“多数人可能还没发觉，在江北，核外亦有核。”

10月22日，江北新主城迎来万众瞩目的大事件：浦口城南中心“双C位”之一的大悦城综合体，正式启幕发声。

据悉，这也是隔壁“南京首座文化综合体”金陵星图释放全业态布局仅时隔一个月后，城南中心再次迎来巨大利好。巧合的是，隔着那条浅浅的城南河，两岸对望的超大体量综合体各占86万方。堪称城南中心“十字交汇”的钻石级原点。

也就意味着：融创&银城（G53）+大悦城&新希望（G52）领衔的两大头部地标项目，将合计贡献出近180万方的惊人开发量，共同构筑“8-10分钟一站式高阶生活圈”。

双核共振，互相较劲。事实上，那个自视甚高的“江核”有史以来排名前列次遇到真正强劲的“宜居竞争对手”：即使它可能是“中轻量级选手”，也能拥有令人艳羡的硬核之力。

毕竟，在不到3平方公里的规划范围内，以河为纽带的人文环境更舒适，也更贴近自身的繁华核心。甚至，“下楼步行即全系配套”的利好兑现周期相对更短。放眼整个江北，也只有城南中心独此一份了。

看似是“次中心”，其实在生活宜居度上，大有取代兑现周期缓慢的“核中核”之势。更代表着浦口区目前“能拿出来较好的”城市化精华所在。关键是，新房均价仅3字头。一步一脚印，稳扎稳打，从不冒进。

或许，那个准备上位的城南中心才是江北真正的宜居正核。你同意吗？

PART.01

高级的滨水活力区，唯有城南“真核”

纵观世界之大都市，无不以水为原点，发展，跃迁。

今天的南京，只有一座高级的江北新主城。江北也只有一条无比珍贵的“城南河”。

同时，它也是串联老浦口区（含珠江镇）百年历史情结的母亲河，承载了无数江北人民的美好记忆。浦口城南，因它而灵动，生动，脉动。

“每一个阳光明媚的日子，河边很多人在跑步，小憩，画画，或者放风筝。”

恰如苏州河之于上海，泰晤士河之于伦敦，塞纳河之于巴黎。每一条优美且悠悠流经岁月年轮的河，都值得被铭记，传颂，载入城市化价值抬升的史册。

“好饭不怕晚。”对江北20多年城市化有着深刻理解与运营经验的浦口区，在2020年终于大刀阔斧，正式提出建设城南中心的宏伟构想。按照规划，城南中心区将有效弥补江北核心区现有功能的不足，与江北核心区互为补充，错位发展，打造江北城市化的又一发展极。

归根结底，是“轻装上阵”的浦口城南中心，并没有像江北核心区，或者说是“核中核”那样全盘高强度开发，但却以城南河为中心纽带，以浦云路“英伦大桥”为网红地标，向南北两头徐徐打开，以“800米生活半径”为主要诉求，规划了一系列目前江北最集中的高密度资源：

包括20万方文化演艺中心、图书馆、数十万方大型商业综合体、区域总部甲写、五星级酒店、滨水风光绿带等一揽子投入。形成尺度宜人的“滨水CAZ活力区”。

更何况，还有地铁11号线三大站点（森林大道站，珠江南站，庙东路站）无缝对接。据浦口官方的说法：城南中心位于浦口旧城改造区与江北新区过渡地带，承担着浦口和江北新区、江苏自贸区南京片区的缝合剂作用。所以，它左手轻轻揽住省人医浦口分院，右手拥住金地未来学校、砂之船、青奥体育中心等重量级资源，也就不足为奇了。

为业主生活提供较大化便利，城建杜绝“大而空”。是城南中心规划的初衷与本核，也是它从诞生之初就奠定下来的、刻进骨子里的宜居基因。

事实上，它代表着浦口区打造高级滨水宜居之区的所有希望。也体现出浦口不甘屈居江北新区之下的雄心。所以，才以极高的效率与执行力，在今年同步引入南京排名前列大悦城，与融创银城合作开发的金陵星图，以合计近180万方造城的恢宏手笔，支撑酝酿多年的“明珠之环”与“明珠广场”双子星蓝图。

在一条河的两岸，密集布置类似上海梅赛德斯奔驰中心的文化场馆，图书馆，以及被视为网红打卡地的大悦城商业，高端区域总部办公地标，甚至还有类似纽约、东京的大平层公寓。如此高能级的起步定位，注定了城南中心将导入一批高素质居住人口，打造城市新客厅。

