一、问题的提出与相关案件梳理

（一）抵押权优先受偿的数额到底为何？

根据我国《物权法》排名前列百七十九条排名前列款的规定，债务人不履行义务的，抵押权人对抵押物享有优先受偿权。《物权法》排名前列百七十三条和《担保法》第四十六条也明确规定了抵押担保的范围——除当事人另有约定外，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此，抵押权优先受偿权的范围等于抵押担保的范围，该意见司法实践中已经得到普遍认同；但是优先受偿的数额如何确定？是以抵押担保范围／优先受偿范围计算出的数额为准还是以抵押登记记载的数额为限？ 

对此，实践中主要存在以下两种观点：

观点一：抵押权优先受偿权的数额应当以抵押登记的数额为限；

观点二：抵押权优先受偿权的数额应当以抵押登记的担保范围为准进行计算，不应以抵押登记的数额为限。

实务中，抵押权人的债权数额可能小于登记的数额，也可能大于登记的数额。如果抵押权人的债权数额加起来小于登记的数额，那么抵押权人的全部债权就抵押房屋变现款优先获得清偿并不影响其他债权人利益，实际受偿的数额亦未超出登记公示的数额范围。但是，如果抵押权人的本金、利息、违约金等数额加起来大于登记的数额，按照观点一，抵押权人只能就登记的数额优先受偿，此时抵押权人的利益无法得到充分保护；按照观点二，抵押权人有权就超出登记的数额优先受偿，在此情况下，在登记机关仅记载“债权数额”的情况下，抵押权人实际受偿的债权数额却可能大于登记的债权数额，那么后顺位抵押权人以及普通债权人基于对登记机关所做的有关债权数额登记而产生的信赖利益将受到损害。因此，抵押权优先受偿的数额到底应当如何确定，成了司法认定的两难。

（二）相关案件梳理

1.江苏省三级法院态度各有不同

案号及名称：(2017)苏执监207号，南京市栖霞区宝昌农村小额贷款有限公司与南京江南小院餐饮管理有限公司、江苏省江南人民公社餐饮管理有限公司等保证合同纠纷执行裁定书。

案情简介：被执行人名下的房地产经二次抵押登记，排名前列顺位抵押权人为宝昌公司，被担保主债权数额为2300万元；第二顺位抵押权人为金江公司，被担保主债权数额为500万元；抵押物折价约为2880万元。

案件审理情况如下：

栖霞区法院：裁判理由——抵押合同系双方真实意思表示，宝昌公司对抵押物享有优先受偿权。裁判结果——判决确认宝昌公司对抵押物享28072173.7元的优先受偿权。之后，栖霞区法院裁定驳回金江公司请求中止对涉案房地产的执行、确认宝昌公司抵押权优先受偿范围为2300万元的执行异议。

南京市中院：裁判理由——案涉房地产不动产登记簿记载的债权数额与宝昌公司取得的他项权证载明的债权数额一致，宝昌公司应在该权证载明的担保债权2300万元范围内享有优先受偿权。裁判结果——支持了金江公司的复议请求，裁定撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0115执异8号执行裁定。

江苏省高院：裁判理由——虽登记公示的他权权利证书仅载明本金数额，但抵押合同明确约定了担保的范围包括主债权本金及利息、违约金、赔偿金及实现抵押权的费用，同时，抵押登记附表中也明确载明抵押范围是“全部”，宝昌公司对案涉房地产享有优先受偿权的范围应以双方抵押合同约定的内容为准，而不能仅以不动产登记薄上所记载的2300万元债权数额为限。裁判结果——撤销江苏省南京市中级人民法院（2016）苏01执复68号执行裁定；维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113执异8号执行裁定。

由上述案件的审理情况可知，就抵押权优先受偿权的数额到底如何确定，江苏地区三级法院有所争议，栖霞区法院支持了观点二，南京中院支持了观点一，江苏省高院则又维护了栖霞区法院生效判决的效力并支持了观点二。

2.秦淮区法院2018年的相关审理情况

为进一步了解法院对抵押权优先受偿权范围的态度，笔者特意搜索了南京市秦淮区人民法院2018年的相关判决。截至2018年7月17号下午四点，秦淮区法院2018年审理的有关抵押权优先受偿的案件共7例（为方便叙述，简称为秦淮区法院2018年审理情况），具体如下：

