雨花天团,谁能扛鼎?

拼房帝南京 2021-11-18 09:55:50
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2021年,南京楼市看主城,主城楼市看雨花。 回顾雨花台区的二十年城市化史,堪称是一部荡气回肠的上位励志史。 作为南京人传统印象中的“刚需”重镇之一,面积132.39平方公里的大雨花在过去很长一段时间内,都被人调侃为脏乱差的城郊结合部。甚至一度与城北的栖霞区成为“难兄难弟”,惺惺相惜。 曾几何时,整

2021年,南京楼市看主城,主城楼市看雨花。

回顾雨花台区的二十年城市化史,堪称是一部荡气回肠的上位励志史。

作为南京人传统印象中的“刚需”重镇之一,面积132.39平方公里的大雨花在过去很长一段时间内,都被人调侃为脏乱差的城郊结合部。甚至一度与城北的栖霞区成为“难兄难弟”,惺惺相惜。

曾几何时,整个“大雨花”的房地产销售之路可谓磕磕绊绊:比如,多年前在雨花台陵园风景区旁卖叠墅,一不小心陷入滞销。再比如,十年前在板桥全国最大体育公园旁卖高层,又被迫改小户型降低入手门槛。

总之,在近20年的城市化道路上,它跌倒过,磕绊过,也倔强地短暂站起来过。

但,随着近年南京主城核心区(含河西新城地区)的土地开发日趋饱和,“溢出”效应愈加明显。所有人的目光,又再次投向雨花,聚焦雨花,并欣喜于雨花一日千里的蜕变。

南京一路向南,雨花舍我其谁。那么,问题来了:大雨花目前手中的“七剑”(即7个子板块),谁才是人们心中最近的未来?

PART.01

承接河西宇宙中心“溢出”,唯有雨花都市集群

河西,是上一个宇宙中心。雨花,或许就是下一个。

区位上的唇齿相依,让两者成为天生的“亲密爱人”。君不见,从河西到雨花,有时候是一条河的距离,有时候是一条高架的距离。两者耳鬓厮磨,双向奔赴,互不抛弃。

今天,当你开车跨过秦淮新河,沿着龙藏大道一路向南,转瞬进入雨花人居森林与西善桥中央科创生活区(含岱山)两大板块合筑的“河西南岸超级毗连区”。毫无疑问,它们也是承接河西刚性购房需求“溢出”浓度最高的地方。

为何这么说?毕竟,一个略显“残忍”的事实摆在眼前:即使鱼嘴-河西南部地区长期被“双限”束缚住,但本月即将出让的一批土地毛坯限价最高依旧突破4.6万一平,其余逼近4.5万。也就意味着:未来河西南的新房均价“不会低于5万”。至于土地资源更稀缺的河西中,则全面进入豪宅化阶段,最高剑指7万大关。

作为无缝衔接鱼嘴-河西南部的首席门户地区,或者说是唯一的“桥头堡”。雨花人居森林以全南京罕见的1800亩湿地公园+10万方TOD地下城,犹如构筑一艘巨大的“科技绿色方舟”。不,严格说,是整个河西向南的延伸,可与河西“宇宙中心”共享顶级资源配套。

所以,当铂玥江南(G41地块)+天萃(G40地块)领衔首发阵容亮相,无疑抓住了河西南“外溢客群”聚焦的目光。尤其前者计划以“六恒”科技住宅概念(恒温、恒氧、恒湿、恒洁、恒静、恒智)征服市场,放风含包价3.9-4万/㎡也就可以理解了。

同样,起步时间更早的西善桥中央科创生活区(含岱山)也极具成长性。虽然拓荒初期不易,甚至在当年喊出“鱼嘴南岸”后被无情嘲弄。但胜在时间换空间,在世茂、融信(金地)等房企排队进驻后,如愿迎来了苦尽甘来的“拐点”。那个毛坯限价3.1万/㎡,放风价达到3.7万/㎡“顶配”的金基雅玥(G34地块),就是明证。

要知道,这还是属于雨花楼市的“第三梯队”。一系列动作就如此咄咄逼人,剑指宇宙中心老大。甚至,企图与河西南片区快速拉近价差的“野心”昭然若揭。

“超级河西南岸”的身后,还有第四梯队的雨花经开区(含雨花滨江),第五梯队的板桥新城,以及隔壁第二梯队的雨花核心区(含贾西)、横跨第二至第一梯队的宁南软件谷(含铁心桥、卡子门等)。以及那个距离老城最近的、“以虹悦城-凤台南路”为钻石级主轴线的赛虹桥-小行片区。

在它们中,有的板块开发超过十年,以一片“心上的湖”为刚需温暖筑梦。有的板块云集低调的“码农”群体,背后购买力不容小觑。有的板块,选择在与河西CBD遥相呼应的45度对角线上,发誓要扛旗雨花区首座真正意义上的中央商务区,引入南京首家万象城。

“中心起,万象生。弹指一挥间,谁还能重入雨花这座愈来愈昂贵的城?”

