较新消息：就在刚刚，经过38轮竞拍， 金地拿下江北新区核心区G04地块，楼面价13766元/㎡！

6月20日，今年上半年江北新区最重量级的土拍日！

为什么说是“重量级”，毕竟江北新区获批三周年以来，核心区卖的地是屈指可数，这一次（准备）拿出双胞胎地块来赚足大家的眼球。不过，在土拍前一天，新区G05地块终止出让，所以今天的土拍只有G04地块“一朵金花”登场了！

截止到9点15分，竞拍进行到第10轮，宅妹发现，由代号201804-447547、代号201804-207693、代号201804-997487三组选手参与厮杀，谁是主角，谁是联合出演，难分高下。看来配建国际高中的要求，至少3家开发商达到要求了。

而进行到30轮左右，代号201804-997487选手退出，只剩下代号201804-447547、代号201804-207693两家房企竞争了！最终金地拿下该地块，恭喜金地进入江北新区核心区！

而且今天竞拍的节奏也比较慢，基本上3分钟过后才有下一轮竞价，似乎大家都志在必得！

01

此次挂牌出让的江北新区核心区G04、G05地块，均位于江北新区核心区板块南部，目前单元规划主要以住宅用地为主。用地性质较丰富，涵盖了住宅和学校用地等。

但就在土拍前一天傍晚，南京国土局紧急发布通知，G05地块因故终止出让！不过既然已经挂牌，早晚也是要出让的，这一次，宅妹对2幅地一起做下分析。

具体来看下两幅地：

江北新区G04地块

成功出让

位置：东至康盛路，南至康盛路，西至浦滨路，北至康健路

出让面积：144851.67㎡

用地性质：R2二类居住用地、A33c高中用地

建筑高度：A地块35≤H≤60，B地块H≤24

容积率：A地块，1＜R≤2.2、B地块R≤1。

挂牌起始价：29.8亿

较高限价：50亿

G04地块紧邻南京青奥体育公园，周边配套尚不健全，空地较多，有浦口区第四中学、江佑铂庭幼儿园、珠江小学及江浦实验小学，商业配套暂有大润发、浦口万汇城，靠近浦口区中心医院，规划定位较高。从容积率和限高等情况来考量，或将打造高层产品。

G04地块须建设一所中外合作办学的国际化高中学校，且需自持经营，住宅须提供不少于10%房产优先出售给江北新区管委会引进的国际高端人才。

宅妹估算了一下，剔除国际高中，这幅地地价也就在1万多的样子，还不需要现房销售，前期在江北其他区域高价拿了现房销售地块的开发商简直要哭晕在厕所了。

而现在江北新区次核心板块的雨山路纯住宅地价已经突破了2万/㎡，作为“正宫”的江北核心区，地价预期肯定是比2万/㎡要高的，但为了江北新区核心区的国际范儿，是牺牲掉了部分土地出让金的。

江北新区G05地块

已终止出让

位置：江北新区天浦路以北、丰字河路以东

出让面积：A地块72864㎡、B地块31510㎡

用地性质：A地块商住混合、B地块商办混合

建筑高度：A地块35≤H≤60，B地块H≤24

容积率：A地块，R≤2.8；B地块，R≤4.5

挂牌起始价：39亿

较高限价：72亿

G05地块规划定位较高，区域配套会随着发展日趋完善，目前周边有南工大、浦口区第四中学、江佑伯庭幼儿园及南京一中江北新区分校，商业暂有浦口万汇城和中科创新广场。

宅妹在南京国土局网站上看到G05地块的补充公告，G05地块现状220kv高压干线由受让人自行迁改，且迁改费用由开发商自行承担，且地块出让后还得向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明，可能是这两个原因导致G05地块受让门槛较高，所以终止出让了。

从交通情况来看，2幅地均位于江北新区核心区板块南部，周边道路多已基本建成通车，且靠近地铁10号线临江站和浦口万汇城，通过10号线可快速到达河西。

1、G04地块所处组团周边以研发为主，未来产业落位也将带来高能级产业客群；

2、G05地块所处组团靠近江北新金融中心，并且都靠近滨江公共活动带，居住环境更好，加上近年来江北新区核心区利好不断，受到的关注更高。

G04、05地块周边多为多为老盘或写字楼，住宅有正荣润江城、保利西江月、中建国熙台、雅居乐滨江国际等，以小高层、高层为主，还有少量临江平层，在售新房毛坯高层价格在23500-30000元/平左右，二手房成交均价已经超过3万/㎡。

宅妹查阅了一下板块内的二手房成交数据，保利西江月均价2.7万/㎡左右，由于产证未满两年，加上税费等也在3万/㎡了。而正荣润锦城成交均价已经站稳3万/㎡。

02

从江北核心区三家楼盘的买房热情来看，大家对江北核心区未来的预期是不低的。这一点，其实操盘手也是清楚的。所以一直没有拿出纯宅地来卖，其结果是可以预见的，开发商肯定疯狂拍卖，这是违背调控初衷的。

