这一年的南京楼市，冷热不均。有热销的楼盘不愁客，有分销当道却依然难以热销的楼盘，有散尽营销费用却收获甚微的楼盘，几家欢喜几家愁。

这一年的南京楼市，跌宕起伏，让人不禁喜愁参半。有一摇便中的，有几次都未中签的，有买不到又退而求次的，也有索性收拾包裹回老家的。

楼市政策的变化，冷不丁上涨的首付比，让买房人们的心态也随之而变，不管怎么说，他们都是在南京只求一房的小人物。

2021年开篇，搜狐焦点南京站重磅推出《TA说|南京这一年，楼市小人物》系列选题，采访了这些小人物的故事，他们有的是置业顾问，有的是买房人，见证了南京楼市这一年的“腥风血雨”。

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折叠的南京楼市

南京211硕士买房：为了攒首付，40块钱抠着用！

“现在市场怎样了？还能不能买？2021年还会涨嘛”、“这个小区，大家了解嘛？帮忙看看呢？值得入手吗”、“这个800万左右，就能买到5房了啊”……

在南京买房，从来都不是孤军奋战。

2020年，对于改善买房自住的刘军一家来说，颇不容易，为了改善居住环境换房，刘军说看了不下20套房，其中河西的二手房小区占绝大多数比例。

800万的总价预算，想在炙手可热的河西买套新房，有点牵强，但二手房还是可以淘淘的，毕竟对刘军这五口之家来说，更在意户型的实用功能，房间多是一大吸引要素。

01卖房换房！错失较佳时期、忍痛降价转手！

“买房前，烦躁得睡不着觉，接连好几个晚上都失眠，感觉很快要居无定所了……”

名下3套房，住在河西老小区的刘军，为卖房买房的事情愁了一年多，主要是为了对名下房产的进一步归类，退一步讲，是担心未来手上的房子升值潜力有限。

而且目前住的老小区，已经不能满足他的生活品质感。

“虽然老小区周边的生活相当方便，交通、商业都有，但是小区内部人车不分流、物业不行、停车困难等问题，住着实在不便利。”

据刘军表示，早在10年前，同小区的不少邻居就早早地在河西中部的中海、万科、宋都买了房，但当时困于自己的“恋旧情感”，一直没有换房打算。

直到发现，老邻居们的房子涨幅早已超越了自家的，还实现了多次房产投资，这让他的心里有了微妙的变化。

在刘军的计划里，要想再买2套房（一套小户型投资+一套大户型自住），必须得卖掉手上的3套房，才能勉强够得上。

从预算来看，再买的2套房要保持在1200万以内的总价范围，投资的小户型楼盘，主要是盯上了江北核心区，这样改善房的选择性在河西更大些。

从刘军处了解到，他的这3套房子，分别位于河西、江北、城北，其中后2套房都是次新房，也是这两年交付不久的。

江北的洋房当年也是赶着买来自住，但交付1年多了都还没装修，加上距离工作的单位较远，自住的想法就此搁置。

“2019年年初我就把江北的房子挂出去了，当时有买房人出390万，家人没舍得，因为同小区的朋友，跟我们是一个户型，还卖了410万，我们总觉得价格还能再谈谈。”

但让刘军没想到的是，这一“傲娇”让他们再度等了大半年，才有买家再来咨询。

“买家出了384万，比我们当时的预估价还要低，但没办法，等不及了，河西的房子开了一波又一波，眼看着限价已经逐步放开，再等下去不是办法。”

最终，刘军以384万的价格出售了江北的小洋房，但还要等待他斡旋的还有城北鼓楼滨江的那套小户型房，不过让他欣慰的是，这套房的出手相对快，还比当时的预估价还高了五万多。

河西老房子，是刘军的心病，毕竟除了交通、生活方便外，这套位于顶楼的房子，似乎没有多余的价值点了，他也一度担忧，卖不到自己的心理价位。

的确，哪怕高出了三五万，也是未来换房的启动资金，这套房不出意料的“很难出手”，历经了整整一年，其中一位已经签约的买房人，在交完定金后，竟然再度毁约。

“只要对方的贷款没有批下来，我的心里就没有底，所做的努力都可能成为泡影。”但好在中介也算靠谱，最终刘军还是成功卖出了房。

02漂浮的买房逻辑：新房or二手房？

从时间和空间这两个维度看，买房这件事，在哪个年代其实都不容易。

卖完房后的刘军，松了一口气说道，这就是韭菜之间的一场战役，镰刀都是同一把。不过，好在刘军终于能安心去看房了。

2020年的4月，开春后的南京，依然带着一丝凉意，河西的新房市场，爆出来即将开盘只有苏宁檀悦，最小面积159平起步，而且这个户型是靠大马路的。

“当时听小道说要卖6.4万，对标的是葛洲坝南京中国府；还有一定有很多人要抢，中签率更低了。”

刘军说，河西的新房楼盘本来就不多，零星地开一两个楼盘，南京人不得抢疯了？

苏宁檀悦的首开时间一直从上半年拖到了8月底，刘军最终因为资金到位的时间点问题，和苏宁檀悦擦肩而过。

而此后，河西板块的云际、世茂天誉等相继开盘，一来嫌层高，二来资金的确没有充分到位，刘军无一例外地都没有赶上。

有人说，人在看不到希望的时候，总会格外失落。

眼看着河西新房的开盘现场，动辄数千人的抢房场面，刘军担心，就算资金到位，一房也很难求啊，于是开始在二手房小区里“趟”了。

于是乎，从宋都美域看到了保利香槟国际，再看到了金马郦城、融侨中央花园……刘军跟着中介跑了一趟又一套，从穿着短袖去看房，一直看到了穿着羽绒服去看房。

“二手房较大的好处，就是可以直接入住，省了期房的等待时间啊。”

哦对了，尽快入住也是刘军的一大诉求，毕竟卖完房的他，一家还在河西租着房住，如果要等期房，这三年的租金也得花掉20多万，这笔数字也不小呢。

如果说在新房的选择态度上是保守的，那在二手房方面，刘军特别是激进的、感性的，毕竟相比虚无缥缈的“中签率”，二手房看似是较佳选择。

“当时有几个朋友都是房产圈的，跟他们打了好几次电话，他们都劝我选新房，二手房是退而求其次的选择。”

犹豫之下的刘军，在众人的劝说下，开始留意河西的新房。

眼看着河西动辄5万+的单价，还有升级装修包的费用，刘军也不是没有动摇过，毕竟在800万左右的范围内，他也只能选择选个河西140平4房的户型。

“当时南部新城的几个新房，5万都不到，也有人推荐我去买，但我还是想在河西买，这里方便啊。”

谁也不知道幸运女神何时来，但幸运女神的关注点，的确很中刘军的心，抱着试试看的态度，刘军参加了河西青奥某楼盘的摇号。

“跟初恋能白头是怎样的一种体验？买到房的心情也许跟心中的白月光、朱砂痣都是同一个人，是一样的。”

刘军调侃道，看到自己的名字挤进前100的名单时，大脑里竟然是一片少有，过了几分钟才缓过劲来，赶紧通知家人做好开盘准备。

摇到心仪的房子后，刘军比之前更激动了，听说，签完合同的当天晚上，他在群里激动地发了好几个大红包，就连当时带他去看房的中介，都收了几个红包。

“2020年的心愿终于达成，以后就远离房市了，房子是用来住的啦！”

哎，在买房这件事上，刚需、改善客，都是一样的疯狂。