老山,你有点膨胀了

南京焦点发布 2018-09-14 09:22
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纵观老山目前的别墅竞争格局,从联排到叠加,从双拼到类独栋、再到独栋。几乎无所不包,一站式涵盖了别墅所有产品类别。并在区域均价上逐渐跻身南京别墅市场的“第一梯队”。 “开门见山,院墅成片”。等到那时,或许才是老山真正脱胎换骨、开始膨胀的时刻。

(一)

2008年的9月,午后的“秋老虎”让人感到燥热难安。

当时刚入行不久的房叔,跟一群媒体记者拜访了位于老山脚下的一家别墅盘。它的名字叫香山湖一号

开发商是一家中小房企,叫金盛田。十年前在江浦呼风唤雨,是深耕当地的“地头蛇”。

关于十年前那个闷热下午的踩盘细节,你房叔的记忆已经渐渐模糊。但唯一印象深刻的是,金盛田的董事长金广洲,驾驶着自己的保时捷卡宴,驰骋在香山湖一号工地高高堆起的土坡上。

蓝天下,以连绵起伏的老山为背景墙,伴随着卡宴引擎的嘶吼。然后,一遍又一遍地冲上“山头”,再倒车。

这一幕,绝对能让在场的所有人永生难忘。

如此不间断重复着同一动作的董事长,一时玩得兴起,不小心将十余家媒体“晾”在一边。让一群傲娇的老记和小记,就这样站在落地窗前苦等了足足1个小时。

“我们老板就是这样,爱玩车”。负责陪同接待的办公室女秘书一脸娇羞地说。

“真是有钱任性啊,这么玩也不怕磨坏了底盘”。人群中,不知是谁悄悄嘀咕了一句。但,很快就被几个趴在落地窗前“欣赏”的年轻姑娘的惊呼声打断:“董事长好帅!”

香车美女,勇攀高峰。这,就是你房叔对老山楼盘的“初印象”。

不过,由于十年前的过江交通并不很方便,老山对于大多数南京人来说,还是偏远的。从江南地区过江,必须得走长江大桥,然后在坑坑洼洼的浦珠路上一路颠簸。如果大桥不堵,少说也要45分钟,多则一个多小时。

那么,2008年的老山房价是多少呢?以香山湖一号的联排别墅产品为例,大多不到300平米,均价只有1万出头,部分房源低至8、9千。

也就是说,只要花两百多万,就能购置老山脚下的一套中式联排。但让人扼腕的是,香山湖一号开盘后的销售成绩并不容乐观。甚至,项目在很长一段时间内去化缓慢。

用心做出的产品,前来参观学习者众多,却不能吸引江对岸的南京人真正下决心入手。在你房叔看来,这或许是金董事长当年最大的一个心结。

或许,他就是将这股“拔剑四顾心茫然”的惆怅,全部化为了冲击山头的引擎咆哮,一遍又一遍的,发泄着“老山为何不得志”的苦闷。

老山呵,老山!

(二)

十年前的老山,远远没有到想膨胀的地步。

它与南京主城区最薄弱的联结、且“唯一能免费使用”的交通纽带,只有一座老迈不堪的长江大桥。

要知道,那时候的江浦人,把去江对岸称为“去南京”。因为,在那个交通闭塞的年代,江南即南京,南京即江南。

于是,江浦和江南长期隔江相望,仿佛两个若即若离的恋人,似乎无法再有更多的交集。

背后折射出来的,是南京拥江发展历史上最为黑暗的一个时期:彼时,二桥、三桥虽然相继建成,但全部被规划为外环高速过境交通。偌大的河西与江浦中心区之间,竟无一桥一隧连通。

难怪,那时候的江浦人并不把自己当做真正意义上的南京人。而土生土长的南京人,也自然瞧不上老山一带的房子。

“想当年,过江都要绕一大圈,大桥还天天堵车。谁敢买啊?”

事实上,老山的开发商也一直在苦苦思索,山与城市的关系,尤其是与江对岸的关系。但跨江交通一日不解决,老山就将一直处于边缘化的位置。就算建起再漂亮的楼盘,也只能吸引江浦本地、滁州等有限的地缘客群。

所以,我们也就不难理解,像香山湖一号这样的200亩经济型别墅盘,在当时做了诸多产品创新设计下,为何也只能甘做“绿叶”,成为问津者寥寥的第二居所。

直到2010年,“万里长江第一隧”通车。江南与江浦地区才算是真正牵手。但位于江北出入口的那座收费站,又一度成为制约两岸“跨江合体”的拦路虎。

2016年元旦,通车六年后的南京长江隧道宣布免费通行。与已经投产的地铁10号线一起,被视为南京中心城区真正跨江、拥江发展的第一步。

而在老山的一众开发商眼中,这无疑是一个具有里程碑意义的、划时代的重要节点:隧道的免费,意味着过江的时间被缩短至15分钟内。尤其在浦口大道完成快速化改造后,自驾经过龙华路立交可直接进入老山核心区域。这要是放在十年前,“想都不敢想”。