而江北新区自获批后释出的地块，都是以配套建设为重点考量的，比如绿地金茂国际金融中心，比如医院等等。

而江北新区虽然已经获批三年，但这几年所释出的地块寥寥可数，上一次让大家瞩目的即是江北新区核心区G41地块了。

除了G04地块、G05地块，2013年至今仅出让4幅地，总建面163.2万方，成交总价143.8亿元，楼面均价8810元/㎡。

（1）2013年7月17日，正荣拿下G39地块，即正荣润锦城，清盘均价3万/㎡左右。

（2）2013年7月17日，正荣拿下G40地块，楼面价7891元/㎡，即正荣润江城，清盘均价在3万/㎡左右。

（3）2014年8月29日，保利拿下G47地块，楼面地价7005元/㎡，即现在的保利西江月项目，清盘均价29000元/㎡左右。

（4）2017年8月11日，绿地底价拿下G41地块，即如今的绿地江北金融中心项目。

绿地金茂国际金融中心共92万方，由16幅小地块组成，总投资近300亿，涵盖摩天地标、甲级写字楼、五星酒店、总部基地、天幕公寓、滨江豪宅等丰富业态，由金茂和绿地联合开发。

关于A地块江北摩天大楼具体高度目前尚无定论，是否超过河西南的金茂排名前列高楼现在还没有定论。另外，A地块还将打造2座超300米的甲级写字楼、3座超150米的写字楼及五星级酒店群。从河西过个江，又是一个金融中心。

C1地块绿地规划6栋住宅楼，层高17-20F；C2地块规划5栋住宅，层高17-26F。具体产品方案和细节目前尚未确定。此外，绿地还将配建一座24班小学、一座12班幼儿园，占地面积约2.6万方，未来绿地和金茂悦业主共享该学校资源。

江北新区核心区开盘信息可能大家会更关注，宅妹也给大家总结了一下：

扬子江金茂悦预计将于7月加推C5地块的最后一栋5号楼，共计66套123㎡的房源，今年的计划是C3（317套房源）及C5地块的全部清盘！

6月7日，扬子江金茂悦首推282套房源，7812组买房人参与摇号，中签率3.6%，销许均价29800元/㎡，面积90、110、115㎡，精装交付。

绿地海悦即将首开，本次有可能B1,B2,B3三个地块全开，840套，预计可能在六月下旬左右（最终以通知为准），近期较好不要出远门，样板间开放时间已经结束。

华润国际社区仅剩最后四栋楼C3、C4、C5、C6#楼，开盘时间待定。共计516套房源，2梯4户，户型面积89㎡、108㎡、129㎡、144㎡，精装交付。

03

如果说，今年上半年最浓墨重彩的表现是河西两波开盘潮，那下半年最抢眼的肯定要属江北高价地项目了。

保利云禧、金地保利悦风华、金隅紫京叠院、银城颐居悦见山、中建国熙台二期等5大2万+地价楼盘有望上市。当2万元地价遭遇3万的限价，房子怎么卖呢？下半年就能见分晓！

保利云禧楼面价22320元/㎡，是江北新区排名前列幅2万+地块，预计在6月底首推135套叠墅，户型面积127-224㎡，项目总价480-700万，毛坯交付。其中，上叠127㎡，中叠132㎡，下叠198-224㎡（带院子）。

金地保利悦风华楼面地价22374元/㎡，须现房销售，将在下半年开盘，预计首开6栋多层叠墅产品，共122套房，主力面积135㎡。主要由叠加别墅和高层住宅产品组成，建设内容主体为22栋住宅楼，较高为27F，较低为6F。

金隅紫京叠院楼面地价20077元/㎡，预计下半年首开叠墅产品，面积约185-220㎡，共计200多套，此前放风价已经高达45000元/㎡！项目规划打造22栋洋房、28栋叠拼、1座幼儿园、配套商业及社区服务中心。

银城颐居悦见山楼面地价23017元/㎡，需现房销售，较快9月底首开叠墅，建筑面积140㎡、170㎡、220㎡，毛坯交付，一梯两户，总高7层。项目打造全龄宜居社区，低密叠墅（140-240㎡）与品质小高层（89-140㎡）。

中建国熙台二期楼面地价22435元/㎡，预计7月首开1、2、3、5号楼，面积95-128㎡。

此外，江北依然是卖地的重点区域，整个江北新区年内累计将出让25幅住宅性质用地，其中，江浦有谢营3号地块、文德东路南侧康华路西侧地块、雨山路以东财八路以北地块、雨山西路以西广电路以南地块、奶牛场3号地块等热门地块将释出。