（一）

毕升路，多数南京人可能并不熟悉。

它是位于仙林湖板块西北角，通往宁镇公路的一条全长只有920米的“小”路。

2020年，伴随着仙林湖史上首次出现三大品牌房企合作开发的少有新盘即将入市。昔日低调到没有任何存在感的毕升路，排名前列次走入南京买房人的视线中。

值得注意的是，毕升路，在地段上并不属于仙林湖的C位中心。严格说，这条路稍微边缘了一点。如果打开地图，顺着经天路-天佑路-仙林大道画一个圈，作为仙林湖板块的“大外环”。你会发现，毕升路恐怕连“入环”的资格也没有。

有意思的是，这条不到1公里的路，在过了保利春天与星叶枫情双双“把守”的经天路交叉口后，就立马改了名字，叫蔡伦路（明明就是同一条路嘛）。

虽然看似被“逼”到了边缘，但它仍是仙林湖通往宁镇公路的必经之路之一。难怪，去年10月央企招商以总价31.4亿拿下G67地块后，有人开玩笑称，在仙林湖历次新盘入市时（比如新城澜山、融信东方）都高喊着“我是最后一块地”的收官时代，后来的房企们只剩下给边角料地块“量体裁衣”的嫌疑。

但，不愧是“豪横”的央企大哥招商蛇口，居然硬生生地拉来淮安的水利地产，和四川的新希望地产。“仙林三结义”拜把子，准备点石成金，大干一场。

G67，就是今天的水沐雍荣府。当如今大多数人快要遗忘仙林湖，认为仙林湖的房地产开发趋于饱和，已经进入尾声之际。她不紧不慢地款款而来。

只见，她左手握着的倚天剑，名曰“三年首次出让的少有珍稀宅地”。右手还扛着一把屠龙刀，名曰“大国重器招商蛇口，时隔十四年后重返仙林的回归之作。”

OMG，您咋不说自己将为仙林湖带来焕然一新的New Hope？

实际上，从当年河西中部的雍华府，到河西南的雍和府，再到雨山路的雍宁府，这已是招商蛇口在南京打造的第四座“雍”字号项目。当然，中华门98亿地王因为产品定位太高，没敢直接纳入“雍”系家族。还有鼓楼滨江的桃园世纪，也特别不敢轻易操盘，丢给仁恒就好办多了。

“俱往矣，还看今朝。”无论如何，近年越来越依赖各种“三结义”合作的，以较大程度降低开发风险的招商蛇口，这一次选择在毕升路的尽头落脚。也是继2006年开发依云溪谷别墅之后，时隔十四年，再次拿回足以搅动仙林楼市的操盘权。

一座雍荣府，能否再续仙林雍荣之梦？

（二）

“南大，金中，金小旁！”

3月伊始，仙林湖少有纯新盘“独苗”—水沐雍荣府开始在“朋友圈”密集发声，卖力吆喝起来。

但，住在仙林湖的人都知道：这家新盘与金陵中学仙林分校中学部的实际直线距离，至少在3公里以上。“走路嫌远，开车嫌近，骑车刚好。”

地缘上的“非核心”，却并不妨碍，雍荣府即将成为仙林湖新的头号领袖。“等到隔壁融信的最后3栋高层卖完后，招商将顺理成章地接棒为新任老大。雍荣府也将是2020年整个仙林地区少有的纯新盘。”

这同时也意味着：招商如今再次回归仙林新房市场，竟然再次幸运地踩准了节奏：“因为没有竞品，所以唯我独尊”。

记得上一次，类似“垄断区域无竞品”的局面，还是在2006-2008年，招商依云溪谷的小别野独步仙林正核心的时代。

要知道，在那个本土中小开发商充斥市场的年代，拥有百年底蕴的招商蛇口，曾经在十多年前的南京早期高端客群心中，就是那个“看过世界”的人。

以2006年进入仙林的排名前列作品依云溪谷为例，容积率低至0.47。有独栋，有双拼，有联排。还有当时仙林少有的4800㎡私人会所，含标准泳池、网球场、篮球场等。被公认为是仙林高端别墅项目的开山之作。

可惜，好景不长。彼时，在南京高端市场初尝甜头的招商，很快就遭遇了一系列意外挫折。其中最著名的是“仙林湖退地”事件：即在2007年底联合九龙仓花费24亿多拿下的仙林湖头号地王，后来因为种种原因，在两年后无奈退地。

“在被南京国土局没收2.45亿港元保证金的四年后，招商九龙仓的巨幅退地被拆分成两块，重新挂牌出让。一块卖给了金地，一块卖给了新城。”这，也是招商排名前列次折戟仙林湖。只能默默吞下了苦涩的泪水。

