这一年的南京楼市，冷热不均。有热销的楼盘不愁客，有分销当道却依然难以热销的楼盘，有散尽营销费用却收获甚微的楼盘，几家欢喜几家愁。

这一年的南京楼市，跌宕起伏，让人不禁喜愁参半。有一摇便中的，有几次都未中签的，有买不到又退而求次的，也有索性收拾包裹回老家的。

楼市政策的变化，冷不丁上涨的首付比，让买房人们的心态也随之而变，不管怎么说，他们都是在南京只求一房的小人物。

2021年开篇，搜狐焦点南京站重磅推出《TA说|南京这一年，楼市小人物》系列选题，采访了这些小人物的故事，他们有的是置业顾问，有的是买房人，见证了南京楼市这一年的“腥风血雨”。

房子越贵，摇号的人群越多；刚需能买的热门板块，首付比、户型都在提档；

远走的刚需、奔波开盘现场的改善客，都是一房难求。

南京楼市的折叠，无处不在。

01时间：“房都”的速度

天下武功唯快不破，买房也是。

“时间过得真是快，节奏太快了！”

是啊，还记得5年前的南京楼市，那时候震惊我们的楼市标题还是“手握50万验资，一大波买房人排队等选房”，数九寒天里，南京的有钱人们躲在大帐篷下裹着棉被、吃泡面，还有半夜被叫去开盘的。

都说人一旦上了年纪，容易回忆过往。同事的这番话，何尝不是在感慨南京房价的节节攀升，还记得我们当年坐在大排档里撸串，一脸不屑地吐槽：南京的千万富豪，在开盘现场也没啥尊严。

短短5年里，眼看着土地市场“无地王不拿地”，就连南京的都市圈都被撬动了市场；当时的项目优惠到如今限价松动、一房难求；限购限售、放开落户政策、土地市场“限房价、竞地价”……

房管局外，政策的朝令夕改与荒诞，前脚刚离婚的中年夫妇，还没等来无房户购房资格，就要进入30天的冷静期；人才号、无房号、普通号，没有中签的年轻人，还没来得及感慨就要赶下一个开盘。

缰没有脱，但野马跑得更欢了。

想想当年被吹得上天的50万验资，如今都换不上来参观某些楼盘样板间的资格。

哎，难怪有人说，这真是一个男人连自己女人都无法慰藉与保护的时代，房子，可没有七年之痒。

02空间：消失的刚需

宁漂的起点，是地铁站的名字：天润城、油坊桥、马群、经天路……这里一度是和梦想绑定的，而终点却是大不相同。

南京的发展，是概念的代名词，到处都是新城、科创城，到处都是核心区，江北有个核心区、江北的五桥也有个核心区，显然，不是哪里都能真正成型真正成功的。

但一条地铁、一个新城，往往却在顷刻间，淘汰一批又一批的刚需。

身边一朋友，从去年开始就想买房，起先想着在工作的燕子矶买套房。去年没瞧上的江北核心区，今年摇了又摇；当年看上的燕子矶楼盘一下子涨了，预算提不上去，买不起。

AB选项太狂躁，最终无奈选择了C选项五桥板块，以时间换距离。

三十年河东河西，五百年桑田沧海。

除了房价，细心的买房人又发现了，南京楼市又出炉了新的淘汰方式：比如热门板块楼盘的首付比、户型。

以江北为例，前一批如江与城、江畔都会上城、扬子江金茂悦等楼盘，基本上都有建面100平以下的小户型。

而在新上线的楼盘中，南工大区域的长江时代1314、长江时代1516，起步面积就是105平了。

燕子矶的在售楼盘中，更是三分天下（高端改善、中端轻改善、纯刚需），区域内除了燕熙台、宝能滨江府外，其它楼盘基本上没有小户型。

户型改善化、单价提升、首付比提到5成8成，留给刚需的机会，越来越少了，能让刚需选择的区域，也越来越边缘化。

哦对了，六合上次出让的地块，未来毛坯限价都要卖到近2万/平了。

也许，在地王频出、限价逐步突破的背景下，南京热门板块的房子，和普通人的保障、安居的关系越来越弱，它最终会成为ZF、超级房企、超级金融机构、富人之间的接力游戏。

当然不只是南京，无论是什么样的城市，都会因为本地人或者外地人的身份被折叠，因为户口本和居住证的区别被折叠，因为有编制和没编制的待遇被折叠，开车和坐地铁的出行方式被折叠。

