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楼市四月天，南北双响炮。

在河西、紫东、江北核心区等头部板块掀起年后排名前列波入市潮之后，南京房地产市场的2020上半年主基调被逐步树立。

“城头变幻大王旗”。接下来的重头戏，无疑是南京主城区的南北两头。在时隔5、6年后，终于即将再现“南北大规模内战”的史诗级PK场景。

虽然同属于南京的腰部板块，一手新盘横跨房价第二、第三梯队，也曾经共同被老南京人嫌弃是脏乱差的“城郊结合部”，经历过遇冷与被轻视。但，那么多年，他们也一直积极“腾笼换鸟”。不失时机地搭上旧城换血的快车，改头换面，努力奔跑。

“刚需全面冲破3万，改善全面踏破4万？”永远都在暗自较劲扳手腕，始终都在“相爱相杀”的大城北与大城南地区，这次又要来一场“红蓝对抗”硬碰硬了。

参战红方主力：放风4.5万的新玄武，3.3-4万的燕子矶。对抗蓝方主力：4.32万的赛虹桥（小行），准备站稳3万+的西善桥（岱山）。至此，一场“南北混战”的大戏，一触即发。

所以，赌个五毛钱的，谁能笑到最后？

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“曾几何时，城南与城北总是那么惺惺相惜，不离不弃。你若放言涨价，我便一定相随。”

房叔至今还清楚地记得，6年前，城南与城北的房价史上首次双双“蓄谋”抬升，几乎靠的是单盘一家之力。也就是名噪一时的、粤系五虎之首恒大开发的“南北双子星”：恒大华府与翡翠华庭。

彼时，小行的恒大华府表价卖到2.3-2.5万，新玄武的恒大翡翠华庭表价卖到2.7-2.8万。但受制于当时的新房市场环境、板块认同度等因素，实际成交均价“远远没有那么高”。

“恒大这两个盘，一唱一和，相当于孪生兄弟。项目拿地选址都在南京主城的正南、正北方向（地铁1号线的两头）。且同步开发，同年前后脚接棒入市。刚刚公开时，都摩拳擦掌喊价要冲击3万。”

有业内人士回忆起，也是感慨万千：“为了凸显调性，彼此呼应，树立城南城北少有的双豪宅标杆形象。恒大两个项目的售楼处盖得一模一样，都采用玻璃穹顶的蒙古包造型，很吸引眼球。直接为城南城北带来新的市场话题点，引发业内热议。”

虽然中间经历过跌宕起伏，但最终在2017年收官时，他们还是磕磕绊绊地卖到了3.3-3.4万。“算是完成了当初喊价破3的历史任务。”

花开两朵，各表一枝。而这种“双生花”式的操盘思路，目标其实只有一个：“将原本没有直接联系的，但在板块地位、客群认知上有较高相似度的城南、城北紧密联动。构筑南北呼应的格局，达到抬升南京主城区两端的房价洼地，提升段位等目的。”

有意思的是，直到6年后，南京恒大也万万没想到：自己开创的这种“南北双基地爆兵”打法，还有其他大牌房企在模仿、追随。甚至意欲掀起更大的声浪。

比如，今年可能“6盘王炸入市”的仁恒，燕子矶的首座公园系产品与小行的首座城市系产品，也将南北隔空联动、碰撞出更多火花。

巧的是，他们都想冲击各自所在板块的天花板。而在各种轻资产仁恒天团的身后，站着一家家早已在南京市场杀红眼的，也是剩下为数不多的寡头型房企：华侨城、中海、华发、华润、融创、世茂、金地、中铁建，规模小一点的，还有星河、金科、佳兆业......

当然，还有准备在南京砸下500亿超级大单的宝能，回款先头部队G01地块，也即将浮出水面。

他们，都是残酷竞争生存下来的剩者，更深谙什么才叫胜者为王。

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如今的南京主城南北两端，早已不再是人见人嫌弃的“城郊结合部”。而是一个个争先恐后准备放风跳涨的板块，背后站着一堆星光熠熠的品牌房企。

“以新街口为圆心，从北向南，自南向北。不到十公里半径范围内，正在集结成两股强大的势力。涵盖一线央企、国企、以及在南京本地发展较好的头部民营房企。他们正在以摧枯拉朽之力，准备完全颠覆、彻底改变城南与城北的房价格局。”

就连房叔的好朋友，刀爷也感叹：“城北城南同时发力，甩出一系列王炸牌。这样的大规模团战景象，十年内也是排名前列次见到。”

没错，过去的城北和城南，尤其各种以“桥”命名的地方，总是顶着破落户、近郊农村的帽子，也一直抬不起头来。就算难得出现栖霞建设、大地建设、中电、金浦或者建发善水湾这样的散兵游勇，也是东一榔头西一棒。

说到底，打游击可以。想打团战？没门！

前者，仅能满足转瞬即逝的小范围地缘刚需。但，板块终究无法形成强大的合力，以及更多影响力。因为没有更多的土储，你就无法进行体系对抗，没法拉开价差。更没有优质学区、大型商配等资源的拉动，也就无法提升更多的价值。

