刚刚，让大家等待许久的南京第二批次集中供地终于挂牌！这一批次集中供地总共挂出53幅地块，将在9月26日进行拍卖，包括南部新城、河西、江北、江宁等多个热点区域。

其中江心洲毛坯限价44850元/㎡、南部新城毛坯限价44998元/㎡、燕子矶毛坯限价3.2万/㎡、江北核心区毛坯限价3.8万/㎡！

与此同时，本次土拍南京将实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，溢价率下调至较高15%！本次同一开发商最多能同时报名13块土地，而且拿地6个月内不许开盘，有的地块直接要求不能联合开发！

同时南京出台“竞品质”新政，从三大方面明确住宅品质新要求。

看点

01

定品质！溢价上限15%！南京土拍规则大调整

今天，南京正式挂牌第二批集中供地地块，而且修改了土拍规则。

1、从公告中明确的土地出让政策调整来看，本批次地块较高限价对应的溢价率均不超过15%，较排名前列批次出让地块有较为显著的下调。利润空间的显著加大，让该批地块的市场引力倍增。

2、同时，本批次出让地块将实行限报名数的新政策，同一竞买人（及同一集团成员企业）报名地块总幅数不得超过13幅（溧水区、高淳区除外）。

3、此外，本批次出让地块中，11幅热点地块明确规定将不得合作开发，分别为：G70、G71、G72、G73、G80、G81、G82、新区G14、新区G15、新区G16、新区G18。

4、本次地块出让实行“一地一策”，从竞买资质、保证金比例等多个维度，适度提高部分地块的竞买条件，引导市场理性竞争、企业高品质开发。

南京此次修改竞买规则，正是契合了此前的小道消息，据悉自然资源部召开会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：

1）商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质，也就是拒绝马甲；

2）建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；

3）限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；

4）到达上限后不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

目前全国集中供地的22城仅有3城完成出让，其余19城均延迟了土拍。8月以来已经陆续有天津、青岛、福州、济南等城市对土拍规则进行了调整，调控方向基本符合以上几点。

而在南京排名前列批次集中出让中，据媒体统计51幅地块，整体溢价率在18%左右，而较高溢价率地块达到31.9%。

所以按照溢价率上限15%的红线，南京此次跟进调控也是理所当然的。同时也体现了政府鼓励企业拿地，稳预期，稳房价的决心。

从具体价格来看，在首批集中出让的地块中，比如大校场的招商G30地块，起拍楼面价为27798元/㎡，成交楼面价为36190元/㎡，溢价率超30%。如果按照15%来算，较高楼面价不到3.2万/㎡，相差4000元/㎡的拿地成本！

南部新城几幅地块的成交楼面价基本都在3.6-3.7万/㎡左右，而地块的毛坯限价在4.5万/㎡左右，就算加上2000元/㎡的全装修标准，相差仅有1万/㎡，而这万元的空间中撇去各项建安成本、营销费等，开发商所剩利润无几，这也就不难理解为什么南京现在楼盘基本都要做装修包，因为不卖包真的相当于不赚钱。

而本次挂牌地块不少热点地块的溢价率也有了一定程度的下降。

在溢价率下调的背景下，有业内人士预计，未来开发商利润率会在8-10个点，相比现在利润空间要大多了。

与此同时，南京发布《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，“竞品质”新政也一并出台。

政策从三大方面对住宅品质作出要求：

一、公共空间再优化为了引导保障室外公共活动空间的完整性和舒适性，《要求》规定配套设施宜尽量集中布设，避免零星布局；为了提高小区绿化景观的品质，明确地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，小区附属绿化工程设计方案应该取得园林绿化行政主管部门的审查意见。

二、建筑设计再升级《要求》从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计、附属设施等方面，提出新的管控要求，致力提升居住空间品质。《要求》规定住宅建筑的平面设计应尽量规整平齐，避免深凹槽，来提高各户型采光的均好性，改善住宅通风采光环境。为了确保小区地上、地下公共空间品质的“表里如一”。

《要求》明确，地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层。

《要求》还规定立面设计应注重天际线形象和第五立面处理，屋顶设备及附属设施应规整有序，立面中应该使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，使用涂料和面砖时需避免使用劣质产品，鼓励使用绿色环保的建筑材料，避免劣质建材危害老百姓的健康与安全。

同时特别关注解决噪音扰民问题，对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅要求应具有满足声环境要求的技术措施，当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。

