成千上万富豪彻夜排队，只为能买到河西的房子；8000多组买房人抢招商兰溪谷500多套房；2600余组买房人抢朗诗青春街区200多套房……是不是南京楼市永远只有疯狂的一面？

朗诗青春街区收官开盘现场

四季度的南京楼市上市量充足，不少楼盘也一开即光，让人产生了楼市依然火爆的错觉。殊不知，一些非热门板块的楼盘去化，并没有想象中那么好。年关将至，甚至有楼盘推出了不同程度的优惠活动。

下面，跟我一起来看看，南京楼市“略微冷静”的一面。

江 北

北江锦城

珠江镇的老盘北江锦城，于11月初加推了38号楼，共108套毛坯房，均价24300元/㎡，户型为105、120、125㎡。我查阅网上房地产该楼盘38号楼的去化情况，发现这108套房全部为可售。

致电案场，置业顾问表示：“38号楼确实还剩很多房源在售，目前买房有当天认购总价减5万元的优惠，还有其他小优惠，需要去案场实地了解。”

苏宁威尼斯水城

11月11日，超级大盘苏宁威尼斯水城推出19街区1、15号楼，共500多套房源，面积89-114㎡，均价20500元/㎡左右。

有买房人爆料，威尼斯水城去化并不理想。我打开网上房地产，发现项目11月初加推的1、15号楼共551套房源，到现在还有429套可售，去化仅2成。

项目前期房源去化情况也很不理想↓

致电售楼处，案场置业顾问告诉我：“项目目前在售房源比较充足，四季度推出了6500元买房源9.95折的优惠，6500元不计入房款内。”

我默默地做了一组计算题：

假设买89㎡户型，按均价20500元/㎡计算，总价需182.45万，9.95折则需总价181.54万，便宜了9100元，再减去6500元的购买折扣金额，才便宜了2600元！汗……

宝隆时代广场

江北的公寓盘宝隆时代广场，主打户型为41-75㎡的4.8米挑高公寓，均价18000元/㎡。今年5月首开，后面又进行了两次加推。

如果说首开成绩还马马虎虎说的过去的话（累计去化近9成）。

7月份加推，可就不及格了。700套公寓，认购+成交的数据为178套，去化3成都不到。

12月初，项目领取了1200余套公寓销许，截至到今天，网上房地产显示只有7套认购。

三金鑫宁府

三金鑫宁府，7月首开推出了3栋住宅，户型105㎡、127㎡、150㎡、152㎡，均价24756-26018元/㎡，截至12月14日，网上房地产显示还有37套房源可售，去化超8成。

10月底，项目加推3号楼72套毛坯房，户型为108、127㎡，均价25598元/㎡，网上房地产上传的数据显示，去化6.5成。

本月9日，三金鑫宁府加推了7号楼72套房源，户型为103、127㎡，均价25596元/㎡。开盘尚未满一周，也许是数据上传有延误，目前网上房地产显示，7号楼有60套房源可售。

御澜府

由招商蛇口、弘阳集团、嘉华国际三家开发商联手开发的御澜府，在11月8日首开，推出了7栋住宅，户型为90、113、129、141㎡，均价24608.14-26081.98元/㎡，共371套房源。

网上房地产数据显示，目前这7栋住宅还有69套房源可售，去化8成。

荣盛首府

11月底，六合荣盛首府，在继首开不满一个月的情况下推出了6栋收官房源，面积108-144㎡，共468套房源，均价14991元/㎡。

网上房地产数据显示，这6栋住宅还剩96套房源可售，去化不到8成。置业顾问表示：还剩126、137、144、170㎡的大户型房源尚未出售。

城 北

电建地产海赋尚城

燕子矶的电建地产海赋尚城，在12月7日加推了B4、6号楼共262套毛坯房，户型为99、120㎡，均价25800元/㎡。

网上房地产显示，这两栋住宅还剩61套房源可售，去化不到8成。

再看项目今年以来的加推情况，A5、6号楼以及B2号楼共574套房源，尚有325套可售，去化不足5成。

嘉誉山

城北嘉誉山在今年7月份加推了3、4、6号楼共286套成品房，户型为86、87、112、127㎡，均价28507元/㎡。网上房地产显示，这3栋住宅还剩74套房源可售，去化7成多。

河 西

涵碧楼

都知道河西的房子很好卖，一房难求。涵碧楼却是例外。2015年开盘以来，近1700套公寓，到现在认购+成交总数才300多套。

写到这儿，我得声明一下，以上提到的楼盘去化数据，均来源于南京网上房地产，难免会有楼盘存在数据上传延误情况。不过为了验证房产局的备案效率，我随手查了几个关注度比较高的、售罄的楼盘。

高端改善盘如河西南的朗诗熙华府，项目11月推出的3栋住宅，显示已经备案完成，可售房源为0↓

刚需盘如江宁的翠屏城↓

去化成绩差异加上接近年关，不少家楼盘纷纷推出不同程度的买房优惠让利活动。除了上文提到的北江锦城、苏宁威尼斯水城，深耕南京多年的某品牌房企也打出了多盘1成首付的活动。

还有江北的毅达中心，从11月份开始推出2号楼1成首付房源，为4.8米挑高精装公寓，户型35㎡-45㎡，均价26500元/㎡左右；

河西南升龙汇金中心，11月初也曾推出大户型公寓及办公产品接受1成首付的活动：项目在售大户型公寓户型为84-101㎡，均价27000-30000元/㎡，买房人需在7-14天内支付1成首付，剩余4成首付在2018年1月31日前补齐。

还有开发商将首付玩出了花样来。招商1872的i-park公寓，推出了首付8万起买公寓的活动，8个苹果手机=双地铁公寓首付↓

总结以上去化参差不齐的楼盘，不难发现：

1、在南京楼市持续调控的大背景下，楼市确有降温迹象，这主要体现在一些非热门板块的非热门楼盘去化成绩上；

2、从近期市场上一些1字头房源售罄、部分楼盘大户型难以消化等现象综合来看，市场上还有刚性购房需求。

对此，排名前列财经 | 中国房地产金融江苏事业部主编马乐乐也发表了他的看法：

今年上半年的南京楼市延续去年的热度，买房人在“买到就是赚到”的心理作用惯性下，购买依然踊跃，旺盛的购买力掩盖了楼盘之间性价比良莠不齐的事实。

潮水落下的时候，自然会有人开始裸泳。

下半年以来，伴随着调控的持续深入，在自住型购买力快速消耗、投资型购买力只瞄准强力限价楼盘、房贷利率水涨船高等因素作用下，板块与板块、楼盘与楼盘之间开始明显分化：住宅比商办好卖、大品牌比小品牌好卖、限价程度深的比限价程度浅的好卖。

预计接下来，分化将愈演愈烈，更多的楼盘会告别“日光”，房企在营销上的投入会加大，久别的让利促销、分期首付也有望重出江湖。