案件一：(2017)苏0104民初7736号；原告南京众合智科技小额贷款有限公司与被告徐清明、江苏明华非金属矿新材料有限公司、淮安明华非金属矿新材料有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书。 

裁判摘要：抵押合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效，且双方已经办理了抵押登记手续，因此原告有权主张优先受偿权；根据登记证书的记载，该抵押担保的主债权金额为200万元，担保范围包含主债权、违约金、利息，故原告众合智公司优先受偿的范围应以欠款本金200万元及相应利息为限。

案件二：(2017)苏0104民初10524号；原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行与被告吴继红、李其成金融借款合同纠纷一审民事判决书。

裁判摘要：抵押合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效，且双方已办理抵押登记手续，故浦发银行南京分行对该抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但应以登记债权数额380000元为限。

案件三：(2017)苏0104民初10524号；原告招商银行股份有限公司南京分行与被告程浩金融借款合同纠纷一审民事判决书。

裁判摘要：抵押合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效，且双方已办理抵押登记手续；根据合同约定，抵押担保范围包括主债权本金及利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；原告取得房屋他项权证，登记的债权数额为2800000元。如被告不履行上述债务，原告有权依法处置被告用于抵押的位于南京市玄武区银城东苑xx号xxx室的不动产，并以该房屋折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数2800000元范围内优先受偿。

案件四：(2018)苏0104民初17号；原告中国工商银行股份有限公司南京城南支行与被告吴明雄、陈秀云金融借款合同纠纷一审民事判决书。

裁判摘要：抵押合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效，且双方已办理抵押登记手续，抵押权人依照法律规定对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内享有优先受偿权。

案件五：(2017)苏0104民初6201号；原告中国建设银行股份有限公司南京城南支行与被告吴超金融借款合同纠纷一审民事判决书。

裁判摘要：抵押合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，系合法有效，且双方已办理抵押登记手续，抵押权人依照法律规定对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内享有优先受偿权。

案件六：(2017)苏0104民初11073号；原告中国建设银行股有限公司南京城南支行与被告缪成云金融借款合同纠纷一审民事判决书。

裁判摘要：双方办理了抵押登记手续。《不动产登记证明》记载被担保主债权数额为620000元，《不动产登记簿》记载抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，故建行城南支行要求对抵押不动产享有抵押权，并主张优先受偿范围为主债权及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，合法有据，符合双方约定，本院予以支持。

根据上述案例检索报告可知，秦淮法院2018年审理的六个案件中，有四个案件判决是支持观点一的，有两个案件判决是支持观点二的。从总体上来看，秦淮法院的态度还是更倾向于观点一，即抵押权的优先受偿数额以抵押登记记载的数额为限。

 综上所述，抵押权优先受偿的数额到底应当如何确定是存在较大争议的，不仅不同法院之间的态度不一样，同一法院内部的看法也是不一致的。

二、两种观点之具体阐述

（一）观点一：抵押权优先受偿的数额应当以抵押登记的数额为限。

持此观点的人理由大致如下：

排名前列，物权公示、公信原则。《物权法》明确规定了抵押权的公示、公信原则，抵押权非经登记不得对抗第三人。而且，较高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十一条也规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”抵押合同虽然约定抵押担保的范围及于全部，但是抵押登记时只记载了主债权的数额，因此应当以抵押登记记载的数额为限确定优先受偿的范围。

与此司法解释相一致的是，2013年《江苏省高级人民法院执行局关于执行工作若干疑难问题的解答》中第十四问：“抵押合同约定担保范围包括本金、利息、实现债权的费用等，但抵押权登记簿上或者他项权证上记载的主债权仅为本金部分，其他相关债权人认为抵押权人仅能就本金部分优先受偿，从而提出执行异议，应当如何处理？答：抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。”可以说，江苏地区大部分法院判决都引用了该规定，判决优先受偿权以登记的数额为限。

第二，保护后顺位抵押权人的利益。可以说，抵押权必须登记才能对抗第三人的原因之一就是考虑到后顺位抵押权人的利益，后顺位抵押权人通过查找不动产登记簿，能够了解到该物已经抵押且登记簿记载的抵押担保的数额。如果前顺位抵押权人的优先受偿数额能够超越抵押登记记载的数额，那么对后顺位抵押权人而言是极为不公平的，也是侵犯其优先受偿权的。因此应当以登记的数额为限确定优先受偿的数额。

