雨山路纯新盘保利云禧新领135套叠墅销许，均价2.9万元/㎡，限价真的是狠哪！

由于限价，南京房价稳定，但是户型面积却有明显变化。

从底部到顶部，南京楼市都有明显的改善趋势，在市场上的变化就是开发商正在将自家的小户型越做越大。

宅妹梳理了南京市场上主流的17个区域中的70多家楼盘，从目前已确定的情况来看，仅19家还有90平（含90平）以下房源，占比不足30%。

粗略估算一下，南京2万房价以上楼盘中，有70%已经没有90平以下房源了。南京房子的面积是越来越大了，这也意味着总价门槛也在不断抬升。

* 由于篇幅有限未能统计所有板块，如有想咨询的板块可在评论区留言，宅妹会排名前列时间分析的。

房价4.5万元左右板块

目前南京楼市限价在4.5万/平的代表性区域即是河西中部了。

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河西中部

河西中部楼盘的楼盘，宏图上水云锦、华新城璟园让不少人等得望眼欲穿。

宏图上水云锦剩余二期1、4、5号楼共216套，户型面积为115、130、143平。而尤以143平户型最深得人心，二手房成交价已经达到6万/平。

华新城剩余7、9、11号楼共3栋楼约168套房待售，户型面积为142、170、200平。

觉得面积大吗？买房人可是觉得不够住呢！

这里还有若干神秘楼盘，如靠着学区就好卖的紫鑫中华广场、号称小仁恒的碧瑶花园、海玥名都对面的丹若园，这些神奇楼盘让我们看到河西中部曾经的印记，但比较神秘，确切信息不多。

看看新盘，就会发现河西中部户型面积还会实现新的突破！

上海建工G68楼面价42561元/平，将打造大平层住宅。世茂SCC建有3栋住宅，将打造大平层豪宅。

东原燕山路98号地块，很可能打造东原的“印”系列产品，“印”为东原较高端的产品线，不用说了，面积肯定不小。

房价4万元左右板块

南京房价限价4万的板块，主要有鼓楼滨江和江心洲。

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鼓楼滨江

鼓楼滨江除了有龙湖春江紫宸、世茂外滩新城等老盘外，还储备了桃园世纪、当代万国府MOMΛ等新盘，同样是大户型当道。

世茂外滩新城预计近期推出二期最后一栋收官房源，位于9号楼， 面积110、137、145、162、169、217平，共588套，110平已经是最小户型了。

桃园世纪规划有成品院墅、洋房、小高层，打造建筑面积约100-200平住宅、200-300平墅级洋房，已经在申报销许。最小面积是100平。

当代万国府ΜΟΜΛ共打造三栋住宅，只有135套，户型是230-300㎡的大平层，因为限价现在很痛苦，开盘时间未定，最小面积230㎡。

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江心洲

江心洲在售项目不多，仁恒G84地块上市时间不明，现在储备有胜科星洲府和刚刚开盘的升龙桃花园著。升龙桃花园著刚刚加推叠加房源。

胜科星洲府共332户，打造95-165㎡户型。其中，星洲府御庭以95㎡和135㎡户型为主；星洲府澜庭建筑面积约125㎡-165㎡全能户型。

房价3.5万元左右板块

南京限价3.5万/平板块主要有河西南、南部新城、鼓北等，我们来看下它们的户型情况。

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河西南

河西南前期限价盘只剩余升龙天汇、佳兆业城市广场、绿地华侨城海珀滨江，马上正荣滨江紫阙即将加推。

升龙天汇还有四期，加推时间不明。按照前期的户型产品来看，可能有小户型。

佳兆业城市广场还剩最后2栋楼，户型面积87-141平。佳兆业的87㎡户型差不多是河西南最小户型了，以后河西南很难有这么小的面积了。

从升龙天汇和佳兆业城市广场的户型设计来看，河西南还有曾经刚需的模样，而从绿地到正荣、再到葛洲坝南京中国府、河西金茂府和金茂鱼嘴G97地块，河西南买房诉求已由三房时代衍进为四房时代，100平以下也难寻了。

