一站式大都会生活的场景之上？”

答案，毫无疑问地，不是房子本身。而是要满足于以下三点：一，真正国际化的商业运营能力，是否完全具备？二，源源不断的商业活力，是否能够承载？三，艺术文化基因，是否满足高净值客群匹配的精神层面需求？

我想，一座「金陵中環」没有理由，不全部具备。实际上，这座规划超5A地标写字楼、顶奢商业mall、奢适行政公寓、城市绿洲、文化艺术中心等业态的约34万方“城中之城”，正是3.0版新街口商圈谋定破局的原点，将用焕然一新的港资操盘逻辑，复制香港中环等先进CBD运营经验，让新街口更“新”。

更何况，仅有4万方的公寓销售面积，注定将成为整个大新街口地区“能拿出来销售的”最宝贵，最稀缺的4万平方米。它不仅代表着香港置地致敬南京这座城市的较高礼序，也代表着新街口时隔多年后，再一次对整个长三角地区、乃至全球的富豪们“张开了资产红利的怀抱”。

因为，在寸土寸金的新街口，纯粹意义的顶奢人居产品（无论是公寓还是住宅）几乎绝迹。“说得再直白点，因为过去一直没有踩准时间，也许从未真正地出现过一次。”但如今，随着香港置地的强势进驻。这一切即将发生重大改变：

“在全国第四座中环综合体之上，既有60-120平米的云端行政公寓，也有160-260平米的千万级大平层产品。每户3.6米的层高，部分单位结合全景落地玻璃弧设计，营造出横卧云端之上俯瞰城心的上帝视角。另外还将提供空中花园、无边际泳池、会所、健身房等高端配置，以及对标文华东方奢华酒店的物业服务标准。”

毫无疑问的是，当香港置地遇见新街口，注定是两个百年价值符号的碰撞与相逢。等到数年后，你会在地铁1号线的“一号出入口”，一眼就能看到那个「琉璃之壁」（Cliff of Crystal），像巨大的舞台帘幕一样徐徐拉开。

届时，一座熠熠生辉的金陵中環，将通过地下，地上，空中三位一体的活力“潮核”，为新街口下一个百年奢贵，注入源源不断的加持动力。

所以，有人说：“是时候，再爱一次新街口”。可是真正伟大的理想与信念，是一直都在，一直深爱。因为无论你身在全球何处，或者回到南京，你一抬头，总会想起那个梦萦心头的名字。

是的，当你走在“三中路”上，抬眼一望，那座屹立在沧桑岁月与滚滚车流中的孙中山铜像。就是一切不言自明的答案。

从历史中走来，也将创造历史。最后，借用香港置地的那句广告词：心之所向，新街口。