事实上，近年面对资源顶配的江北新区，强烈的求生欲倒逼浦口区提出城南中心的概念。一切为了建设一个尺度更宜人的江北生活首善之区，重塑浦口区在南京人心目中的形象和城市地位。

从这个角度看，城南中心没有退路可言。它必须火力全开，背水一战。

PART.02

城南中心，重新定义江北主城高阶生活标准

“风起城南，谁说江北新主城只能有一个中心？或者，只以核中核为马首？”

浦口城南中心，生来厚积薄发，也从不需要被过度神化。而是实打实的，将从四个方面重新定义：谁才是江北最宜居的生活新中心？

1.与开发量巨大的江核、“核中核”地区相比，仅有2.75平方公里的浦口城南中心开发周期相对更短，板块利好相对更容易、速度更快兑现（包括商业、医疗、图书馆、文化中心等）。堪称小而美的首善之区。

比如，今年南京5.20首场“两集中”土拍之战，浦口城南中心锋芒毕露，两大巨子定乾坤，一举站上风口：明珠广场所在地块G52和明珠之环所处地块G53成功出让，国内商业头部IP大悦城与口碑房企银城，合计壕掷百亿，风头无两。

这究竟是什么样的概念？短短3天时间，疯狂吸金超百亿，引进2大全城刷屏级地标，涵盖商业综合体、五星级酒店、市民中心、演艺中心、图书馆、文化科技馆一网打尽。城南中心一夜之间，就轻松实现跨越式爆发。

因为规划合理，资源丰富，利于集中力量办大事。所以，才有了城南中心的厚积薄发，势如破竹。而按照大型城市综合体4-5年的开发周期，预计到2025年左右，即可投产开业。为周边业主提供一站式配套。

2.浦口城南河独特的河景资源，滨水风光带赋予城南中心不一样的柔美，拥有出门即繁华，且与宁静自由切换的独特地理优势。相较于高强度开发、且商办产品存量巨大的江核地区，城南中心明显更适合居住。

众所周知，江北核心区及中央商务区主要承载“扬子江新金融中心”功能，城建资金投入极大，也就不可避免地导致开发周期过长。尤其是500米排名前列高楼引领高强度开发的写字楼办公集群，480万方地下城，“两馆一中心”等，迄今大多数配套尚未完工或启用。

而一再扩容后，面积33.2平方公里的江核沿江拉长“摊大饼”式的恢宏体量，也注定了不少住宅小区的业主下楼到周边文化、商业、医疗、学校等配套的距离“略显尴尬”：步行嫌远，开车嫌近，停车嫌堵等。

比如，家住扬子江金茂悦、绿地海悦的业主，与在建中的华润万象汇商业体之间的距离，就是明证。“未来，你必须穿过整个CBD，穿过总体量超过百万方的新金融中心一二期办公楼宇后，才能抵达目的地。”

反观浦口城南中心，则完全不存在类似的尴尬。无论从城南河以北，还是以南的居住区，都能以最短的直线距离到达金陵星图文化综合体、大悦城综合体。“步行距离8-10分钟左右。”

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3.一河两岸，高标准建设明珠系列双子星。高起点落地南京首座大悦城综合体，南京首座金陵星图文化综合体。合计开发量近180万方，是整个江北地区规模较大的、以“河”为中心的CAZ中央活力区（含商业，文化，娱乐，休闲，医疗等）。

由于体量更大的江核地区面向长江展开，本质是拥江发展的产物。但，一条尺度适宜的城南河，则更吸引注重居住“小环境”的改善人群青睐。毕竟，本身并非过宽的水面，既能聚拢商业人气，留住消费人潮。也能改善局部小气候，为居住区增添绿肺氧吧功能。

也正因为得天独厚的优质“土壤”，才吸引大悦城&新希望，银城&融创联袂进驻，四家头部房企看好城南中心的长线发展，所以重仓投入，有信心进行长线运营。

如此以“河”为“核”，打造超级地标客厅的手笔，放眼全南京也是极其罕见的。

4.城南中心，是浦口史上较大手笔的城市规划，将延续老城文脉，补充中央商务，支撑研创园区。是浦口区举全区之力彰显城市品质的标杆区+样板区。没有理由不做好，也会更精细化打磨。

回首2015年高级江北新区落地后，全力打造“基因之城+芯片之城+新金融中心”，历时六年，城市形象初具规模。但，作为核心区的“江核”，几乎是在一张白纸上诞生的。与浦口珠江镇老城区之间存在地理上的“割裂”与“断层”。

