2018年只剩下最后不到百日的时间，各位小伙伴，年初制定的计划，现在完成得怎么样？有没有一种很强的焦虑感？

【奸笑的表情包】

别怕，比你们焦虑的大有人在。比如，各家楼盘的营销总们。

既然是冲刺，那亟待上市的纯新盘就是种子选手了，我们统计发现：

1、四季度，南京预计将有40家纯新盘上市，其中，可能只有7家新盘的价格可能在2万/平以内。

2、这40家纯新盘中预计有超过一半的楼盘，可能要卖到3万元/㎡左右及以上；

3、接下来的南京楼市，一定会是竞争惨烈局面，各板块去化压力不同，部分纯新盘压力山大。对于有购房计划的朋友而言，供应量越大，可挑选余地和议价空间也越大，是一件好事。

接下来，我将为大家具体介绍下南京的纯新盘。

四季度40家纯新盘计划上市

我们统计发现，今年四季度南京预计将有这40家纯新盘计划开盘，具体见下图↓↓↓

从板块上看，江宁、江北依旧挑大梁：

江宁（15家）

九龙湖：葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉铂悦源墅、五矿澜悦栖原

青龙山：东城金茂悦II期、融侨观澜、江宁金茂悦

岔路口：武夷凌云公馆

正方新城：荣盛隽峰

禄口：中骏融信雍景台、中海云麓公馆、红豆香江华庭、恒大林溪郡、蓝天慧融家园

江宁滨江：鲁能硅谷公馆

横溪：美的雍翠园

江北（6家）

江浦：金辉白马云著、通宇林景蘭园、北京城建G48地块、中海原山

桥北：中建国熙公馆

高新：荣盛锦绣澜山

河西（4家）

河西中部：东原印长江、世茂天誉

河西南：河西金茂府、葛洲坝南京中国府

仙林（4家）

仙林湖：高科紫微堂、融信世纪东方

地铁小镇：招商正荣东望府、珑悦

城北（4家）

新玄武：星河天赋

尧化门：栖霞鲁能公馆

燕子矶：万象天地、中海燕矶听潮

城东（3家）

麒麟：时代天樾、星叶枫庭

汤山：汤山玉兰公馆

城南（3家）

两桥区域：中海城南公馆、禹洲嘉荟星岛

板桥：星叶欢乐城

城中（1家）

保利和光晨樾

刚需、改善该关注哪些楼盘？

我仔细调研了一下，四季度南京预计入市的40家纯新盘（不包含高淳、溧水、六合）里，房价2万/平及以下的楼盘预计只有7家，全部来自于江宁。

它们是禄口的中骏融信雍景台、中海云麓公馆、红豆香江华府、恒大林溪郡、蓝天慧融家园、江宁滨江的鲁能硅谷公馆、江宁横溪的美的雍翠园，按限价来看，它们大概率房价在2万/平以内。

其中，中骏融信雍景台分两期开发，预计12月加推1-4#，面积129平，共计240套；5-16#为二期，预计明年上市。

中海云麓公馆拟建14栋9至11层的小高层毛坯产品，总计600多套，共有三种户型，分别为80㎡两房、96㎡三房、118㎡四房，小区未来将引进中海物业。

江宁滨江的鲁能硅谷公馆作为板块内少有一个新盘，现房发售，预计较快年底开盘，刚需买房人可以关注。

让刚需泪目的是，越来越多的新盘房价直指3万左右甚至3万以上，买房难度直线飙升。

房价被限制在3万/平以内的楼盘，江北的几个高价地，金辉白马云著、中建国熙公馆、中海原山，江宁九龙湖的葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉铂悦源墅、五矿澜悦栖原即将首开的叠墅房源，青龙地铁小镇的招商正荣东望府、麒麟的星叶枫庭预计都在这个价格内。