仙林湖地王的意外败走，直接导致在短期内没有足够现金流进行补充。于是，招商甚至连重金打造的220米“南京排名前列座IFC”摩天大楼也索性卖了。

2008年底，招商发布公告：宣布出售位于新街口商圈的南京国际金融中心IFC，以16亿元人民币卖给了李嘉诚。后者在短暂持有五年后，又以24.8亿元抛售给了三胞集团。

“当时有一种声音认为，招商是丢车保帅。通过打包出售新街口国金中心资产，全力支持16万方仙林依云溪谷别墅区的开发。”有业内人士表示。

要知道，彼时的依云溪谷之于招商，犹如代表着“全村的希望”。不仅代表着百年招商进驻南京后的排名前列个高端人居作品，“提笔即先进”。也是整个仙林大学城当时较大规模、较大能级、较大手笔的别墅代表。某种意义上，它又是招商初心，匠心的代名词。

所以，我们也就不难理解，为什么招商如今在雍荣府的各种飞机稿里反复絮叨：“阔别仙林整整十四年后，我们今天终于回来了！”

请注意：虽然之前还有一个跟正荣合作开发的东望府，但很多人认为那是江宁区把持的“紫东核心区”，并不能算是传统意义上的“仙林地区”。而且2017年底的那次土拍，被招商进场抄底捡了个大便宜，比新城地王的面粉整整低了近1万/㎡。

事实证明：从2007年底到2017年底，招商在南京土地市场的表现变得越来越聪明了：不再轻易冒进，而是步步为营。如果一定要借用财经记者们最爱的褒扬房企辞藻，就叫“稳健”、“务实”。

别看中华门G98地王光是土地款砸下近百亿，是一块“难啃的骨头”。但也从侧面印证了招商蛇口在南京市场的特殊地位：尤其面对咄咄逼人的央企竞品天团，如保利、华润、金茂、中海等一众强手，招商可以依旧有底气亮出它狮子般的獠牙，宣告南京“也是我的主场”。

虽然有人说：“依云之后，再无溪谷。雍华之后，再无招商。”但，熟悉招商征战南京楼市近20年的人都知道，它的内心深处，一直有个强烈的夙愿：渴望重返仙林，回归梦开始的地方。

招商，是时候需要重新证明自己了。

（三）

2020年，当仙林湖把所有的期待交给招商，水利和新希望“三巨头”。我们也就不难理解：雍荣府之于招商的“正名”意义，其实非同一般。

首先，作为仙林湖在2016年9月之后，长达3年“空窗期”少有再次出让的纯住宅用地。招商理应对G67地块倍加珍惜，不能有任何理由，辜负了仙林湖好不容易“腾笼换鸟”挤出来的土地。

毕竟，鲜为人知的是：G67及后续待出让的5幅二类宅地，它们的“前身”均是研发用地“变性”而来。“只为补仓仙林湖长期房荒的住宅市场，才一脚迈进了经天路以北的剩余土地。”

其次，回首2019年10月10日，当招商蛇口以总价31.4亿将其揽入怀中的那一刻。重返仙林湖的拿地成本也在几何翻倍：十二年前招商排名前列次杀入仙林湖的地价仅4000多元/㎡，如今再次回归，楼面地价已达17867元/㎡，翻了4倍多。

但，对比融信世纪东方四年前高达2.4万多的“面粉价”。招商的楼板价足足便宜了7000多。在南京主城限价政策逐步松绑的当下，这也意味着，可以有更多的想象空间去打造“轻奢改善”的精装修产品。

综合各方面信息来看，雍荣府预计在不超过2.2的容积率指标下，拟建19栋高层住宅（17-20层），户型面积段已公开：89㎡、112㎡、137㎡。从规划效果图上看，小区外立面的颜值较高，以高墙窗比，大面积玻璃采光，轻松碾压目前仙林湖几乎全部的高层住宅项目。

笔者近期在项目现场看到，雍荣府已经全面动工。工地内有多台挖掘机、吊机在同时施工。询问工人情况时，他指着地块西南角的一栋二层小楼说：“那个就是售楼处，估计较快下个月就能开放接待了。”

值得一提的是，仙林湖目前大部分二手房小区，如保利、星叶、万科、金地等挂牌价已集体站稳3.5万/㎡，“楼王”高科荣境二手挂牌已突破4万/㎡。如果雍荣府在上半年按期入市，且首开均价被限制在3-3.5万/㎡以内，那么新的一二手倒挂刺激或将产生。

鉴于仙林湖目前的出货速度已经放缓，后续剩余宅地的出让周期较长。于是，那些诸如“越美好，越稀有”的直白广告词频频刷屏仙林湖之后，也就不让人感到略微夸张了。

所以，也就有了更强烈的期盼：但愿招商蛇口在时隔14年回归原点之后，能够不负仙林扩张之心，不负那片湖。

因为全仙林，都在看。