上半场买房人抢房抢不到，下半场销售抢客户大打出手。谁能想到，今年的南京楼市“内卷”已经卷到了一线改善板块。

伴随着部分板块大规模的土地出让，新房供应量也在急剧上升，但买房人仿佛“老僧入定”，纹丝不动。

2022年，哪些板块又要卷起来了？

01大校场、河西

首先，毋庸置疑的是大校场和河西，这两个板块不仅面临着板块内的内卷，板块之间也即将有一场硝烟。

目前大校场已上市的金地大成雅境、金陵华夏中心、金基望樾府、金基璞悦和园、云锦四季、云萃府、南宸紫阙、翡丽铂湾。

待上市的锦云台、华润置地G73、金地商置&中江国际G74、东南国资G121、边城G124以及中北金基G125。

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四叶草几个盘体量都不大，开个两三次也就结束了，但户型起步大、总价高、首付也不低。加上装修包5.1-5.2万/㎡的均价和后期河西南要上市的新盘价格也差不多，更何况位置也并不是大校场核心跑道区域，后续去化压力较大。

金地大成雅境还剩最后一栋楼，要等到2023年才能推，基本也能算是清盘了。金基望樾府要明年一季度加推，项目还剩2、4、5三栋楼，按照此前的开盘节奏，很可能一次性推完。金基璞悦和园目前还有房源在售，金陵华夏中心后续加推时间待定。

待上市的纯新盘中，锦云台预计近期首开5号楼，共计58套房源，户型建筑面积约143㎡，含包均价5.12万，其中装修包预计4200元/㎡。华润G73和金地商置G74都是9月土拍出让的地块，华润G73规划已经火速出炉，将打造4栋32F高层住宅，毛坯限价44898元/㎡。11月大校场又出让了三幅地块，东南国资G121、边城G124、中北金基G125，这要是一下子开盘，14盘同台，市场压力不小。

明年河西新房上市较多的主要集中在河西南。深业龙湾上府首开即收官，除了华润置地鱼嘴润府之外，河西南明年待上市的都是纯新盘，而且价格还比较美丽。

华润置地鱼嘴润府G地块剩最后2栋楼，3、4号楼，约194套房，建筑面积为100㎡、120㎡三房和166㎡四房，目前暂无上市计划。纯新盘方面，河西南G25地块已正式公布案名为江宸府，预计较快年后上市，项目靠近2号线西延螺塘路地铁站，西边就是升龙天汇、五矿崇文金城。项目毛坯限价44440元/㎡，加上升级装修包，放风价预计5万/㎡左右。

项目拟建2栋30F高层住宅，共计约180套房源，预计一次性全部推出，主力户型143、198㎡，都是四房，两梯两户，其中198㎡户型带270°转角阳台。五矿崇文金城北侧的香港嘉华G72项目已经动工，项目是一个综合体，住宅方面共计打造11栋24-32层住宅，毛坯限价4.4万/㎡，预计上市均价约5万/㎡，户型建筑面积约100、120、160、200㎡。

此外还有5幅11月出让的地块：深业G111、栖霞建设G112、南京建邺城建G113、保利G114、中北盛业G115。除G112地块之外，其余四地均分布在龙王大街西侧的待开发区域，目前保利G114的规划已火速出炉，按照土拍新政，这批项目较快要2022年5月份上市。

这5幅地块中，栖霞建设G112的毛坯限价较高，为46350元/㎡，其他几幅在4.4万+，以后上市价格相差也不会太大。

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待到明年纯新盘上市，河西和大校场的价格也基本差不多，就看户型定位的差别了，到时候大校场能卖过河西南吗？我们拭目以待。