综上所述，抵押权优先受偿权的范围即使等于抵押担保的范围，优先受偿的数额也应当以登记记载的数额为限。

（二）观点二：抵押权优先受偿权的数额应当以抵押登记的担保范围为准进行计算，不应以抵押登记的数额为限。

持此观点的人理由大致如下：

首先，根据《物权法》排名前列百七十三条和《担保法》第四十六条的规定，抵押权的担保范围除非当事人另有约定，否则就应当包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

其次，对《担保法》司法解释、2013年江苏省高院的规定，不应当片面理解为抵押权优先受偿的数额仅仅是指登记的数额，而要综合《物权法》、《担保法》以及《房屋登记办法》、《房屋登记簿管理试行办法》、《房屋他项权证》填写说明进行解释。由《房屋登记簿管理试行办法》可知，不动产登记簿上记载的抵押事项包括“被担保的主债权金额”以及“抵押合同中约定的担保范围，其中“被担保的主债权金额”可以是主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用等；抵押合同未约定的，记载未约定的事实”；《房屋他项权证》填写说明也明确规定，他项权证上登记记载的数额是指“被担保主债权的数额”。因此，抵押登记记载的数额仅仅是指抵押合同中约定的主债权的数额，利息、违约金等因为登记时无法确定而没有登记，不能因此而排除抵押权人此部分金额优先受偿的权利。

再次，优先受偿权的数额按照优先受偿的范围／担保范围确定符合当事人意思自治。只要抵押合同的意思表示真实、内容合法，在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于利息、违约金等其他费用，抵押权人可在合同约定的范围内依法享有优先受偿权。

最后，江苏省高院执行局在2015年又公布了《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》，明确规定“执行法院的执行依据是生效判决书、调解书、裁定书等，抵押债权人优先受偿的范围应当严格按照生效的判决、调解书、裁定书确定的优先受偿范围来执行，无需审查抵押债权人在他项权证上或登记簿上记载的优先受偿债权数额。抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配的，其优先受偿的债权数额如何确定，倾向于有抵押登记的以抵押登记确定的范围为准，没有抵押登记的以抵押合同约定的范围为准。”细细解读可知，优先受偿的债权数额应当以抵押登记的范围为准，所以优先受偿权的数额应当按照担保范围计算，而不仅仅是抵押登记的主债权数额。

综上所述，抵押权优先受偿权的数额应当以抵押登记的担保范围为准进行计算，不应以抵押登记的数额为限。

综合以上分析可以得知，到目前为止，江苏地区法院仍倾向于支持观点一，即优先受偿的数额应以抵押登记数额为限；但是部分判决已经开始接受观点二，认为应当根据担保范围计算优先受偿的数额，尤其是自江苏省高院执行局在2015年公布了《关于抵押债权优先受偿范围的补充解答》后，江苏省高院也开始维护支持观点二的已生效判决的效力，可以说江苏省高院内部已经开始认同观点二。

三、两观点争议之焦点——“被担保主债权数额”

上述两个观点的争议焦点可以归纳为“被担保主债权数额”到底指的是什么？观点一认为“主债权”是指总共的债权数额、或者是主合同（借款合同）约定的债权数额，既包括本金也包括利息、违约金、赔偿金等。观点二则明显指出，“被担保主债权数额”仅仅是指债权本金部分。

基于此焦点的不同看法，方形成上述截然不同的两个观点。

其实，“被担保主债权数额”的含义可以从《物权法》排名前列百七十三条看出——“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”很明显，在抵押担保中，“主债权”仅仅是指债权本金部分。但据此说观点二正确、观点一错误又似乎不妥，毕竟物权具有公示效力，而且后顺位抵押权人的利益也确实值得保护。

因此，抵押权人在进行抵押登记时，为了将来能够更好地维护自己的利益，应当与登记部门详细沟通，在只能登记具体本金数额的情况下，应当列明抵押担保范围。当然，较好的解决办法就是较高人民法院对此进行统一司法解释，尤其是对“被担保主债权数额”是否仅指本金数额以及优先受偿数额的计算方式进行明确规定，以免“同案不同判”。