只需半个多小时,就可往来老山与河西新城之间。交通时间及距离空间上的大大缩短,让老山从传统意义上的“近郊”摇身变为了“市区”。也让一些长期处于煎熬的老山别墅盘最终得以“用时间换空间”,实现了梦寐以求的、从第二居所升级为第一居所的夙愿。

其中,最典型的“咸鱼翻身”案例,是经历了大起大落的美达九月森林。

2007年11月,美达集团击败招商、复地等多家房企,以12亿总价竞得老山G75别墅地块。折算楼面地价12129元/平方米,刷新了当时的江北地王纪录。

背负着较大的财务压力,直到2011年冬天,美达九月森林终于姗姗面市。项目最初定位千万级豪宅,首开售价达到了2万一平。但彼时的长江隧道尚未免费,老山对南京主城区高净值人群的吸引力依然有限。而在产品定位上,又面临与山河水、绿城玫瑰园等顶豪别墅竞品贴身PK,一直无法占据主动。截至2012年底,美达九月森林才卖了7套。

去化的艰难,导致开发商不得不宣布降价促销。项目很快从千万级降至600万级,2014年部分房源的最低单价仅有1.25万,简直“亏”到不能保本。

开发商一味地委曲降价,并未换来市场的同情,以及人们对老山居住价值的更多认同。最终,在入不敷出下,项目的资金链断裂,在2014年7月停工。烂尾一年后,直接触发了老山别墅史上规模最大的业主维权风波。

今天我们再回头看,美达九月森林可谓有点“生不逢时”:在过江瓶颈没有完全解决的前提下,就以过高的成本激进拿地。加之自身品牌力较弱,自然无法与绿城、鸿信这样的老牌别墅对手分庭抗礼。但所幸的是,2015年底金基宣布收购九月森林,烂尾的别墅才得以续建。

“2016年元旦隧道免费,金基正是看中了这一点”。一位资深业内人士告诉你房叔:“免费快速过江,对江南江北同城一体化无疑是巨大的推动作用。加之国家级江北新区的落定,接盘的开发商也因此看到了更多的信心”。

果不其然,在金基接手并潜心打造两年后,九月森林三期迎来了老山板块最富传奇性的“逆风翻盘”:开盘两个月,卖掉73套。别墅总价均为1000万起步,最贵2000万一套。项目的单价更是首次站上了3万+。

这也就意味着,在江北新区落地、长江隧道免费等利好助推下,最大的赢家除了金基,还有美达早期的老业主,别墅资产增值几乎翻了一倍多,足足有600-700万。

与九月森林一街之隔的“老邻居”香山湖一号,也成为近年资产标签化的“新宠儿”。与你房叔相熟的一位传媒公司老总,今年上半年刚租下一套280平米别墅作为办公用房。据他介绍,“公司刚装修完,房东就带着银行的人来拍照。很快就将房子顺利抵押,周转资金”。

从无人问津的“边缘区”,到争相进驻的“香饽饽”。如果说,一条数公里长的象山路,见证了老山“中央别墅区”十年翻身的历史。那么起伏的沿山大道就是贯穿老山两头的,串联多个2万+叠墅地王和顶豪别墅盘的中轴线。

从长期沉默到发声呐喊,从苦熬翻盘到群雄“叠战”。从四、五百万的银城,到放风七、八百万的仁恒、金隅,再到动辄数千万级、甚至上亿级的融创、绿城。新一代的老山别墅军团集体“看涨”,似乎已是板上钉钉。

今天的老山,终于有点儿要膨胀的意思了。

(三)

看得出,压抑了很久的老山,如今正在憋着一股劲儿。

就像十年前的那个闷热的下午,金盛田老板的卡宴在冲上山头时发出的嘶吼。

当一夜间摘下“郊区别墅”的帽子,换上闪闪发光的“城市别墅”标签后,老山露出了笑容,似乎愈发自信起来。

如果说七里河那头的核心区,将打造江北的“新街口”。那么位于核心区身后的老山,它的终极目标,一定要做江北新区的“紫金山”。

2016年3月,南京市规划局首次发布了《老山景区控制性详细规划》。宣布在112平方公里范围内,规划建设六大主题公园+4条有轨电车。涉及永宁街道、汤泉街道、泰山街道、江浦街道、顶山街道以及珍珠泉度假区、老山林场等多个单位。形成“一核、六区、十二组团”的空间布局结构。