值得注意的是，城南两家楼盘紧急宣布要开盘，分别是中海城南公馆、禹洲嘉荟星岛，前一家将于年末首开洋房，面积130-140平，后一家也计划年内首开，面积90-133㎡，目前放风价均在3万+，这个区域此前的新房均价也就在2万多，此次能否刷新，就看它们了。

而南京房价较高的区域，东原印长江预计11月公开售楼处，年底一次性加推3栋住宅，户型面积为125、144、170、175、185、190（跃层）、205平，共277套。

世茂天誉预计四季度首开公寓，建筑面积约70-200平米全球第三家可售洲际公寓。其中公寓产品户型面积70-200㎡，配备管家服务；住宅产品户型面积160㎡、200㎡、350㎡，放风价6万/㎡，单套总价预计千万起。

城中的保利和光晨樾计划年底推出65年产权公寓，放风价在4.5万/平左右，但因为面积较小，所以置业门槛相对来说不算太高。

新盘集中上市 刺刀见红

从2015年年末开始，南京土拍市入上行通道，地价不断创出新高，一批开发商拿了地王。

四季度新一批的地王项目将入市，在目前的环境下，这些高成本地块的入市，将面临很大的压力。

其实，在我盘点的纯新盘中，有不少很早就亮相了，一直说要开盘，却一直推迟。比较典型的几个项目：河西金茂府、葛洲坝南京中国府、高科紫微堂。

原因不难理解——限价打乱了很多开发商的节奏。早开盘，就意味着利润的损失。因此，大家也都倾向于用时间换空间，不断地将开盘时间推迟，寄希望于政策有松动的可能。

但限价依旧存在，尽管高价地项目获得松绑，但整体上并没有太大松动。对于开发商而言，拖得太久，不仅要承受越来越大的资金成本，原来积累的客户也会被竞品抢走，压力同样很大。

有的高价地还在煎熬，有的选择上市跑量了，江浦的金辉白马云著原本计划要做精装产品，现在很可能改毛坯。

金辉白马云著楼面地价为23235元/㎡，共规划有6栋住宅，预计年底上市。整个江北目前被限价在3万/㎡以内，按照金辉的地价，即使是在毛坯产品，利润空间也有限。

不仅是金辉白马云著这种地价和板块新房限价相差不大的板块，南京还有多幅高价地项目正在等待限价考验。

仙林湖地王融信世纪东方，地价逼近2.5万/平，预计10月份首开，推出建筑面积约88、99、117、124、143㎡的洋房，而仙林湖板块限价32000元/平，融信世纪东方成品交付，即将接受市场考验。

青龙山板块的融侨观澜地价1.9万，板块新房精装限价2.5万/平，而融侨观澜将精装交付，利润空间逼仄。

不仅利润受限，竞争也更加激烈。很多区域，竞品都是“一对一对”出现，甚至还有同一板块4盘都计划入市的。这些纯新盘不仅距离近，而且规划指标也趋同，堪称相爱相杀的“CP”。

比如仙林，仙林湖的融信世纪东方，地铁小镇2家楼盘，分别是招商正荣东望府、珑悦，目标客群都是仙林的老师、技术人员、公务员，相近的时间猛烈入市，客户还够用吗？

比如禄口板块，中骏融信雍景台、中海云麓公馆、红豆香江华府、恒大林溪郡等楼盘都有开盘计划，价格相近，位置也相近，买房人怎么选？

另外，很多板块还都出现了“左右手互搏”的局面，一家开发商会入股几个不同竞品，甚至有一家开发商操盘两个相邻竞品。

比如说正荣，参与招商正荣东望府的开发，也是时代天樾的拿地方，两个楼盘客户群体存在重叠，价格预计都在2.9万/平左右，竞争不可谓不激烈。

而金茂更被称为青龙山板块的“周伯通”，同时操盘东城金茂悦二期和江宁金茂悦。据说，俩项目像双胞胎……

楼市刺刀见红，四季度会不会再现“某区域渠道销售因争抢客户发生肢体冲突”的新闻？