解码江宁潜力股时代！搜狐焦点系列策划，寻找大南京蓝筹股。本期聚焦江宁买房“四大象限”【详情点击：纯干货！2019江宁买房四大象限！】，本文着重为大家带来排名前列象限解读：百家湖、小龙湾、科学园。

江宁有钱人都住哪？毫无疑问百家湖！

百家湖作为江宁老牌富人区，随着江宁金鹰、景枫KINGMO、21世纪太阳城的开业，和百家湖1912强势回归，早已成为整个江宁最繁华的地带。

有“小新街口”之称的百家湖商圈一直以来都是江宁人民的骄傲，不仅有着能够让你逛上一整天的大型商业综合体；而且地铁1、3、5号线环绕、百家湖小学、北小等名校学区就在家门口。当然，更让大家欢欣鼓舞的还是蹭蹭上涨的房价。

以百家湖商圈为核心，小龙湾也顺势发展了起来，江宁市民中心、文化馆、图书馆、龙湾天街、中海小龙湾商办项目......似乎隐约有挑战百家湖排名前列商圈的意思。

未来，小龙湾河两侧作为滨水商业区，将打造商业商务中心、文化休闲中心、生态乐居示范区。另外根据规划未来杨家圩片区整体打造成服务于东山副城乃至江宁区的高端商务、商业、总部、科研、文化娱乐等为一体的综合性中心，未来可期。

而百家湖、小龙湾的开发已趋近饱和，距离不远的江宁科学园板块由于地理优势，成为区域内下一个发展重点。

百家湖、小龙湾、科学园已然成为一条延伸的发展线，共同组成了如今江宁的核心区域。

Part 1新房紧缺，二手房价比肩河西南

核心区从来都不缺购买力，百家湖成熟的配套和稀缺的湖景资源早已成为大家置业的优选理由。

1

百家湖二手房直逼4.5万/平

由于百家湖板块内已基本饱和，也没有什么新地块出让计划，从去年金辉金陵铭著、中锐星湖名邸相继收官后，百家湖板块内新房已断供一年半。

新房方面，目前仅有21世纪太阳城银座（点击查看）在售尾房，面积95.87㎡、101.39㎡、101.81㎡，均价29500元/㎡，70年产权住宅性质，地段很好，但居住舒适度有些差强人意。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）

二手房方面，百家湖普通的小区均价一般在3万/平左右，但是房龄较新的高品质小区价格明显偏高，均价都在4万/平往上，目前较高成交价已直逼4.5万/平！这个价格很多购房者表示看不懂，毕竟主城很多区域的房价都与此相当，甚至比河西南一些二手房价都要高！

狐妹选取较具有代表性的几个小区为例，朗诗玲珑屿作为区域内房龄新品质高的学区房之一，房价一直高居不下，目前大部分房源挂牌价都在4.4万/平左右，也有不少4.6万+的房源，目前较高一套挂牌价已高达49311元/平！

在二手房网站上狐妹看到，今年3月一套84平米房源成交单价已达44955元/平！看来在北小分校学区的加持下，区域品质二手房选择面少，价格还会涨！

景枫凤凰台出现了4.8万/平的挂牌价，但成交价仍在4万/平左右。

刚交付不久的金辉金陵铭著较高挂牌价已达44348元/平。

5月中旬交付的中锐星湖名邸在二手房网站上已有房源挂出，均价在3.8-3.9万/平之间。

2小龙湾巨无霸地块雪藏至今

小龙湾区域目前仅有龙湖春江郦城（点击查看）还剩下最后一栋住宅D6#待加推，面积为115平米，共80套左右。目前售楼处已拆除，上一次开盘价格为29500元/平米，当天开盘即售罄。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）

目前龙湖春江郦城挂牌价在4万/平左右，报价较高的一套为87平米，总价405万，单价达到46302元/平，不过目前没有成交，一旦成交或将刷新板块较高价。

去年年底，一套128平房源以总价507万成交，单价39401元/平，与前期新房均价倒挂近1万/平。

值得一提的是，在龙湖春江郦城旁边，还有一块巨无霸地块静待闺中。

杨家圩二期地块曾经出现在2017年第二批土地出让预公告中，但至今还未上市，前身为2015G09地块，此前该地块因为大校场机场限高、配建要求太高、住宅体量不大等原因遭遇了流拍。

（杨家圩二期地块）

该地块生来就是一幅巨无霸综合体，总用地面积18.19万方，分为7个地块开发，规划用地性质为商办混合用地、商业用地、二类居住用地、幼托用地，紧挨着杨家圩河，生态、交通等各方面综合素质都不错，不过目前还没有出让消息。

另外还有中海龙湾U-LIVE（点击查看）一幅商办地块，拟建2栋酒店式公寓楼、3栋办公楼、1栋商业楼、1栋垃圾中转站及配套用房。加上龙湾天街，未来小龙湾的商业将更上一层楼！（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）

3科学园断供5年，成为下一个置业点

作为百家湖、小龙湾的下一个延伸，科学园板块已经近5年没有新盘入市，而今年的巨无霸项目都会四季（点击查看）毫无疑问将为江宁核心区带来大批量的供应。（想了解楼盘，可以直接点击文中的楼盘名查看详情，还可以一键拨打400电话咨询哦！）

板块内上一次开盘还是2014年的银城林茵里,目前周边的二手房有银城林茵里、莱茵东郡和鸿意万嘉等，大部分二手房挂牌价基本在2.8万-3.3万/平左右。

Part 2江宁核心区硬核新盘即将上市

可以说今年想在江宁核心区买房，几乎只有都会四季这一个选择，许多想置业江宁的人都非常关注这个项目。

目前江宁科学园板块的居住氛围已经十分成熟，交通、商业等多项配套也都相当齐全。距离都会四季最近的是已经开通运营的地铁1号线天印大道站，约850米左右，走路大概十分钟，另外在项目西侧竹山路与科宁路交汇处还设有地铁5号线科宁路站（在建），预计将于2021年通车。

项目距离百家湖商圈的景枫KINGMO、21世纪太阳城，江宁金鹰，百家湖1912仅需2站地铁，距离东山的江宁万达广场、九龙湖的商业区直线距离约3.5公里，距江宁医院、南京医科大学附属逸夫医院直线距离约2.5公里。

板块内的自然环境非常好，紧邻江宁方山风景区，项目周边也是郁郁葱葱，非常宜居。

都会四季项目总体量高达约53万方，其中住宅分A、B两个地块开发，共30栋。A地块由万科、仁恒联合开发，为都会四季·东区；B地块由金地、华发打造，为都会四季·西区。目前都已在江宁景枫KINGMO开设展厅。

优越的地理位置，四大开发商强强联手，不禁让人对产品多了一份期待。

江宁核心区的开发已逐渐饱和，想在区域内买新房也越来越难，百家湖-小龙湾的二手房价日益高涨，由于没有土地出让，买房重心逐渐转移到科学园板块，听说不少人都盯准了都会四季，想必开盘又是一波热抢，毕竟核心区地太少，且买且珍惜。

谁曾想到，当年的刚需重阵已成为如今的改善优选，江宁的蜕变大家都有目共睹，现在的江宁，还有谁敢说是郊区？