绿地华侨城海珀滨江二期还剩余8栋楼，户型面积125-200平，预计下半年上市。上一次开盘中，有买房人同时摇到佳兆业和绿地，因改善自住选择了绿地的180平四房。

正荣滨江紫阙即将加推，8栋共745套房（其中21套人才房），户型面积143、180、215平，全四房起步。

葛洲坝南京中国府楼面价45213元/平，打造的为大平层住宅。河西金茂府主力户型面积为140、180、220平，3.7万的地价，房价能便宜吗？

金茂鱼嘴G97地块，南京排名前列高楼，未来附带的住宅肯定档次也不会低的，既然是江景房，按照金茂的段位，很可能也是大平层。

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南部新城

南部新城目前所剩房源也不多了，复地宴南都、绿城深蓝、

绿城深蓝预计7月加推9号楼住宅，面积139、141平，共102套。复地宴南都仅剩余7号、8号两栋住宅，面积98、105、120、140平，预计下半年推出。

万科G31预计下半年上市、万科G46地块、嘉华G89地块上市时间不明，会有90平以下小户型吗？宅妹猜测是难咯！

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鼓北

鼓北因发展较早，现在新房愈发稀少，有网友形容“小区里是澳洲、出门是非洲”，但对于区域内改善人群来说选择不多，目前仅葛洲坝招商紫郡蘭园、电建中储泛悦城市广场在售。

葛洲坝招商紫郡蘭园今天加推192套房，均价36900元/㎡，面积有125、140、173㎡。电建中储泛悦城市广场在售1、3、4、5号楼房源，面积105、125、135、155平。

房价3万元板块

3万房价的江浦、江宁上秦淮、方山、麒麟、燕子矶、青龙地铁小镇、仙林湖，它们的户型情况如何呢？

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江浦（含核心区）

江浦楼盘非常多，宅妹只能挑选代表性的新盘和网红盘来简单概述下。

今年下半年，江浦有至少5家新盘要上市，分别是金地悦风华、金隅紫京叠院、保利云禧、银城颐居悦见山、中建国熙台二期，前4家均计划首开叠墅，最小面积是保利云禧的127㎡，中建国熙台二期户型95-128㎡。

【推荐阅读：房价进入400万总价时间！下半年，江北新盘如何化解危机？】

再看下核心区三盘的户型面积段：华润国际社区89-144㎡、绿地海悦95-125㎡、扬子江金茂悦90-135㎡。

江浦的户型趋势是越做越大，90平以下的房源几乎就要沦陷啦，新盘都不做了…

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江宁上秦淮、方山

由于过去一两年密集的土拍，上秦淮、方山成为未来一段时间江宁3万房价主要的供货者。

先看看上秦淮，早前翠屏诚园、恒大悦澜湾都是作为刚需、刚改产品来打造的，而从新盘开始，就有180°大变化了。

银城旭辉铂悦源墅打造4-6层低密度叠墅和联排，面积120-180㎡。葛洲坝融创南京紫郡府、五矿澜悦栖原计划下半年开叠加；碧桂园泊云间规划29栋5F住宅楼，精装洋房，有小面积可能性很低了。

只有银城旭辉云臺天境有小户型，主力面积80-140㎡，预计下半年首开，可能是错位竞争？

再看看方山，剔除掉那几个打死不开盘的，来看看纯新盘，反正小面积是没有了。

五矿澜悦方山叠墅面积125-143平、小高层95-115平，计划先开叠加；联发翡翠方山规划为纯别墅区；美的G55地块虽然规划打造高层住宅，但入市未定。

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仙林湖、地铁小镇

先看看仙林湖板块，老盘有星叶枫情水岸、万达茂，新盘有高科紫微堂、融信世纪东方，另新城璞樾和山还有叠加和类独栋在售。

星叶枫情水岸剩余5号楼未推，88套小高层，面积83、108㎡，上次开盘是在2016年。万达茂3栋住宅未加推，户型面积100、110、140平，上一次加推住宅还是在2016年。

高科荣境剩余7栋住宅未推，较快6月底推桂山堂40号楼精装大平层，共54套，面积320平；剩余6栋住宅面积118-178平。

高科紫微堂规划232套平墅和18套合院别墅，平墅153-371㎡、合院545-656㎡。

融信世纪东方楼面价24957元/㎡，预计年中首开精装洋房，面积88-143㎡。难得找到了新盘有90平以下房源的。

再看看地铁小镇，宅妹从前面写到此，终于找到最小面积低于80㎡的了。

招商正荣东望府面积约73-129㎡，预计均价2.8-2.9万/㎡，下半年首开。

楼面价20069元/㎡的新城G60地块为小高层社区，户型面积暂未公开，现房销售。先进G79地块初步规划户型约为90-120㎡。深业G78地块需现房销售，预计2020年上市，户型暂未公布。