02江北核心区

其次，江北核心区又要迎来一场历练。

目前核中核在售的仅有晴翠府，明年还有中铁建G19、先进G17、龙湖G18待上市。

中铁建G19地块：于2021年9月26日被中铁以底价拿下，成交总价16.8亿，较高毛坯销售限价38000元/㎡。

先进G17地块：规划6栋23-31层高层住宅楼，较高毛坯销售限价35000元/㎡。龙湖G18地块：共规划1栋23层和2栋32层高层住宅楼及2栋2F商业，小体量，较高毛坯销售限价35000元/㎡。此前江核供应量主要集中在南工大板块，但随着楼盘收官，和今年的土地出让，明年新房供应将转移到青奥板块。目前青奥板块仅有颐和铂岸江璟和越江时代两盘在售，今年板块内又出让了两幅地块，分别为保利G14和中海G15。

保利G14： 规划14栋17-27层高层住宅楼，较高毛坯销售限价32660元/㎡。中海G15：规划15栋17-25层住宅以及沿街商业，较高毛坯销售限价32620元/㎡。

目前青奥板块较大的竞争对手就是隔壁的城南中心，天悦锦麟已经开盘，从市场反应上来看，似乎卖的要比青奥好。虽然不是核心区但是占据着4000+元/㎡的价格优势，市场接受度还是不错的。

03尧化门、桥林

除了以上市场关注度较高的板块，南京一些刚需板块明年也将迎来大批量的供应。

比如尧化门，目前包括兴智科创新城和新尧新城在内的两个板块，明年将聚集11家新盘。

先来看兴智板块，纯新盘新生圩宝龙广场已首开388套房源，户型建筑面积约80、89、109㎡，销许均价约27856元/㎡，首付3成，较低62万起。

苏宁世茂璀璨云著后期将加推C地块6、7、8#全新楼栋，江悦润府和紫樾府目前都还有不少房源在售。

今年板块又出让了两幅新地块，分别是杭州滨江G78和安徽卓瑞G79，目前规划均已出炉。

杭州滨江G78地块将打造12栋19-26F的住宅（包含A分区一栋租赁住房），商业及相关配套。毛坯限价26000元/㎡，相较板块前期较高毛坯限价，上涨了200元/㎡，未来含包均价有望逼近3万/㎡。

安徽卓瑞G79地块拟建7栋25-26F高层住宅、商业以及相关配套。毛坯限价同样是26000元/㎡，后期将由金地操盘。

除了新智，新尧新城也库存也不少，目前弘阳栖尧美著、融信青澜、栖霞鲁能公馆、恒大云玺华庭均还有房源在售。

纯新盘高科紫尧星院规划已出炉，项目将打造10栋20-26F住宅，户型将打造80、89、109㎡三个面积，没有毛坯限价。

最后，此前因土拍火了一把的桥林板块，明年的上市量也不少。

9月26日，龙湖、葛洲坝、南昌国贸分别拿下桥林G99、桥林G101、桥林G102地块，较高毛坯限价达24500元/㎡，比2020年底越秀20000元/㎡的毛坯限价要高4500元/㎡。

这3幅地的规划已出炉，桥林再添24栋住宅。

龙湖G99地块：拟建10栋8-10层住宅，毛坯限价24500元/㎡。

葛洲坝G101地块：拟建8栋8-11F小高层，毛坯限价24500元/㎡。

南昌国贸G102地块：拟建6栋11层住宅，毛坯限价24500元/㎡。

目前，区域内在售楼盘有时光泊月、龙湖三千庭、时代艺境拾光、时代艺境云悦，整体毛坯均价在1.8万-1.9万/㎡，精装均价在2.1万-2.2万/㎡。

此前，区域内新盘已打出优惠25万的活动，随着纯新盘上市，再加上限价的拔高，明年桥林楼市将会走出什么样的行情？

今年下半年开始，楼市虽然进入了调整期，但是买房人也迎来了少有的买房机会。大量的新房上市也意味着买方市场的来临，人手一套核心区/大校场似乎已经不是梦，大家有了更多的时间和空间去对比、挑选适合自己的房源，开发商也有了让利的空间。

在2021年的最后一天，祝愿还没能上车的各位，明年都能买到自己喜欢的房子~