南京这些板块地价急剧缩水!地王夹缝中求生存!

南京焦点发布 2018-09-13 18:03
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销售销售,顾名思义,离不开一张嘴,好的话术只能刺激却不能主导成交,对于南京楼市而言,这个9月,是一个新大幕的开启,新房难卖了,二手房也难卖了。 在去杠杆、保现金流的形势之下,开发商拿地的热情已降至冰点。困售之斗选题第四期,为大家直击那些地价膨胀的板块挤掉了多少水分?

销售销售,顾名思义,离不开一张嘴,好的话术只能刺激却不能主导成交,对于南京楼市而言,这个9月,是一个新大幕的开启,新房难卖了,二手房也难卖了。

在去杠杆、保现金流的形势之下,开发商拿地的热情已降至冰点。困售之斗选题第四期,为大家直击那些地价膨胀的板块挤掉了多少水分?

困售之斗系列选题:

高价地成批出笼!销售数据却大跌眼镜!疯狂拿地后砸了自己的脚?

3万/平是新购房门槛?南京房价,你膨胀了吗?

优惠层出不穷,1成首付圈客、推荐成交发钱!南京下行期来了?

近半年以来,南京土地市场随着一场场土拍是愈发的凄凉。哪里有土拍,哪里就有降价,地王站岗,板块地价“大血洗”已经屡见不鲜。

自今年开始,南京出让了23幅涉宅地块,从江北到江宁,从城东到城南,从城北到仙林,地价纷纷玩起了大变脸。

江北

江浦作为江北高价地的代表板块,现在却是被拿来对比的第一大板块,不知道前期拿地的开发商内心会不会痛。

就在上周五,位于江浦的G43被招商以33.5亿元底价拿下,成交楼面地价14123元/平

地块旁边就是已收官的融创臻园,目前二手房价不到3万。同时地块周边密集分布了超过10幅高价地,其中最近的是预计今年要上市的中海G54和已经收官的保利云禧

板块内的地王金辉白马云著楼面地价23235元/平,需要现房销售,地价相差9112元/平。

板块内同样于6月份出让了G21地块,被中粮以楼面价17922元/平的价格拿下,旁边的金地悦风华楼面价22374元/平;去年12月的中建G74楼面价18011元/平,紧邻的金隅紫京叠院楼面价20077元/平。

不过金地和金隅都还算聪明,分别以13766元/平(剔除掉国际高中的成本,实际楼面价在1.7-1.8万/㎡左右)和15143元/平的楼面价拿下了金地核心区G04和金隅江浦G37,也算是弥补了之前受的伤。

10号线龙华路地铁站旁的雅居乐G36紧邻中建国熙台二期,前者地价15845元/平,后者地价22435元/平,相差6590元/平。

最抢手的核心区地价也不敢往上冲,8月10日的土拍虽历时4个小时,但中海G06和香港置地G07的成交楼面价都仅有1.7万/平左右,随便做个精装,卖个3万,气死雨山路那一批吧。

8月1日,冠城大通拿下六合G32地块,楼面价6387元/㎡,比旁边的保利荣盛合悦、龙池御府、冠城大通G67的地价都要低,相比地王保利荣盛合悦9647元/平的地价相差3260元/平,跌了近1/3。现房销售的保利荣盛合悦现在只能哼哧哼哧盖房子,必须达到相关条件才能领销许。

江宁

江宁在今年以来的土拍中显得尤为低调,仅在6月29日出让了一幅科学园板块的G26,最终经过7轮报价万科以14171元/平的楼面价拿下

科学园板块内近3年无地块成交,地块周边3公里范围内近三年共成交5宗地。

成交楼面价最高的1宗为2016年11月17日华夏幸福竞得2016G70地块,成交楼面价为23883元/平。

成交时间最近的1宗为 2017年10月25日美的、金地&弘阳竞得的2017G55地块、2017G57地块,成交楼面价分别为18039、19963元/平。 

图片来源:好地网

除去今年科学园这根独苗,其实江宁地价从去年的青龙山开始就已经降了。

去年年底,青龙山G61地块被金茂以楼面价14720元/平拿下。早几个月前拿地的朗诗青龙山G22地块,楼面价17319元/平,再往前看,青龙山地王融侨观澜,拿地价1万9千多,同一个板块降了近5000元/平。

其实不仅仅是两江板块,主城内的地价也跌的赫死人啊!

