老破小，是一个民间俗称，顾名思义，专指房龄老、外观破、面积小的房子。一般是非商品房，非正规开发商所建，大多是1998年之前的房改房、福利房、单位房、集资房、安置房诸如此类。

需要说明的是，有学区的老破小不算是“老破小”，含有学票价值，另当别论了。

南京的“老破小”，集中在新街口、鼓楼、大行宫、南湖、迈皋桥等主城区，某种意义上说，这些地方有我们最熟悉的现实生活，成为新老南京人尘封的旧时记忆。

“老破小”的缺点

1、户型一般，普遍厅不大，甚至南北不通透

2、老城区改造慢，房龄老

3、没停车场，只能见缝插针

4、没正规物业

5、没电梯

“老破小”的优势

1、主城区，方便、方便、方便

2、公交网路发达，地铁贯穿各大主干道

3、历史悠久，各种生活配套应有尽有，居住氛围浓厚

4、单价低、总价低，门槛低，很多人够得着

5、普遍公摊小，得房率高

“老破小”值得投资吗？

1、老破小又老又破又小，早就应该被时代淘汰，除了等拆迁，它根本没有投资价值。

2、老破小因为户型小，相对门槛低，地段也好，虽然限制了居住舒适度，但控制了总价，可以投资。

3、老破小是来快钱的好东西。

4、老破小大多位于市中心，地段的保升值能力强且风险较低，仅凭这一点来看，投资老破小就不会错。

5、房龄老，如果房屋本身的居住理念落后现在两个时代以上（一般我们认为15年为一个时代），折旧率会指数级增加，老破小不建议长时间持有。

6、对于首次置业的年轻人而言，“老破小”可以作为人生的一个“跳板”，等有了合适机会再考虑进阶。

7、在限购力度如此之大的环境下，将房票换老破小，实际上是将房票价值用小了。

8、老破小升值空间太小，处于南京城市规划区域的新板块，在未来会发展的更好，并且有较大的升值空间。

9、老破小的租金价值往往被人忽略，但其实，它的租售比还不错。

（图片来源于“南京城记）

最后，还有一个值得关注的，就是学区房，不得不说，学区是这些“老破小”快速成交的催化剂。

三个观点：

1、对于真正需要学区的人来说，老破小简直wonderful，带学区的老破小往往更受欢迎。

2、学区本身是不会增值的，如果学区划分改变，对口学区变差，你多付出的学区成本反而会亏。

3、本身有学区需求的投资朋友可以考虑学区老破小，没有的话，不碰为妙。