南京第二批次集中供地的开拍时间越来越近，但市场上传来的消息却越来越凉。

看点

01

底价成交、流拍......土地市场真的凉了？

成都：17幅终止出让+43幅底价成交昨天（9月17日）下午，成都第二批集中土拍收官之战结束。而就在开拍前一日，成都公共资源交易服务中心发布公告，17幅地块宣告终止出让。而后的三天时间里，成都中心城区共计供应了58幅地块，最终成交52幅，合计成交金额448.88亿。值得一提的是，成交的52幅地中，有43幅底价成交。

从三天土拍的情况来看，实力国企成为本轮拍卖席上的主要角色。在严格的竞拍准入条件和被锁死的未来售价等多重限制下，资金和产品运营能力都相对一般的小房企，大多数都在陪跑。杭州：10幅竞品质地块9幅面临流拍就在前两天，杭州传出10幅竞品质地块中，9幅即将面临流拍的消息，原因是房企报名数不够。

此前出让条件指出，这10幅地块需要先“竞品质”获得资格后再进入“竞地价”程序，并且还需要“现房销售”的形式确保方案落地，这个方案无疑对开发商增加了资金压力。但是对于10幅地块9幅流拍，还是让认怀疑土地市场是不是真的到拐点了。

苏州：12幅地块9幅底价成交

9月16日，苏州开启第二批集中供地，首日共成交6幅地块，其中5幅以底价成交，少有没有底价成交的地块溢价率仅为1.01%；9月17日，一共有6幅涉宅地块出让，其中4幅地块以底价成交。

有业内人士表示，苏州本次土拍是有史以来热度较低的一次，没有之前之前多家房企争抢一幅地，地块进入一次性报价的盛况，土地市场降温明显。

福州：2幅流拍+5幅终止出让

9月7日至8日，福州进行了为期两天的第二批集中供地竞拍，最终成交14幅地块，成交额76.07亿元，另有2幅地块流拍，5幅地块终止出让。

青岛：76幅地块72幅底价成交

青岛二轮集中土拍最终成交了76幅（终止8幅，中止3幅），除了熔断的4幅地，其他72幅地块均为底价成交，整体溢价率0.46%。

沈阳：24幅地块停止交易+1小时拍完19幅地块

沈阳从开始供地51幅地块，再到后来开拍前两天24幅地块停止交易（因无人报名），再到9月17日正式开拍，最终仅成交19幅地块，历时仅1小时便完成了整个土拍过程，成交总金额仅139亿。

济南：76幅地块全部底价成交+25幅地块提前终止

济南此次土拍原本共有101个地块参与，不过，在开拍前有25幅地块显示因故停止。土拍结束后，76幅地块全部底价成交，无一地块溢价成交，而首轮集中土拍济南的平均溢价率达12%。

天津：31幅底价+9幅溢价+21幅停牌流拍

天津第二批集中供地共推出61幅地块，其中19幅停牌，流拍2幅，成交40幅，其中有31幅是以底价成交，9幅实现溢价，平均溢价率仅为0.6%。撤牌与流拍共有21幅地块，流拍率高达34%。

从多个城市土拍情况来看，相较首批第二批溢价成交地块的比重大幅下降，底价成交地块的比重明显上升，流拍率也有所上升。

多轮调控之下，房企和购房者对于市场的冷静思考都在开始显现，这一次的土拍是一个侧面的印证。

看点

02

南京开拍在即，53幅地块命运将如何？

那么即将到来的南京第二批次集中供地的情况会如何？

南京的首轮集中出让土拍可谓火热，就连汤泉、六合、江宁滨江等远郊板块都遭抢。51幅地中37幅触顶较高限价，触顶地块幅数占比达72.6%，成交总价992.516亿元，整体溢价率18.15%。

而这次南京的土拍规则也进行了调整，首先较高溢价率由之前的30%下调至15%。

其次，本次集中出让的所有地块，全部实行“限房价、定品质、竞地价”的新出让模式。与之前要求的“限房价、竞地价”相比，多了“定品质”一个条件，以此引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免在开发建设过程中降标减配。

同时，竞得土地后6个月内商品住宅不得上市。

最后，同一竞买人在同一批次报名地块不得超过总量30%。也就是说，同一竞买人及同一集团成员企业在本次可同时报名的地块数最多为13幅（不含高淳、溧水），而且有的地块直接要求不能联合开发。

我们再来看看地块位置，本次南京挂出了53幅涉宅用地，包括城北、江心洲、南部新城、江北核心区、软件谷、两桥、燕子矶、仙林湖、栖霞山、麒麟、方山、上秦淮、汤山、江宁谷里、江宁禄口等十多个板块，用地总面积近242公顷，起拍总价621.551亿。

有业内人士称，相较排名前列批次，第二批次地块溢价率更低、利润率较高。但不少一批次已拿地的开发商却备受煎熬，一方面“三道红线”压顶，拿地能力受限，另一方面是利润比排名前列批次更诱人，在“能拿地”和“想拿地”之间备受煎熬。

从地块方面看，一些热门地块如江心洲、大校场、两桥、江北核心区等区域是不用烦的，一些含商业的地块可能会因为勾兑而底价成交，纯宅地的热度应该不会低。

但一些非热点板块就有些危险了，比如六合这次推出了6幅地块，但利润可观。本次毛坯限价提高4500元/㎡的桥林也是关注热点，同样也是6幅地块的供应，最终结果会如何？

本次土拍究竟是会延续其他城市的冷静风，还是延续上次的火热？让我们一起静待9月26日正式开拍。

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