【天叔爆料】对号入座,你是否适合投资公寓?

南京焦点直销 2018-04-04 10:13:25
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最近有很多网友跟天叔咨询酒店式公寓,比如:有哪些在售的酒店式公寓,哪些可以投资的,但是酒店式公寓你真的了解吗?今天天叔就带大家了解下关于酒店式公寓的知识。

最近有很多网友跟天叔咨询酒店式公寓,比如:有哪些在售的酒店式公寓,哪些可以投资的,但是酒店式公寓你真的了解吗?今天天叔就带大家了解下关于酒店式公寓的知识。

1公寓的投资优势

不限购、不限贷、不限卖

南京2017年初开始限购,对于非住宅类的公寓产品,较大的好处是不限购,不担心占用购房资格。贷款一般只需首付五成,不用担心首付八成或者被限制贷款。相比目前房地产市场的投资环境,公寓的优势已经越来越明显了。

投资风险小

公寓大多面积小,总价低。这类公寓的好处就是不仅投入少,月供负担也轻,而且相对容易出租。很多公寓单靠月租金就可以解决月供了,也就相当于你的房贷由租客帮你还了,你只需要花个首付就可以拥有一套房。

产品功能丰富,投资自住两相宜

公寓不仅适合投资,也非常适合自住,比如:还在打拼的刚需一族,买不了住宅,就一定要选择租房吗?选个低总价的小公寓想办法筹个首付还是可以的吧,这样一来不但有了自己的小窝,而且原来交给别人的租金也变为了自己的月供,不是更好。

其实给老年人买套公寓作为居所已经是现在很多子女的选择。公寓的需求还是比较丰富的,无论是刚需、改善还是投资,公寓都能满足。

天叔认为,公寓因其属性不同于住宅,更适合中长线投资,所以不是什么公寓产品都值得买,要选择地段、品牌、价格合适的项目。

2公寓的弊端

1, 不能公积金贷款,公积金是针对住宅而言的,酒店式公寓只能用个人商业贷款。

2, 贷款最长只能贷10年,酒店式公寓不像住宅最长贷款年限是30年,公寓最长只能贷款10年,虽然总价比起住宅较低,但是还款压力并不小。

3, 不能落户,没有学区。酒店公寓由于不是住宅性质,不能落户,所以也没有学区之说,对于很多刚需来说,这是酒店式公寓较大的弊端。

4, 物业费,水电费较高。南京市的物业基本服务收费标准限价为1.9元/㎡/月,而公寓远远超出这个标准。比如苏宁嘉悦4元/㎡/月,银城KinmaQ+社区则是4.8元/㎡/月。商办公寓水电费按商用计算,生活成本较高(粗略计算的话民用水电费只有商用的一半),而且大部分没有天然气,只能用电磁炉。

5, 转让费用较高,酒店公寓的出手税费比住宅高,包括增值税、土地增值税、个人所得税。

卖方需交税包括:

① 增值税:转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税:核税价/(1+5%)-购房成本×5.6%

② 印花税:税收核定价×0.05%

③ 土地增值税:差额的30%-60%

④ 个人所得税:(税收核定价-购房成本)*20%

注:交易税费较为复杂,增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。

天叔认为:目前南京市场上有很多公寓项目,价格有高低,位置也有远近,产品差异性较大。公寓本来属于小户型产品,对空间的要求相对较高。户型结构不合理或者过小,后期难以达到出租标准。目前市面上挑高户型比较受欢迎,租金收益高一些。

3适合投资的公寓

1,地段是公寓投资中最关键的因素之一。处于商业中心或城市中心的公寓,虽然最初的投资成本会高一点,但容易出租,租金也高,日后转手也更为方便。

2,在高速发展的城市中,交通问题无疑是人们很注重的一个关键点。出行的便捷程度,很大程度的影响着人们对于一个公寓的选择。

3,投资最看重的自然是升值潜力,发展潜力和投资回报率。

4,好的开发商注重品质,对商务公寓规划的较为科学合理,也会引进较好的物业公司管理,这对公寓的后期出租和升值起关键作用。

4适合投资公寓的人

1, 年轻过渡期,购买公寓适宜。

2, 有闲钱投资 但是又被限购的,购买公寓适宜。

3, 手上有住宅了,但是房子离上班地点较远,不方便,可以考虑投资一套公寓自住。

听完天叔一席话,是不是对买公寓心里稍微有了一些底了?

接下来,天叔也罗列出南京在售待售的公寓项目,给大家参考。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。