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麒麟

麒麟板块小户型也不多。京奥港原打造的一期户型面积107-141㎡，也是改善定位了。

被蓝光收了的京奥港，未来要打造蓝光较高端产品黑钻系列，案名为“蓝光·黑钻公馆”。今年4月，青岛蓝光黑钻公馆公开，打造高层、商墅，户型偏大，为127、143、168㎡。

熙悦现阶段主推的户型面积段89-105㎡，后期会有128㎡大户型推出。新城G59地块楼面地价22429元/㎡，现房销售，暂无上市迹象。

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燕子矶

燕子矶目前在售房源不多，新盘方面华润新盘或许年内会开盘，暂未公布户型信息。

保利国际社区后期还剩4栋楼未售，前期户型面积89-140㎡，涵盖了刚需和改善。

金浦紫御东方户型面积78、87、126㎡、电建地产海赋尚城目前主力在售124、142㎡户型，电建洺悦府预计较快8月加推，面积106、130、160㎡。户型面积越来越大。

佳兆业G34地块、金科G33地块、中海G51地块等燕子矶储备高价地项目，未来还会有小户型吗？悬！

2-2.5万房价板块

最后再来看看2万-2.5万房价区间的主力板块，分别是江北的高新区和桥北，江宁的青龙山和淳化，这个区域一度被认为是新刚需人群的主力购买区域。小户型、低总价一直是高频词，然而现在呢？

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高新区、桥北

高新区除了亚泰山语湖剩余64套120平房源外，弘阳燕澜七缙即将首开的是精装洋房，面积124、131、133、190、249㎡。荣盛锦绣澜山预计8月开住宅，面积85-130㎡。

再看看桥北。御澜府面积段90-129㎡、大华锦绣时代89-108㎡、北外滩水城87-123㎡、御澜府90-129㎡、金象朗诗红树林89-143㎡。

地王盘中建国熙公馆暂时没公开户型信息，不过地价2万，打算做什么户型？

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青龙山、淳化

青龙山板块中南海棠集、融侨观澜、东城金茂悦II期有了产品信息，朗诗和深业新盘暂时未有较新消息。

中南海棠集户型面积88、99、118平；融侨观澜预计下半年首开，面积约80、98、122平；东城金茂悦Ⅱ期预计7月首开，面积88、104、119平。三家新盘都有90平以下房源。

淳化板块除目前在售的万科和昌金域东方面积段88-128㎡、弘阳禹洲时光春晓83-108㎡，下半年BackBay·贝克湾或将上市，户型面积暂未公布。

地价2.1万+的保利G05地块出了规划，将打造低密度产品，那小面积也没有了。

户型是一个指标，让我们可以看到一座城市房地产市场的状况。

根据2016年的一项统计，2015年南京城镇居民家庭人均住房建筑面积36.5平，而根据国家统计局数据，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平，南京的住房面积是低于全国水平的。

如果从大数据来看看的户型，大部分的户型恐怕都是时代的、凑合的产品，距离老百姓“美好生活的需求”，确实还有距离。

城市已经建成，房子已成型。纵有一万个不满意，也只有寄希望于城市更新了。开发商会根据置业者的需求去开发或制定户型，而随着二胎放开造成的居住面积更大的诉求，后面户型还会趋于更大。

此前就有开发商明确表态：“现在我们基本上规划的都是大户型，相对于小户型，大户型在回笼资金的速度上优势更加明显。”

前几年，南京也曾有“9050政策”来保证小户型供应：今后南京出让的住宅土地中90平以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。不过这一政策也已经取消了。开发商可以自行来设置户型面积。

按目前的市场行情来看，未来南京小户型供应量占市场产品的量应该会处于一个长期的低位。

但现在不少改善板块二手房成交得最多的却是90平以下房源。比如江宁的朗诗玲珑屿，中介也表示，目前较好卖的反而是80几平的房子，报价普遍在4万以上。