而上涨的房价，只是无数种折叠方式中最为显眼的一种；可怕的是，城市的折叠，谁都身不由已。

03买房人：此一时彼一时

2013年痛下决心买房时，朋友老陈眼里的南京楼市平平无奇，刚需的他一心想把江宁的房子卖了，换到河西来，这样能减去不少通勤时间。

那时候的河西能买哪里呢？

看着那一整片芦苇荡的农田、拔地而起的少有在售盘，老陈还是交了定金，1.7万/㎡的单价，每个月要还近4000元的房贷。

盛世蝼蚁的幸福感，似乎在他加不完的班中，透露了点微弱的光，这若隐若现的房市中，用直涨的房价温柔以待了他。

2018年，老陈把河西南的房子卖了，后面又在河西中置换了一套大平层，拿到房的时候，他请我们去饭店大搓了一顿，感谢了下这一路上扬的市场，让他一个从小县城走出来的人，实现了财富的升级：这是沾了时代的光。

历史的车轮在无情地碾压，如果说现在在南京买套房，4000元/月的房贷都上不了台面了，就连禄口这些地方，近百平户型的房源，一个月少说也要背个七八千的房贷。

如今的南京楼市，还弥漫着“买房恐慌症”，无房人火急火燎地去抢房，生怕买不到；有首套房的家庭，想尽快地去买二套房，改善居住或者买套学区房；而拥有多套房的人呢，想着法子再买……

“后悔前两年在河西没买房，现在是想买也买不到，还贵了不少呢。”限价4.5万/平的河西中，早已站上5万+的岗，好不容易搞了张房票还难求一房。

想想8月底苏宁首开的那场雨，每一把伞下都是千万；想想河西南某盘，拼了命也要挤进去的买房人，因为没买装修包，连开盘通知都没资格知道。

折叠无处不在，但我们，只会被动地经受折叠，同时不自觉地为折叠提供助力。

04开发商：几家欢喜几家愁

涝的涝死、旱的旱死。

今年的南京楼市，河西以外，无论是跳涨的燕子矶，还是首付比从3成跳到8成的江北核心区，都上演了一场如火如荼的激战中。

越贵的楼盘，越是有人气，买房人们上赶着一波又一波的摇号，3成首付的看不上5成，5成的看不上8成的，朋友圈里的开发商，骄傲得挺着走。

然而，几家欢喜几家愁。

就算不提到溧水高淳六合，南京的偏郊区板块也过得并不如意。

比如江宁楼市的大部分区域（滨江、禄口、淳化、青龙山、汤山），城东的龙潭、城南的板桥，就算高额分销佣金，哪怕是亏本卖，也很难实现一个像样的现金流。

暖场的小活动办了一场又一场，分销的团队在售楼处站了一排又一排。

但有意思的是，不管call客电话打得怎样，那些卖得不好的板块，哪怕扛着“高性价比”、“比肩主城改善盘品质”、“央企联合打造”，不管包装成啥样，都很难让人买单。

什么产品不产品？兄弟，我们看的是地段哎……

难怪有网友调侃式地说道：在南京，青龙山、梅龙湖、龙潭，除了桥以外，又多了一个敏感字“龙”。

结语

树叶是渐渐变黄，故事是缓缓写到结局，南京注定要折叠，房价暂时也还降不下去。

不说了，风来了，大船小船都要出港啦，希望在这折叠的南京楼市，每个人还是能在追求超越的路上稳步前进，哪怕当下看起来收效甚微。