城南

今年地价下跌最为明显的就是西善桥板块,5月30日电建以17919元/平的楼面价拿下G18地块,两个月过后,8月1日,招商以14164元/平的楼面价拿下了岱山G30。

原本西善桥的地块就不多,这一下绿城云栖玫瑰园由于21745元/平的高地价被硬生生的推上了地王之位,站岗吧,还能怎么办呢。

此外6月29日出让的安德门G27地块被金地、保利、南京建设发展22.6亿联合竞得,楼面价17209元/平

地块距离河西中部仅一街之隔,2016年1月出让的河西中部上海建工G68地块,成交楼面价42561元/㎡。

城南板块内高价地众多,显得这个“1”字头的地块有些出挑。

2016年9月,大名城拿下的G45地块地价达到29093元/平,为城南板块的地王。2017年12月,中国铁建竞得的2017G70地块,楼面价24088元/㎡。

中华门地铁站旁的招商G98地块,成交总价达到98.1亿,系南京目前为止的总价地王。

这样看来G27比大名城的地价下降了整整11884元/平!三家房企捡了大便宜啊。

另一块于上周五成交的铁心桥G41被龙湖拿下,楼面价13993元/平,距离大名城也不远却高出G41地块15100元/平之多。

如果说大名城有些远,那么来看看与铁心桥G41地块仅一街之隔的城南G43地块。去年G43被中海以43.2亿的价格拿下,楼面价17956元/㎡,需现房销售。相邻的位置,时隔一年,楼面价下降3963元/㎡。

城北

目前的城北以新玄武板块最为火热,5月30日板块内的两幅地块出让,也是让人大跌眼镜。

新玄武G16地块被星河地产以楼面价12789元/㎡竞得,隔壁就是新玄武地王——星河天赋,地价30006元/㎡,不过两幅地块将一起开发为南京星河WORLD。

同样在5月30日当天,新玄武G17地块被北京电子城以13729元/㎡的楼面价拿下,和星河一样都是定制地块。

星河天赋虽与G16一起开发,但也无法掩饰城北首幅楼面价破3万的地块光环,当时楼面价高达30006元/平,而现在仅仅一万出头,就算是定制,你能说地价没降吗?

仙林

6月22日,复地以8486元/㎡的楼面价拿下仙林G23地块,目前仙林的融信世纪东方稳站地王之位,楼面价24957元/㎡,竟相差16471元/平。

仙林商住地块,不要2万+,不要3万+,只要8486元,地铁旁优质地块即可抱回家!

要知道,周边的招商依云溪谷二手房都是4万的单价!

一些板块地价从去年就开始降了

去年7月,麒麟G36地块经过5轮竞价,被正荣以楼面地价9538元/平拿下。而2016年拍出的京奥港未来墅(如今的蓝光黑钻公馆)地价22353元/㎡,新城则以22429元/㎡拿下G59地块。

话说回来,你们说蓝光为什么不趁着现在拿块低价地,非要啃京奥港那块硬骨头呢?

去年年底,青龙地铁小镇近G73仅报价2轮便成交,楼面价10174元/㎡,拿地的是招商。在2016年9月卖出的新城G60地块(南京悦峯),楼面价达到20069元/㎡,还需要现房销售,而现在招商正荣东望府已经快首开了,它还在哼哧哼哧盖楼呢。

地块终止出让现象频发

在全国多个城市土拍凉凉的氛围下,南京土拍前的终止出让也更为土地市场添了一份萧瑟。从8月到9月不到一个月的时间内,竟然有5幅优质涉宅地块都被终止出让了!

9月6日,南京国土局发布最新消息,宣布铁心桥G42地块、桥林G44地块、六合G45地块三幅地块终止出让,全部是涉宅地块,这三幅地将不会出现在9月7日的土拍中!

8月15日,土拍前两天,南京国土局发布公告,宣布江宁滨江两幅宅地G39地块、G40地块终止出让!

6月19日,土拍前夕,南京国土局发文,江北新区核心区G05地块终止出让!

3月23日,尧化门天林市场G08地块,惨遭流拍,该幅地为商办用地,南京东大门地块,到现在还没再出让……

业内人士戏言:开发商都不拿地了,你还在摇号抢房吗?

江宁滨江的这2幅宅地,可以说让滨江人民等了很久了。好不容易等到了,却又终止出让,难免让人可惜。

关于终止出让的原因,滨江开发区回复:G39、G40两幅地挂牌公告后,滨江开发区对地块周边道路进行了改扩建,目前尚未建成;同时启动了新城城市规划调整,新的规划道路及管网基础设施尚未建设完成,地块开发条件不成熟。

到底是地块开发条件不成熟还是没人竞买?大家不妨猜猜看?不过两幅地起拍价均在6000多元每平,最高限制楼面地价不足9000元/㎡,如果当时能拍出,和鲁能硅谷公馆11077元/平米的楼面价相比,降了近2000元/平。

2016年的时候,感觉每一次土拍都有可能是最高点。而到了2018年,每一次土拍都有可能是最低点。

最后,大家最关注的还是房价。地价跌了,房价会降吗?

当然不会。

现在大家对于房价上涨已经习惯了,这不新房限价了,业主们都自主涨起二手房来了。如果想让开发商主动降价,除非是市场让他们真的扛不住了,迫于资金压力会利用降价回笼资金,怎么着也不会因为拿地价格低了而去主动降低利润。

南京的土拍还会凉一阵,希望开发商们低价拿的地要好好做产品了,最近频发的维权现象也是前期高价地+限价下的产物,成本低了,良心要上来啊。

困售之斗系列选题↓↓↓

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