至此,雨花都市集群“七剑”阵容全部浮出水面。一场地产江湖“最大规模内战”的腥风血雨,即将全面点燃。

PART.02

雨花“七剑”精锐尽出,重塑房价金字塔梯队

不鸣则已,一鸣惊人。

今年以来,雨花区的土地市场整体表现极为亮眼,部分优质地段的“面粉价”节节攀升。尤其9月南京第二场集中供地,雨花3幅重磅宅地从宁南软件谷,到铁心桥,再到岱山“一字排开”全部触顶,再现一骑绝尘的“黑马”之姿。

“雨花土地市场的火热并非一时突然,而是厚积薄发的结果。随着南京老城区+河西中心土地开发趋于饱和,土储资源告急,也为雨花区顺利接棒提供了客观条件。甚至,比人们预料中更为提前诞生了一批逆市爆款地块。”有业内人士分析称。

截至目前,雨花“七剑”天团精锐尽出,迅速重塑新房均价的金字塔梯队,以“高中低”三个维度全面覆盖科技改善、地缘首改、品质刚需等客群。各个子板块堪称分工明确,住宅产品定位层次丰富,极大地延展了整个雨花楼市的购买选择面。

也就是上文提到的“雨花五大梯队”:

4.5万+/㎡梯队:宁南软件谷(含卡子门)+赛虹桥

4万+/㎡梯队:雨花核心区+铁心桥(徐工片区)

3.4-3.9万/㎡梯队:雨花人居森林+西善桥+岱山

2.5-3万/㎡梯队:雨花经开区(含雨花滨江)

2.5万以下/㎡梯队:板桥新城

 

新盘毛坯限价方面,雨花区也获得较为宽裕的上升通路。目前拥有两个毛坯限价“破4”的子板块:赛虹桥,软件谷(卡子门)均紧邻老城区,凭借“中心城区溢出”优势,意味着头部新盘的含包价即将站稳4.5-4.8万大关,距离冲刺5万天花板只是时间问题。

其次,是今年表现强劲的“雨核”CBD与铁心桥徐工高端居住片区。新房毛坯限价控制在3.8-3.85万/㎡,意味着即使不加“包”,基础全装修价轻松捅破了4万大关。若再加上“包”,那么在4.3-4.5万的区间内自由摇摆“皆有可能”。

再看以雨花人居森林+中央科创生活区(西善桥为主,岱山抱大腿)为“核”的TOD共生区,新房毛坯限价已经放低身段至3.1-3.3万/㎡,但依旧挡不住入驻房企对“科技+品质”,不,也是对“有限利润”的极致追求。这从部分主力新盘含包价放风3.7-4万/㎡可见一斑。

点击图片查看雨花全景航拍

由此,大胆预见,它们将是雨花区“卖包上位”红利最大的板块。最高的“外挂包”可能接近5K一平,远甩江核,赶超河西南,跻身南京一线。

接下来,就是溢价分水岭以下的“纯刚需”友好阵地:主要包括售价2.7万/㎡的雨花经开区(含雨花滨江),以及整体新房均价2.5万以下/㎡的板桥新城。后者早在十年前就被冠以“奥南”之称(按拓荒者金地的包装叫法),并曾经在2016年喊出“冲击3万”的豪言。

虽然后期意外遭遇“地铁8号线之殇”,阶段性利好出尽后横盘多年。但,一个土储供应充足,远未达到开发饱和程度的大板桥,仍然值得无限期待与想象。也就是所谓的“板核”地区(板桥新城中部组团)控制性规划公示披露后,板桥下一步怎么走?

10.6平方公里、20万人口导入、60多幅宅地储备、41所学校、3条地铁、2所医院、2个公园……对的,你没看错。这,才是真正的板桥新城C位“核中核”片区。

▲  用地规划图

若干年后,以莲花湖体育公园为中轴线,驱车一路向南。你一定会看见一个新板桥,代表着雨花台区的“南大门”,以封面姿态屹立。

从“龙头”赛虹桥、软件谷到雨核、人居森林、中央科创生活区,再到雨花滨江、板桥新城南部“底端”。一条绵延20多公里的大雨花价值黄金链条呼之欲出。

在这条梯队分明、价差有序、精准调控的价值链上,每个子板块都能找准自己的位置。无论科技高端改善、中端改善或者品质刚需人群,也都能在雨花区“居者有其屋,天下俱欢颜。”

我想,这也是雨花楼市在重大迭新后自我驱动的核心使命。

PART.03

天选“十六子”混战雨花,谁是藏龙卧虎真英雄

雨花拥“核”,势不可挡。新盘市场,卧虎藏龙。

2021年即将进入尾声,雨花新房市场“主力部队”也陆续集结完毕。预计一直到2022年上半年,将以十六个新老项目为主力代表,展开史上最激烈的“内战”。它们分别为:

赛虹桥-小行区域:上铁淮风晓月、仁恒城市星光

雨核区域:金基嘉玥,华润置地中心

人居森林区域:铂玥江南,天萃

卡子门区域:龙湖G75项目

铁心桥区域:美的华发云筑,中铁G76项目

大定坊区域:中海南山印

西善桥区域:金基雅玥

岱山区域:万科雨悦光年,首开G77项目,绿城云栖玫瑰园

雨花滨江区域:东原印未来

板桥区域:中冶G35项目

尤其新盘阵容令人眼花缭乱,具体怎么选择?我们逐一进行分析:

