今天，杭州再一次更改第二批集中供地出让时间，预计出让规则还将有变。

与此同时，青岛在中止原计划在第二批次出让的100幅地块之后，今天重新挂牌，同时对土拍规则进行了调整。

显而易见，“第二批次集中供地延期+土拍规则调整”开始在全国蔓延。从珠三角到京津冀，短短一周左右的时间内，超7城先后发布公告。目前集中供地的22城仅有3城完成出让，其余19城均延迟了土拍。

在土拍规则陆续调整的背景下，似乎都指向了一个方向，全国土地市场风向要变了？

全国22城第二批集中供地进度点击查看大图

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看点

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刚刚，杭州、青岛第二批集中供地再生变！

今天（8月18日）杭州发布补充公告称，终止第二批31宗土地集中挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。

实际上，这并不是杭州排名前列次更改第二批集中供地出让时间。早在6月，杭州市规划和自然资源局就发布通知，将第二批集中供地的时间推迟到7月。

直到7月30日，杭州才正式发布第二批集中供地的出让公告，原定于9月7日-8日陆续出让。根据此前出让公告，杭州此次集中供地有以下几点变化。

一是供应向星城倾斜，本次集中出让地块中星城范围内住宅用地有22宗，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%；

二是竞价规则有调整，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”；

三是开展“竞品质”试点，首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式。

而今天的再次延期，有业内人士认为，较大的原因可能就是之前网传的自然资源部对集中供地试点城市的部署，后期杭州土拍规则预计还将出现新变化。

根据此前土拍规则，除了10宗“竞品质”试点地块的溢价率降到10%之外，其余21宗地的溢价率只是降到了20%，没有符合不超过15%的规定。

而且，杭州在降溢价率的同时，也提高了部分地块的起拍单价，这也不符合规定。

与此同时，青岛今天再次挂牌第二批集中供地地块，将于9月8日-10日进行拍卖。与此前7月30日的公告相比，此次共计公告87宗地块，较上次减少13宗。

根据此次公告，青岛第二批集中供地的竞价规则发生了几方面的变化。

一、竞买资格上，同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买（即禁止房企“马甲”参与竞拍）；

二、竞买资金方面，参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金需遵循四个“不得”；

三、供地控溢价、竞品质，其中高新区的溢价率限制在15%以内，其他较高限价在土地拍卖前输入网上交易系统，达到限价后，转到线下竞高品质住宅建设环节。

此外值得一提的是，公告还对违规房企提出了异常严格的惩罚：竞买人提交的资质证明文件不符合要求，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还， 竞买人3年内不得在青岛参与土地竞买。

与此同时，经审查，竞买人提交的《资金承诺书》若与审计结论不一致，已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》，扣除50%竞买保证金作为违约金不予退还；已签订出让合同的解除土地出让合同，定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人，而且竞买人3年内不得在青岛市参与土地竞买。

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就在昨天苏州、济南也发布较新公告，可以肯定的是，这波集中供地各城市都已经或即将对土拍规则进行调整。

1济南“限地价、抽签”

8月17日，济南发布公告称，第二批次集中出让的地块拍卖因故“终止”，再次公开拍卖的时间为9月10日，并对竞买资格和竞买资金做出要求，同时出让方式调整为“限地价，抽签确定竞得人”。

2苏州“禁马甲、降地价”

8月17日，苏州宣告第二批集中土拍从9月1日延期至9月16日，同时对房企资质、严禁马甲、一次性报价上限降低等方面对土拍政策做了加码。

还有不少城市原定于7-8月出让，但至今没有挂牌，也是毫无疑问的延期了。

而南京之前拟将于7月开始的第二批次集中供地目前也还处在延期状态，有小道消息称，南京也在制定“竞品质”相关政策，预计8月份将会挂牌，但相关部门表示具体挂牌时间还不确定，最终南京第二批次供地会发生什么样的变化，较高限价会不会下调？我们也会密切持续关注。

看点

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土拍规则调整背后，房企更加面临考验

本轮土拍规则的调整，其实也是基于首批集中供地中部分城市未达到调控效果。

比如，重庆首批集中供地46宗，平均溢价率43%，较高溢价率达到130%；深圳首批集中供应的地块，溢价率较高达45%，楼面价较高达7万/平，综合溢价率达30.9%，居全国第二；此外还有多个城市揽金超千亿......不断上扬的地价背后，还附加有越来越多的地块配建条件，开发商拿地成本累积式增加，利润被不断摊薄，甚至出现负利润。

于是，出现了血亏5000万也要退地的事件。而且对于购房者来说，开发商没有利润空间，对于房子的品质也不会有更大的保障，所以出现了对于竞品质的新增。总体来看，"控地价、稳房价、提品质"是新一轮土拍政策调整的核心思想，对于房企来说，可谓是"既有放宽、也有加压"。

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看点

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精准调控之下，南京楼市未来......

据报道，在自然资源部近日召开的一次会议上，明确提出了今年第二批次核心城市的土地出让政策有所调整，包括限定土地溢价的上限为15%，且各地不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；此外，当地价达到上限后，通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

从目前各城市的调整方向来看，基本也是从这几个方向入手。

较高溢价率下调至15%，且不提高起拍价或外加"竞配建"要求，实实在在降低了地价门槛，既可以给开发商腾挪出一定利润空间，防止"拿了又退"或争抢部分地块的现象的情况发生，又可以进一步促进地价稳定和房价预期稳定，达到一举两得。

与此同时，土拍“竞品质”对于开发商产品的要求也相应提高。

对于购房者而言需要明确的是，楼市调控“从未转向，只有靶向”。

近期从北京打击"假离婚"买房、杭州升级购房社保条件、惠州分区"限外"、无锡东莞出台二手房指导价......无论哪一种政策，都是在"房住不炒"导向上精准打补丁，因城施策。

而后续南京楼市的调控动作会针对哪些方面？我们拭目以待。