就像6年前，南北双线孤军奋战的恒大，“叫破了喉咙，也没人高看小行、新玄武一眼。”

弹指一挥间，我们再看今天的城南与城北，时过境迁后，已慢慢地解开了蒙在脸上的纱布。蜕变为一张全新的面孔，呈现出一个焕新的格局。

城北（红方1梯队）：房价头部板块新玄武

出战新盘阵容：融创玄武映（放风4.5万/㎡），星河国际剩余七栋楼（前期4.2万/㎡）

城北（红方2梯队）：房价腰部板块燕子矶

出战新盘阵容：仁恒公园世纪（放风4万/㎡，业内预计3.85-3.99万/㎡），万象天地九悦（销许均价3.59万/㎡），燕熙台（放风3.3万/㎡），金科博翠花园（放风3.5万+/㎡），佳兆业燕然居（入市时间待定）

城南（蓝方1梯队）：房价头部板块赛虹桥-小行

出战新盘阵容：花语江南二期（前期4.32万/㎡），仁恒城市星光（放风4.3万+/㎡）

城南（蓝方2梯队）：房价腰部板块西善桥-岱山

出战新盘阵容：金地都会澜岸（预计3万+/㎡），世茂璀璨睿湾（均价3万/㎡），中海城南公馆二期剩余房源（前期均价3.4-3.6万/㎡）

综上所述，我们不难发现，城南、城北正在迅速构筑“主城房价的两极”。但，内部分工十分明确、清晰。即以高、中、低三档拉开价差，体现出高端、中端改善与普通刚需“分类调控、因盘施策”的操盘思路。

“你好，我好，大家才能真的好。”如是，让南京不同的购房阶层，都能找到可以买得起的房子，或者能够相匹配的身份标签，多好。

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就算即将一飞冲天，可是新城南，老城北的部分项目（包括改善盘）也一刻没忘记“回馈刚需”。

或许是深深根植于这方土地之后，让开发商们感受到最浓郁的“大萝卜”气息。所以觉得，在南京楼市“喊涨声四起”的今天，也要厚道一些。所以，坚持做一部分纯刚需的小户型，甚至是70㎡多的迷你罕见户型。

“虽然小户型产品的规划，会让项目受到客群不纯粹。刚需与改善杂居的质疑甚至指责。但，本着人人都能买到品牌房的新原则，少数项目还是尽可能地放低身段，俯身托起刚需呼喊的双臂。”

比如，那个小行地铁站旁边的仁恒城市星光，听说最小户型只有74㎡两房，货量占比30%（G60地块内）。如果按放风均价4.3万/㎡计算，总价约320万左右起步。

“小行300多万买仁恒，燕子矶仁恒的较低门槛则要接近400万。”如此一来，仁恒摇身变成了当年的恒大，两个主力出货项目分别位于南京主城区的南北两端，形成双子格局。“只不过，燕子矶直接面对竞品更多，一场血战在所难免。”

至于小行的仁恒刚需+轻改善大盘，压力在理论上要小不少：周边没有直接竞品（更靠近赛虹桥的花语江南大平层起步170-240m²，全四房+五恒系统加持）。当中铁建把持高端改善席位后，仁恒“聪明地”主动放低身段，形成高低搭配的差异化格局。相信入市后也不愁卖。

对了，还有金地去年12月拿地的G87地块，传言融信操盘的都会澜岸，目测也将是一个少有的“爆款级”刚需盘。最小户型据说只有70多（78㎡？？？），也是目前西善桥（岱山）少有包含80㎡以下的新盘，刚需客群可以重点关注。

“曾经，招商、电建都没有打开鱼嘴南岸的局面。如今，就看金地+融信，还有世茂睿湾的表现了！毕竟，后面还有十多幅重量级宅地，200万方的体量，正在排队等着入市呢。”

今天看来，无论是西善桥，还是燕子矶，都不约而同地出现了品牌房企扎堆站队的局面。当然，前者还在努力“破3”。但后者早已全面站稳3万+，自信满满地向3.5万+乃至4万发起冲锋。

没办法，南师军团包场带飞，这待遇不是人人都能有的。

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韩寒曾经在《后会无期》说过，喜欢是放肆，但爱是克制。

诚然，过去的城南、城北地区，在房价上早已“克制”了很久。如果不是近年陆续引入几个名校、艰难拆出大片土储，导入品牌房企集中站队。或许还会继续在3万以内长期徘徊。

虽然曾经也是刚需的乐土，但也因为居住品质、环境配套等等一系列问题，长期被诟病，被轻视，甚至被讥笑。在很多人的印象里，“城南VS城北，以及各种叫桥的地方，房价天生就应该便宜。也必须卖得便宜。”

可是，又有多少人能够提前预见：在主城区不断扩大，城市化不断提档升级后，默默承载南京刚需阵地二十年后的它们，也终归要将“更刚需”的任务交给那些位置更偏远的板块，比如青龙山，栖霞山，龙潭，江宁滨江等。

“头部破4，腰部破3。以集团军的规模，前进！前进！前进！”

南北最强双响炮，很快就要一块儿炸了。