鼓楼滨江两大低总价盘要开,你怎么选?

焦点网友156839888 2019-10-09 11:02:54
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不知不觉,“金九”已过、“银十”到来。 在假期正式结束的第一天,学区界扛把子——鼓楼的两家热门楼盘传来了开盘消息,价格尤其让众多买房人心动,鼓楼滨江终于要迎来小户型入市! 从置业顾问透露的消息来看,目前两家楼盘的意向客户都非常多。

不知不觉,“金九”已过、“银十”到来。

在假期正式结束的第一天,学区界扛把子——鼓楼的两家热门楼盘传来了开盘消息,价格尤其让众多买房人心动,鼓楼滨江终于要迎来小户型入市!

从置业顾问透露的消息来看,目前两家楼盘的意向客户都非常多。那就意味着:如果准备入手鼓楼滨江的话,这两家你都得报名参加,以增加中签率。

那万一运气爆棚,两家都摇中了该买哪呢?

Part 1产品户型、梯户比

划重点:证大阅江府中冶盛世滨江(点击查看)10月将推出的均为65年产权公寓(想了解楼盘,可以直接点击文中的蓝色文字查看详情,还可以一键拨打400电话咨询哦!)

(简单点说,65年公寓与70年住宅,在水电燃气、落户入学、转手税费等方面均无差异,但户型设计、楼间距这类要求没有住宅严格。)

产品性质上二者比较接近,推出套数也接近,均为400余套。但在价格及户型上,二者存在差异。

置业顾问透露:

(表格信息来源于置业顾问)

如果仅从价格上考虑中冶盛世滨江优势比较明显,最低首付36万;但中冶盛世滨江的户型及梯户比相对来说不是很占优势。

【证大阅江府户型图】

从户型图中我们可以明显看到,证大阅江府的户型都比较方正、从户型图右下角的楼层平面图也可以看出其户型分布为传统的对称式分布。

2梯4户、3梯6户的设计不算拥挤。从楼层平面图看房间采光是能够得到保障的。

【中冶盛世滨江户型图】

中冶盛世滨江提供的楼层平面图显示,项目每层户数是比较多的,1号楼每层11户、2梯;2号楼每层35户、6梯。部分房间的采光会受到不同程度的影响。

这个梯户比如果入住以后用梯高峰可能会面临拥挤的情况,不过好在中冶此次两栋公寓总层高11层,部分低楼层住户或可高峰时期通过楼梯步行下楼,当然这还是会造成一定不便。

Part 2拉小直属分校vs天妃宫+十二中

当然,作为65年公寓的证大和中冶,从户型及楼栋、楼层设计上与70年住宅有一定不同。但正如中冶置业顾问所说:“这次公寓产品定位就是考虑到投资以及低总价在主城区买到拉小学区房”,投资属性略大于居住属性。

那么证大阅江府学区vs中冶盛世滨江学区,你更看好哪一个?

先明确一个前提,期房原则上来说是不存在学区的,一般学区要等房子交付后才能划定。

中冶盛世滨江置业顾问表示:推出的这批公寓,带学区——拉小直属分校方兴小学,可落户上学;

证大阅江府在天妃宫小学斜对面,之前证大大拇指广场学区即为天妃宫小学及十二中。

中冶盛世滨江距离方兴小学拉小分校500米,距离滨江中学1km、南京一中分校1.8km、十二中2.2公里;证大阅江府距离天妃宫小学、十二中500米,距离复兴小学力小分校、方兴小学拉小分校1km。

方兴小学、复兴小学为拉小、力小直属分校,天妃宫小学也是南京老牌名校之一。

[天妃宫小学]

建于1902年,是一所百年名校,南京最早官办学校之一,1978年被命名为南京市重点小学。民间传曾经是下关区第一。

[拉小方兴分校]

拉萨路小学方家营分校规模为36班,今年9月,拉小方家营分校迎来第一批新生入学。

拉小实力不俗,但新分校的实力如何还有待时间检验。

[力小复兴小学]

建于1938年2月,2014年6月加入力小教育集团,成为力小直属分校。

复兴小学主打美术特色,实施小班化教学,2014年第一批招生,目前还未有直接教学成果。总得来说,如果证大阅江府学区仍然是天妃宫+十二中双学区的话,性价比还是很高的。Part 3地段、交通、商超大pk

同处鼓楼滨江,证大阅江府、中冶盛世滨江两家盘哪家地段更优呢?

一起来看地图:

证阅江府位于建宁路与热河路交汇处,东邻天妃宫和阅江楼景区。

中冶盛世滨江位于方家营宝塔桥西街,在南京长江大桥以南。

整体上看,证大阅江府在南、靠近更繁华地段,中冶盛世滨江在北;

(证大阅江府区位图)

(中冶盛世滨江地块分布)

在景观上,两家均靠近长江江畔,证大阅江府离阅江楼及天妃宫距离更近。

从交通上来看,两家楼盘未来均可地铁上盖,地铁线路也基本相近:

3号线、5号线、9号线,部分线路有一定距离。

基本生活所需的商超,两家楼盘也都配备:

证大附近有大观天地、金盛百货、先锋奥特莱斯等;

中冶附近有大观天地MALL、新城市广场、麦德龙超市等及项目自身规划商业;

毕竟身处主城,医疗、教育、交通、商超基本都是足够满足生活需要的。

Part 4二手房价-新房房价>?

置业顾问透露的放风价显示,证大阅江府新房均价比中冶盛世滨江均价高了约2800元/㎡,从户型、从学区、从地段配套来看,贵也是有贵的道理,不过最终价格还是得等销许。

我对比了证大阅江府及中冶盛世滨江周边的二手房价格,因为产品性质不同,房价仅供参考:

证大阅江府周围可供对比的商品房较多:恒大、深业、龙湖的鼓楼滨江项目二手房均价约在3.9万/㎡。

中冶盛世滨江周边商品房几无可以对比的,仅其前期交付的锦绣华府组团可供对比。目前锦绣华府二手房均价4.7万/㎡。需要注意的是,锦绣华府最后一次加推时均价就在37535-40000元/㎡,与收官价相比,均价已上涨7000+元/㎡。

可以说无论是3.5万/㎡放风价的中冶,还是3.78万/㎡放风价的证大,两家楼盘未来的增值潜力都是有的、并且目前就已存在倒挂。比较确定的是按放风价来看,证大至少倒挂2000元/㎡。

总得来看,两家楼盘的区域配套差异在学区及产品区别面前几乎可以忽略不计,如果真的二者要择其一,就看朋友们更看重哪个部分了。

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