这个夏天，南京楼市快要被大平层顶豪“霸屏”了。从世茂天誉SCC惊艳公开，到当代万国府ΜΟΜΛ突击入市。加上刚刚正式发布案名的海玥万物，若隐若现的葛洲坝中国府，标志着200平米户型起步的顶豪置业时代终于要来了。

山不在高，有水则灵。有人说，喊价6万的天誉，改变了南京业内对超高层产品的某些刻板印象。但美中不足的是，距离长江还是有点远。“无法伸手触摸长江的心跳”。而事实上，南京到目前为止，仍然没有出现真正意义上的超高层江景顶豪。

欲穷千里目，更上一层楼。南京，你为何没有自己的“汤臣一品”？

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去过上海陆家嘴的人，都会被它无比壮丽的城市天际线所深深吸引。

如果说陆家嘴是世界看上海的排名前列眼，那么夕阳下闪闪发亮的汤臣一品，就是林立起伏的楼海中最亮眼的那个存在。

汤臣的名头之所以如此响亮，乃至被十余年传颂，经久不衰。不仅在于让人咋舌的售价：从2005年的11万/平米，涨至2017年底的34万/平米。更重要的是，它拥有超高层瞰江的无敌江景，和迄今都很难有其他开发商打破的超前产品力。

图片来自汤臣官网

作为首屈一指的亚洲先进江景豪宅，汤臣根本不急于销售，而是通过拉长销售期获得超额回报和轰动效应。所以，在这个项目身上有太多的故事可说。

比如，调整容积率只为户户观江，比如，当时与三菱合作定制的外立面“汤臣金”，高12.7米的全玻璃穹顶入户大堂，430-980平米的超大面积段，每户拥有2部主人电梯和私家门厅，8-11米级的客厅开间，面宽达20-34米的超大瞰江阳台等等，不一而足。

图片来自汤臣官网

也正是这些超前性的魔鬼细节，让汤臣一品从问世之初就走上神坛，成就了魔都一代顶豪传奇。在它的身后，是中粮海景壹号、世茂滨江花园、仁恒滨江园、新鸿基滨江凯旋门多个江景豪宅项目，互为倚仗、紧紧抱团、簇拥着陆家嘴CBD“跳动的心脏”。

这，就是将滨江人居价值开发得酣畅淋漓的大都市上海。尤其是超高层产品瞰江的景观面优势，这个最为重要的价值点，已在上海、广州等城市得到顶豪圈层客群的充分认同。但在言必称“高级”、“宇宙中心”的南京，却有些生长乏力，甚至是有心无力、力不从心。

由于城市控高、容积限制等因素，有人说，大部分的南京人几乎从未在40层以上的高度眺望过这座城市，“更没想过轻轻摇晃红酒杯，站在自家阳台上俯瞰灿若星河的都市夜景”。

图片来自汤臣官网

因为，若要实现以上犹如电影般的沉浸式画面，你家的房子必须足够高。而那些18-33层的普通高层肯定是不行的，因为它们很容易湮没在茫茫楼海中，连冒头的机会都没有。

而对于那些费尽九牛二虎之力获得滨江“排名前列排”地皮的开发商来说，如果做超高层，不仅可实现土地价值较大化，还意味着可以获得更加优质的纯江景视野。从这个角度上看，超高层江景顶豪与普通高层、小高层、多层洋房拥有的景观面是完全不同的，它其实也算是城市的一种稀缺资源。

还是以汤臣一品为例，我们就来看看不同楼层、高度上的视野景观变化。而正是这些罕见的视野资源，几乎代表着项目一半以上的价值。

站在18楼，你看到的景色是这样的

上到23楼，阳台边就是这样

到了32楼，地平线开始显露

47楼，大半个城市尽收眼底

图片来自汤臣官网

站的越高，望的越远。而只有较大化收纳城市优质景观资源的产品，才是进阶顶豪的基础，是可以获得溢价的资本。是一座城市自信迈向世界，珍惜脚下寸土寸金资源的证明。

莫道顶豪多寂寞，手摘星辰无人识。因为只有看过世界的人，才懂你。

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曾经有人说，南京的“汤臣一品”是江湾天成，我从心底是反对的。