城南中心的横空出世，正是为了填补这样的割裂局面。将老城与江北新区彻底打通一体。作为浦口未来生活集聚区，延续老城源远流长的城南河文脉，将围绕“江北明珠”发展定位，与老城共同生长，为区域发展增添动力。

从交通位置上看，城南中心规划实施区北接浦口大道快速路，东接江核青奥片区（15平方公里亚洲较大绿水湾湿地公园）+研创园生态办公集群，南接五桥连接线。自身合理规划滨水商务功能载体（大悦城、金陵星图等综合体均规划超高层甲写产品）。作为江北中央商务区的有力补充和衔接，也是支撑研创园区“大商业”配套的重要力量。

综上所述，作为江北新主城产业发展和人才导入的重要支撑，城南中心的使命，就是为周边产业服务，为高素质人口的安居乐业提供品质居住，公共配套服务，也势必将吸引周边源源不断的消费人口，汇聚在以城南河为“核”的CAZ中心活力区。

PART.03

城南中心，正在迎来史上较佳入手时机？

2021年即将进入尾声，城南中心楼市，也从起步期迈入井喷期。

回首最早的“城南三剑客”：正荣润棠府、弘阳望江悦府、杭州滨江嘉品扛旗拓荒，在城南河以北的居住区安营扎寨，成交楼板价均在1.9万多。

初代三盘的入市均价也被严格控制在3万一平的红线内，另可选配区间在1500-2500元/平的精装升级包。在保证房企利润的前提下，与彼时的“江核”适度拉开小幅价差。

当然，因为新房定价的起点较高，城南三剑客的首开数据也并非狂热到“日光”。据统计，正荣首开去化6.3成，弘阳首开去化7成，滨江嘉品凭借“高性价比”升级包优势，去年底的首开口径是“3小时卖了9成”。

2020年10月，星河地产斩获城南中心G73宅地，成为区域新房第四子。“项目地段优势突出，过个马路就到研创园上班了。”被视为研创园办公人群的安家优选盘。目前处于尾盘续销阶段，即将清盘。

加上前期的“三剑客”，均进入尾盘销售状态。整体表现稳健，“既没有过火，也没有过冷”。甚至在今年楼市下行阶段，销售成绩超过江核部分楼盘。令人感到意外，其实也在意料之中。

我想，这也许就是城南中心的初衷之一吧。一方面，它需要粮草补仓，但不允许自己被过度“炒热”。另一方面，打铁还需自身硬。凭借硬核实力吸引到真正渴求自住的买房人，才是它的立身之本。

值得注意的是，截至今年四季度，随着江北核心区新盘毛坯限价上浮至3.8万/㎡的水涨船高。一个肉眼可见的事实摆在面前：毛坯房均价不得超过2.8万/㎡，全装修均价不得超过3万元/㎡的浦口城南中心，即使外挂升级包，含包价也能控制在3.2-3.3万/㎡区间。对比江核冲击4万+的均价，具备较高性价比优势。对刚需型的年轻买房人也更友好。

例如，即将入市的大悦城配套住宅组团“天悦锦麟”，主打97m²、117m²、135m²三种户型。精装放风价3.2万/㎡，首付预计3-5成起。

“产品最引人瞩目的亮点之一，是打破市场传统户型的固有思维。比如135m²大四房户型，拥有约6.3米巨幕横厅，约9.2米双开间阳台，主卧含衣帽间+主卫四件套顶配。还专门预留中西双厨空间，对标河西大平层豪宅。”有业内人士透露。

“双星闪耀，扛旗江北人居之核+活力之核，打造国际化的滨水住区，真正构建可生长的景观、可生长的活力、可生长的社交三大高端人居价值体系。唯有城南中心莫属。”

根据官方资料，整个城南中心储备“弹药”充足，规划经营性用地共1200亩。其中居住838亩、商业公寓337亩、文化类用地80亩、教育配套330亩、其他配套360亩，体现出多项功能齐头并进的均好性。未来1-2年内，还将陆续出让一批优质宅地。

作为浦口区未来最理想的生活集聚目的地，以打造更年轻，更潮流，更宜居的高级滨水示范区为指标，完善江北城市双中心的宜居版图。毫无疑问的，伴随着城南河两大文化+商业巨擘的正式启幕，站在史上较佳入手的时间节点上。

风起城南，核外有“核”。正如有人指出，在河西，较好的宜居之地是江湾城-青奥双子塔片区，而非想象中“高大上”的所谓CBD。在江北，也是同样的道理，同样的注脚。

看得见的未来，仍属城南中心。