本次新规对阳台的设计提出更高的要求：新建的商品房小区不仅应统一封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施，还进一步增大了阳台使用空间。

此举一是优化住宅立面形象的同时减少乱晾晒造成坠物伤人的安全事故；二是扩大进深后的阳台可以满足晾晒功能，提高居住舒适度；三是降低住户自行封闭阳台所导致的住宅立面凌乱、建筑结构隐患和施工安全等问题。

三、停车设施保安全居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。各单元电梯均应直达每层地下车库，鼓励非机动车库就近布置缩短居民回家路线，进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求。鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；如确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。

政策影响

目前南京不少楼盘都是快周转模式，拿地几天就动工、三个月就要上市，一刻耽误不得。但同时一些项目的住宅品质也大大打折，买房人没拿房就维权的事也屡见不鲜。

这次对住宅品质做出相应的要求，对于买房人来说是特别的利好.此前，业内人士江南房叔就曾感叹：在大力拥抱“竞品质”的时代，较好不要再有什么货不对板，降标减配之类的老毛病。业主更希望且无比向往能有一个“所见即所得”的家，在兑现交付标准承诺的基础上多一些惊喜，开心地把房子收了。不用再返工折腾，也不用在烈日炎炎或寒风瑟瑟中堵着售楼处，拉横幅。

与此同时，他还表示“随着房地产调控逐渐进入深水区，越来越多的开发商已经深刻意识到：在未来，“壮”比“大”更重要，企业的抗风险能力比高速增长更重要。'企业靠什么吃饭？是产品！'所以，有人说，南京楼市注定并正在进入竞品质的时代。这，是产品主义的胜利。”

看点

02

53幅地块挂牌！江核毛坯限价3.8万/平！

第二批次集中出让的53幅涉宅用地，用地总面积近242公顷。该批地块起拍总价621.551亿元，将于9月26日9：30开始网上竞价出让。

从第二批次集中出让地块的区位分布来看，主城区、江北新区和新三区共计44幅、约184公顷，涉及幕府创新小镇、江心洲、南部新城、软件谷、两桥、燕子矶、紫东·仙林、紫东·栖霞山、紫东·麒麟、江宁方山、江宁未来科技城、紫东·汤山新城、江宁谷里、江宁禄口新城等十多个片区；溧水及高淳两区共计9幅、约58公顷。

（地块出让条件）

地块出让条件

1、本批次出让地块所涉地下空间使用权设立及其各项规划管控要求的出具，均依据已经依法批准的详细规划中相应地下空间的开发利用内容，符合《中华人民共和国城乡规划法》《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）、《江苏省城乡规划条例》《江苏省城市规划技术管理规定》《省政府办公厅关于城市地下空间开发利用的指导意见》（苏政办发〔2020〕58号）、《江苏省自然资源厅党组关于严格执行国有建设用地出让规定进一步加强监管监督工作的意见》（苏自然资党组发〔2019〕94号）等法律法规和技术规范标准有关规定。

2、本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过上述核定价格（装修价格另行核定），较高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）；所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划资源规[2021]6号）执行。

3、当网上交易达到较高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

4、本批次地块不得合作开发是指“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。

5、本批次地块配建的租赁住房，只在住宅用地内建设，由竞得人建成后用于租赁，不得上市销售、不得转让、不得分割抵押（另有约定的除外），须遵守国家及南京市租赁住房管理政策相关要求。

6、本批次出让地块装配式建筑要求以公开出让文件约定为准，规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。

本批53幅地块中，江北地块最多，达到21幅；其中江北直管区8幅，浦口7幅，六合6幅。

江北直管区8幅地块；位于江北核心区中心地段的G17、G18两幅地块，毛坯限价均为35000元/㎡；而位于江北新区横江大道以东、七里河大街以北的一幅商办混合用地、二类居住用地，毛坯限价达到了38000元/㎡。

南部新城和河西，分别有两幅地块出让。其中南部新城两幅地块G73、G74地块，毛坯限价分别为44898元/㎡和44998元/㎡，是本次挂地所有地块中，商品房毛坯限价较高的。

河西两幅地块均位于江心洲，都是二类住宅用地，毛坯限价分别为42850元/㎡和42800元/㎡。

此外，江宁方山、城北燕子矶、栖霞山、城东仙林等地，也均有住宅用地挂出。

南京第二批集中土拍将于9月26日开拍，关于较新最全的土拍信息，以及各地块详情，大家可以进入拼房帝土拍频道查看，我们后续也会对地块进行详细实探，欢迎大家关注。