且不说，江湾天成当年的“意外怀孕”，是临时调整容积率规划的产物。单论作为南京赫赫有名的排名前列神盘，竟然没有采用一线顶豪标配的大横厅设计，在产品面宽等诸多尺度上就输人一筹，已是原罪。

下图：江湾天成251平米户型

再看江湾天成户型“小的可怜”的阳台，几乎无法做到较大程度亲江、吸纳外部景观。更别说与汤臣一品动辄二三十米长的超大外飘阳台相提并论。

但就是这样一个差强人意的滨江超高层作品，在营销上却做得十分成功。2015年开盘时以千万级总价遭遇南京大批富人疯抢，平均3-5个人抢一套房。有网友甚至算了笔账，按照当时的一二手房价倒挂对比，买到仁恒的客户转手就可以净赚300万。

在那个“买到房就能赚翻”逻辑盛行的年代，南京买房人对房价增值的关注，远高于对产品细节的关注。加之不少本地客群对超高层产品的长期心理排斥，南京江岸线上为数不多的超高层豪宅项目堪称命途多舛：有的折戟沉沙，有的降标减配，有的默默斑驳。

南京排名前列个定位纯江景超高层顶豪产品的，是世茂滨江新城。2003年，世茂以18亿底价摘得下关宝善地王，一时震动全国。世茂很快宣布，将打造一个全南京前所未见的高端江景豪宅。

下图：世茂滨江新城最早的规划版本，拟打造南京较大的人工“泳湖”和中央水系园林。单是内部水域面积，放眼全国无出其右

后来修改规划，缩小水域面积，但八大主题园林得以保留

为了在最短时间呈现“南京首座滨江顶豪”的面貌，开发商为此不惜重金投入，规划了五星级江景酒店，3万方加勒比海风情园林，7000平米中央水景，运动会所泳池和室外造浪池等设施，比肩上海浦东世茂滨江花园。

世茂一开始的想法是，将瞰江位置较好的57层楼王拿出来做精装修成品房，较大程度体现高端居住品质。如果市场认可度高，后期所有楼栋全部规划为精装单位。由此获得可观的溢价，补贴前期巨大的市政投入。

图片来自网络

但直到后来，世茂才渐渐发现一切都想错了：在那个沿江价值尚未得到充分挖掘、认可的年代，这样一个定位超前的超高层江景产品几乎鲜有人接受。不得已，滨江一期只能选择首开“精改毛”，忍痛改为毛坯产品入市。

而在过去很长一段时间内，大多数南京人对超高层豪宅的排斥心理主要体现在三个方面：

（1）超高层的公摊大，得房率较低，电梯上下时间长，“如果停电咋办？”

（2）沿江视野虽辽阔，但放眼望去“啥都没有”。彼时，对岸的江北尚未启动大规模建设，都市感不强。换言之，只剩下了“江”。

（3）南京本地主力客群还停留在刚需向高端改善缓慢转型的阶段。很多人买房不是为了纯粹的视觉享受，而是以实用性为先，尤其非常在意容积率和得房率。此外，短期炒房思维已开始流行。

南京“江景豪宅不豪”的原因还有一个就是：南京人的买房热情全国第二，开发商也不愿意打造优质产品力就可以赚大钱（顶多拉长项目销售周期或申请名校学区助力）。所以，短时间内我们看不到“南京版汤臣一品”出现的更多可能性。

事实上，除了本土市场接受度不高以外，由于南京城市规划对大部分地区尤其是滨江“排名前列排”严控限高，南京的超高层江景产品屈指可数，迄今仅有6家：世茂滨江之后，是恒盛金陵湾、苏宁滨江壹号、仁恒江湾天成、深业揽江府陆续入市，以及预计2019年面世的中冶锦绣天玺。

这也就意味着，南京150米以上的观江高度，在若干年后将逐渐走向绝迹。

值得一提的是，由于前期地块动迁遇阻等原因，有的还在酝酿中的高品质江景顶豪项目甚至不幸“流产”、半途夭折。

比如，几乎不为人知的富力河西滨江大平层项目（已流产），即扬子江大道看守所地块。

感谢：@雞絲jeans 供图

对的，你没看错。就是那个号称广东五虎之一的富力地产，N年前是多么渴望在河西中部打造一座造型前卫的传世江景府邸。只可惜生不逢时，只有在蓝图上默默斑驳。

感谢：@雞絲jeans 供图

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一座城市的豪宅品位，就像一个男人脚上穿的袜子，一看便知。

