一直以来，南京主城的改善机会本就不多，洋房产品更是可遇不可求，最近雨花宁南区域的纯新盘龙湖怡康舜山府公开了售楼处和样板间，即将上市，板块内新房供应本身就少，再加上项目是稀缺的6-7层纯洋房产品，自然引来了不少买房人的关注。

今天血拼姐就前往项目进行了实探，看看项目的品质究竟如何？值不值放风5.3万/㎡的价格？

项目实探，装修包预计3800元/㎡

雨花宁南区域的新房市场已经断供近7年，目前更为人熟知的是软件谷板块，而去年舜山府所在地块被龙湖竟得，毛坯限价高达4.3万/㎡，直接比雨花核心区高出4500元/㎡，相比大校场和河西仅相差1500-2000元/㎡，跻身南京毛坯限价排名前列梯队！

龙湖怡康·舜山府的到来，在一定程度上缓解了该区域房荒，由于项目的售楼处和项目所在地不在同一个地方，所以血拼姐先去了售楼处看看。

舜山府售楼处在丁墙路与卡子门大街辅路交叉口，位置还是比较好找的，血拼姐从地铁3号线大明路站出来，步行大概五六分钟就到了。

售楼处大门正对路口，没有太多的外部景观。不过金属质感的外立面加之独特的造型，看上去还是可以的，项目本身体量不大，售楼处做的也不大，刚刚够用。血拼姐是工作日下午去的，现场来看房的人还是挺多的。

据销售介绍，项目较快本月开盘，体量不大，共138套房源，预计会一次性推出所有房源。

项目毛坯限价4.3万/㎡，装修包预计3800元/㎡（最终以开发商处为准），但因为项目有底跃产品，会拉低均价，目前标准层含包放风价在5.3万/㎡左右，建面约143㎡户型（标准层）总价约760万，建面约165㎡户型（标准层）总价约880万，首付比例还没最终确定。

根据规划，舜山府将打造5栋6-7层低密洋房以及相关配套，容积率1.25，主力户型建筑面积约143㎡、165㎡，还有部分建筑面积约200㎡、240㎡的底跃。

户型图

建筑面积约143㎡户型分布在2号楼以及3号楼的西单元，约有40套；建筑面积约165㎡户型分布在3号楼东单元以及5、6、7号楼，约有58套房源，底跃房源共约40套。

从项目规划可以看出，低密洋房、大面积户型，面向的是改善客群。毕竟，项目周边老旧小区扎堆，改善客群需求量还是有的，加之主城稀缺地块，未来应该不愁卖，毕竟周边改善客群也没有更多选择了。

而且，血拼姐在售楼处听到，有客户问：“必须买包吗？” 销售很有底气地面带微笑说：“不买包可以看看别的项目。”

建面约165㎡样板间

目前装修标准还没有公布，据悉三大件为大金中央空调、百朗新风、威能地暖，内装品牌还包括GE、杜拉维特、汉斯格雅等。

一进门就是通顶的整面玄关柜，可以收纳不少东西了。利用玄关巧妙分割两个空间，右手边做了一间次卧，和餐客厅、主卧等空间分开，很适合做客房或者老年房。

客厅做了现下比较流行的大横厅设计，一眼望去，空间感还是很宽阔的。餐客厅一体，没有空间浪费，动线也比较合理。做了双阳台设计，270度转角阳台。

血拼姐很喜欢厨房的四扇折叠玻璃门，这在目前市面上还是不常见的，既可以阻隔厨房油烟，不做饭的时候推开，整个空间就很通透。厨房还配备了西式岛台，中餐西餐都可以满足。

厨房交付东西还是比较齐全的，直接安排整套美国GE集成灶具，即油烟机、灶具、洗碗机和蒸烤一体机四件套，细节方面，天使拉篮、移动插座也是交付的。餐厅的收纳柜、镜子也交付。

卫生间三段式干湿分离设计，马桶用的隐藏式壁挂水箱，镜柜做的也比较大，可以收纳不少东西。

主卧做的套间设计，还有一面L型衣柜，基本上就是个小的衣帽间了。主卧还带了飘窗，同样是270度转角阳台，采光很不错。

整体看下来，户型还是很不错的，布局也合理。双阳台、大横厅、干湿分离的卫生间、中西厨房……而且交付的也比较多，大到衣柜，小到移动插座，基本可以实现拎包入住了。这样看来3800元/㎡的装修包价格并不算贵。

周边实探，和雨花外小一墙之隔

舜山府所在的南宁片区，开发较早，周边的配套已经非常成熟了。项目所在的软件谷产业聚集，有华为、中兴等大型企业，加之受到东北侧大校场、南侧南京南站，多重辐射下，区位优势还是很明显的。

其中最为突出优势就是教育资源丰富，项目一墙之隔就是雨花外国语小学东校区，周边还有雨花台中学。

交通方面有3号线大明路站、地铁1号线花神庙站。自驾通过绕城、内环东线很便捷。

周边的商业偏向基础商业，项目对面就是宁南生鲜市场，底商也很多。平时买个油、盐等生活用品就很方便，生活氛围浓厚。邻近的商城有复地活力广场和明发广场。

周边品质二手房已突破5万/㎡

主城稀缺地段，成熟配套，加之软件谷人口聚集，居住需求还是很旺盛的。

周边二手房仁恒翠竹园、阅城国际花园、宏图上水园、翠岛花城品质都很不错。根据链家数据显示，近期成交价在5.1W/㎡左右。

和周边二手房相比，舜山府放风价没有什么倒挂空间，奈何区域内没有第二家新盘可选，而且项目又拥有主城洋房的优势，周边改善的只能盯紧这个项目了！

可以看出，目前市场上倒挂楼盘真的不多了，毕竟，买到就是赚到啊！那么，现在南京还能买到倒挂盘吗？

答案是：有！

江核的花语熙岸凭借先发优势，目前在售均价在34611元/㎡，而且没有装修包，相较于江核当下逼近4万/㎡的新房价格来说，有一定的优势。板块内的二手房正荣润江城的成交价4.6-4.8元/㎡，相比之下倒挂至少1万+/㎡。

除了价格优势，花语熙岸府也是江北核心区在售项目中少有的18层总高项目，容积率2.0，整体得房率高达约78%-80%。而且，项目不挖地下室，没有装修包，性价比超高！

花语熙岸目前还有部分房源正在热销，建面约97、117㎡，总价约300万起就能拿下江核一套三房小高层！倒挂、无装修包、18层小高层设计，江北核心区必买楼盘！

想买的朋友赶紧联系置业顾问周其礼（点击咨询）