浦口区的目标很明确:通过对老山“中央生态公园”的整体打包开发,实现人居、生态、旅游、度假等多功能为一体,为南京江北建设国家级新区提供支撑,打造世界级韧性城市的有力筹码。

其中,老山蜕变的重头戏是天井洼片区。不仅引入了全国最大的野生动物园—南京灵玲野生动物王国,还有号称是“亚洲最大室内乐园”的龙之谷。两大重量级文旅项目的投资额均在近百亿级别。

有意思的是,在龙之谷旁边的山体悬崖上,一座金灿灿的蜂巢酒店已经完全露出真身。有望在今年下半年投入运营。为游客提供温泉理疗、主题套房、婚宴中心、直升机坪、极限运动等特色服务。

“一眼看去,还以为是魔都的佘山深坑酒店”。你房叔的好友宅妹扶着护栏欣喜地说:“这可不可以视为是一种另类的对标?”

殊不知,老山对标一线城市的建筑和消费潮流,甚至渴望冲击“世界级名片”的野心早几年前就已显现:譬如位于佛手湖畔的四方当代艺术湖区,在24位世界顶尖建筑大师的集体操刀下,早已成为南京人熟知的“网红打卡圣地”。在老山的怀抱中,20多幢精雕细琢的建筑作品,每一个都有着自己闪闪发光的灵魂。

难怪,融创的老板孙宏斌如此喜爱。只看过一眼后,便心甘情愿地变身接盘侠。发誓要在全南京最具艺术逼格的地方,在伸进湖心的半岛上,打造一座真正的桃花源。

“我看似不在江湖,江湖却有我的传说”。从鸿信山河水、绿城玫瑰园到融创桃花源,当一批大隐于山中的顶豪别墅盘悄然云集时,老山难免会有一点点的膨胀。并在2018年催生出江北第一家全精装成品交付的类独栋别墅,和有史以来入手门槛最高的叠墅。

9月10日,仁恒大吉凤凰山居宣布公开样板间。这个位于汤泉镇,距离河西最快车程也要45分钟的别墅盘,由仁恒与大吉联合开发,被视为南京房企“土洋合作”的典范。

据了解,该盘占地4000亩,分四期建设,总货量过千套。面积段为290平米起步,最大500平米。以类独栋产品为主,全部采用精装修成品交付,冷泉、温泉双入户。总价最低也要700万起。

有道是:颜值即正义。为最大程度吸引买房人,仁恒还在别墅的外立面上做足了功夫:采用德国米黄石材与褐色铝板拼接技艺,力求提升老山别墅的“颜值”。

“仁恒之所以敢于在老山最远的汤泉镇做精装修成品别墅,最大化提升溢价,无外乎是基于对项目品牌力、产品力的较强自信,以及对老山高端人居价值的长远看好”。有业内人士分析称,“不过,由于项目货量较大。能否顺利完成去化,还是得看市场的接受度”。

值得一提的是,除了准备放手一搏的仁恒,位于老山核心区的金隅,其“上位”的野心和胃口似乎看上去更大。据路边社小道消息,金隅紫京叠院预计9月底首开,叠墅面积230-280平米,放风价高达800万起步。有望刷新江北毛坯叠墅的最贵门槛纪录。

据不完全统计,目前老山在售及计划近期入市的别墅盘还有:

1,山河水在售4套独栋别墅,面积430平米,总价1000万/套。预计加推21套联排,面积250-300平米,总价500万左右,毛坯交付。

2,林景象山墅院在售双拼和独栋别墅。双拼面积420平米,均价38300元/㎡。独栋面积750平米,均价39300元/㎡左右。

3,金基九月森林预计在10月推出四期双拼别墅,面积290-390平米。目前在售三期最后一套独栋别墅,面积597平米,总价1760万元/套。

4,东方熙龙山院在售大户型叠加别墅尾房,面积425平米左右,总价600万/套起。

5,大吉公元在售少量类独栋别墅,面积338平米,总价800万/套起。

6,绿城玫瑰园在售最后一套楼王,户型面积1900平米,带3500平米院子,总价1.28亿。

7,融创南京桃花源拟打造121套中式合院,面积400-800平米,预计年内上市。

纵观老山目前的别墅竞争格局,从联排到叠加,从双拼到类独栋、再到独栋。几乎无所不包,一站式涵盖了别墅所有产品类别。并在区域均价上逐渐跻身南京别墅市场的“第一梯队”。

展望未来,随着主城紫金山、江宁三山等传统别墅板块的供地日益稀少,老山有望成为南京整体开发规模最大、选择面最多的别墅类产品聚集地。虽然,它也将直面江北核心区大平层豪宅的潜在竞争,但立志变身“南京版佘山豪宅区”的梦想似乎已经近在眼前。

“开门见山,院墅成片”。等到那时,或许才是老山真正脱胎换骨、开始膨胀的时刻。

 

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