纵观南京近十年内超高层江景产品的苦苦挣扎，基本占据的都是沿江含金量较高，最值钱的地皮。可惜的是，一直没有适合发育的土壤，自然也不会得到更多的认可。

比如，那个被南京人调侃为“三炷香”的苏宁滨江壹号。无论在楼栋排布、还是150米的规划高度上，都与上海汤臣一品较为相似。开发商在项目早期公开时，也是半推半就，甚至直言对标的就是“半个汤臣一品”，局部某些细节还将“超越汤臣一品”。

但就是这座从问世起，满腔热血立志要做“河西最贵较好的”千万级江景弧形大宅，最终还是向市场低下了头：2013年6月13日，苏宁滨江壹号宣布，3栋超高层由精装修改成毛坯销售，房价也由均价2.7万/㎡降到毛坯2.1万/㎡。被指“变相降价促销”。

安东尼奥·高迪说：“直线属于人类，曲线属于上帝，曲线才是建筑的灵魂。”但让苏宁滨江壹号万万没想到的是，原本为较大化吸纳江景视野、引以为傲的高级圆弧建筑设计，反而变成了拖累项目去化的诟病。很快在一片“实用性不高”的揶揄声音中淹没。直到2016年河西市场上行，才跟风“搭便车”完成去化。

无独有偶。2007年拿地的恒盛金陵湾，原本想做清一色江景大平层单位，打造南京滨江排名前列豪宅。但也因超高层产品水土不服，只能调整规划，改小户型。较为幸运的是，由于该盘属于树人本部学区，在优质教育资源加持下，逐渐成为近年“南京较受欢迎的超高层江景房”。

恒盛借助树人学区房“逆风翻盘”的成功销售经验，吸引世茂、深业、中冶等超高层江景项目纷纷群起效仿：世茂外滩新城从二期开始，宣布将引入树人分校和力小分校。中冶盛世滨江斥巨资2.5个亿，将拉小分校“请进”鼓楼滨江。

有拉小加持，隔壁的深业揽江府也顺带“沾光”，信心满满打造“南京最牛江景学区房”，号称距离长江最近仅25米之遥，“登顶40多层，即可体验南京最震撼江景”。

但即便是这样，在限价红线下，深业揽江府的超高层楼王还是没法做精装成品房，只能以毛坯收官。对此，项目营销负责人深深地惋惜：“哪怕是将精装修成本价报进房价里，我们都愿意做与一线江景豪宅相匹配的精装修，留给鼓楼滨江一个可以传世收藏的产品”。

在你房叔看来，除了新房限价等因素外，南京超高层江景豪宅之所以暂时没法做到“壕”，还来自于南京完全不同于上海、广州、杭州等地的规划思路。说得直白点：在过去，南京从未把真正的城市重心放在沿江地区，尤其是将CBD商务、金融区放在临江的排名前列排位置，用金融、保险等高端产业支撑土地溢价，带动周边住宅增值。

再看看魔都的汤臣一品，周边1公里半径内，聚拢了多少家世界金融巨头、寡头？

所以，我们也就不难理解，南京为何在很长时间内无法出现“汤臣一品”。事实上，它的CBD核心区距离长江沿岸过于“遥远”。南京的滨江，基本全部以大片的住宅为主。在间距相对宽松、摊大饼式的滨江地区生长出来的超高层，有多少人会真觉得它脚下的土地寸土寸金？

一个好的滨江，或者是优质的滨江城市封面。不仅要有高品质的住宅规划，优质开阔的景观视野，还更应该是高素质办公人流、高端产业载体、强大资金流的集聚。

所幸，我们在如今“集万千宠爱于一身”的江北核心区（金融城）规划上，似乎看到了这种可能。等到那时，南京超高层江景顶豪或许会以新的姿态重出江湖，被更多的高端客群接受、认可。