1,高改阶层:雨核、人居森林呼声最高。小行仁恒一枝独秀。

如果要称为雨花区的天选之地,非雨核+人居森林莫属。两者都毗邻河西,具有突出的区位优势,均是承接河西高素质人口“溢出”的门户区。

今年8月,雨花核心区(中央商务区CBD)商业、商办的整体布局迎来重大调整。与此同时区域城市规划也全面曝光,未来5年发展蓝图明确。其中最让人眼前一亮的是,整个“雨核CBD”天际线得到优化,打造200米塔楼地标并保留了大面积绿地的中央公园。

值得注意的是,大幅调整过后的规划动作,明显是为南京首座万象城专门“预留”的。相关资料显示,作为华润置地头部IP综合体,该商业项目呈L型布置,“横跨”3个街区。预计商场地下部分将与地铁S3号线贾西站无缝对接。

点击图片查看雨花全景航拍

头部商业逼格的拉满,也让雨核纯新双子星:总投资140亿级的华润置地中心与金基嘉玥两大项目,备受市场瞩目。相较于货量巨大、高强度开发的前者,后者仅打造5栋高层纯粹住区,定位五恒科技住宅带会所,户型建面约118、143㎡。

随着“雨核CBD”规划进一步调整优化,大型三甲综合医院(省妇幼总部项目)等规划利好落地。雨核左手牵起雨花人居森林+西善桥(岱山),右手揽住软件谷(铁心桥徐工片区),向北辐射小行的仁恒城市星光。后者入市一年半,一口气卖掉2000多套房子,均价最高接近4.5万一平。

毛坯限价“跳涨”6K,也从ZF预期上奠定了雨核“头等舱”注定要腾飞。至此,一座开发量巨大的雨花新主城正在崛起,沿着秦淮新河一体两翼发展,犹如凤凰展开了它的翅膀。

2,中改阶层:岱山融入中央科创区,大定坊惊现“马放南山”。

今年雨花楼市最大事件之一,就是岱山在万科、首开等品牌房企带领下,完美融入“中央科创生活区”。与西善桥TOD们紧密相拥在一起。

时势造英雄,当“老迈”的绿城云栖玫瑰园不再形单影只。随着隔壁万科“光年系”新品强势落子,首开G77新地块毛坯限价接力再“涨”1200块一平,整个岱山的热度被重新点燃。

岱山的含包放风价,也来到了3.4-3.5万/㎡大关。不远处的西善桥金基雅玥(G34地块),含包放风价则剑指3.7万/㎡,鹰视狼顾准备扛旗河西南岸“天花板”。

让我们将视线再往东看:一座中海南山印,傲然坚守在码农云集的大定坊片区。当然,放风3-3.2万/㎡的它,也可以坚持说自己是在铁心桥南部。“与含包放风价4.5万/㎡的华发美的云筑,就隔着一座桥的距离。”

点击图片查看雨花全景航拍

毕竟,徐工核心居住片区不仅滨水(紧邻秦淮新河),喊价4万+也是有底气支撑的:比如,“孤本”大名城仅凭全石材殿堂的美誉,就以3.9万毛坯价被一抢而空。比如,世茂城品作为早期拓荒盘,从2016年以3.5万/㎡入市,二手突破5.3万/㎡,追平宇宙中心河西南。

3,刚需阶层:雨花滨江异军突起,板桥新城蓄势重启。

作为雨花区起步最早的“卫星城”,板桥新城一度承载了无数“宁漂”年轻刚需人群的希望与梦想。期间虽有跌宕起伏,归来仍是少年。别忘了,它还珍藏着“板核”系列杀手锏,60多幅宅地储备尚未开仓。莲花湖向南,充满想象。莲花湖以北,还有宋都+宝能+中冶G35地块“三剑客”筑底,尽最大努力保证居住品质不掉队。

当然,为了抢先一步更接近河西南,那个提前插入2.7万+/㎡阵营的雨花滨江,代表着雨花经开区最年轻的刚需力量,已经登上雨花楼市主舞台。号称“2站直达河西南”的东原,将最小户型做到78㎡,意味着总价不到200万即可“上车”。

总结

与“高净值圈层固化”的河西(建邺区),大校场(秦淮区)等热点板块不同,出身“草根”、“结合部”的雨花台区在城市化跃迁过程中,尽量做到了雨露均沾、平易近人。

极具包容度的雨花楼市,就像琳琅丰盛的“拼盘火锅”。你想要的,它几乎都有。无论你贫贱富贵,总能沿着秦淮新河的两岸找到心仪的楼盘。或者沿着龙藏大道一路向南,早日圆一个“新南京人”之梦。

综上所述,充满年轻活力,与无尽想象空间的雨花超级都市“天团”,将会得到市场怎样的认同与热烈反响?能否成功穿越下一个周期?我们不妨拭目以待。

未来,已来。一个焕新的大雨花,就是最近的未来。

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