楼市回暖，谁在买房？

今天血拼姐通过实地探访在售的多个项目、咨询各板块一线销售人员等方式，了解到了南京楼市真实现状。

先来说几点探访后总结出的楼市现状及变化：

1、目前买房的客群多为年前看房客群，积压需求在释放，在多重利好的刺激下，到访、成交量有所增加，成交周期在缩短。

2、大多数板块外地买房人开始增多，多集中在盐城、扬州、泰州、淮安、宿迁等周边城市，以自住、自住兼投资客群为主，纯投资客群很少。

3、随着成交数据的上涨，开发商已经逐渐收回优惠，对于销售人员的激励政策也有所调整，“以价换量”的情况在转变。

4、大多数板块一线销售人员对于市场比较看好、有信心，随着客户的增多，对于观望客群的关注度有所降低；江北销售认为江北较其他板块受市场影响波动大，降温、回暖的速度都很快。

01

江核青奥板块外地客露头，兼自住、投资属性

实探第一站，早上8点30分左右，血拼姐来到了青奥板块。

据中海观江樾，置业顾问透露：“一般10点以后客户会陆续来访，周末客流量很大，一般在60多组，平时少一些在30多组，但相比于年前客户明显增多，而且成交的周期也明显缩短。最近成交情况也不错，昨天一天我成交了5套。”

客户主要有以下三点变化：

1、客户对于收入、楼市的预期转暖。最近一段时间成交的客户无论是筹集资金的速度还是下款的速度相较于之前都明显加快，疫情管控放开之后，客户对于收入预期向好，更有信心买房。

2、外地客户开始增多，多为孩子上学准备，兼具自住与投资属性。

顾问说：“前几天有个泰州客户，周六陪朋友过来看房，周末自己就定下一套118㎡房源，目前孩子年龄虽小，但买一套房可以留给以后孩子上学用，且因为南京高校因素吸引来的外地客群比较多，兼居住、投资属性，纯粹的投资客群几乎没有。外地客户主要集中在盐城、扬州、泰州、马鞍山、宿迁等周边城市。”

3、户型购买上呈现两极趋势。据悉，中海观江樾共有建面约110、118、128、142㎡四种户型，近期去化最快的户型是110㎡和142㎡的刚需和改善户型，尤其是110㎡户型，目前处于清盘中。从户型上可以看出，目前青奥板块是具有一定宜居属性的，无论是小户型的刚需还是大户型的改善都比较看中这一点。

对于项目感兴趣的朋友，直接联系置业顾问黄恒。

紧接着，血拼姐来到颐和铂岸江璟、保利阅云台以及越江时代等盘，发现目前青奥四盘到访、成交情况差别不大，客户不会只看1个项目，基本上会把4个项目都看一遍、比较比较。四个项目近期单日最高成交基本都在二三十套左右，去化很快。

影响成交的因素主要是两个：房源和优惠。房源多的成交量就多一些，房源少的成交就少；相应的，优惠力度大的成交也会更多。

不过随着成交数据的好转以及9大名校落定的利好刺激下，开发商都在收回优惠。

据板块内某盘顾问透露：“9大名校开工那天，上午和客户敲定了相关优惠，下午报领导审批没有给通过，一天时间优惠就收回了。目前精力主要集中在成交客户上，对于还在观望的客户已经不会投入太多精力了，而且优惠已经收回，持观望态度的客户现在后悔也没办法了。”

血拼姐明显感觉到开发商、顾问逐渐硬气起来了，怪不得最近没什么顾问给血拼姐打电话、发短信了，原来我已经“被放弃了”，这也的确反映出市场在回暖，而且速度很快。

可见名校落地还是有一定刺激作用的，对此顾问的看法是“有比没有强，很多客户还是看中学校的”。

当然，刺激最大还是江北新区的二手房业主们，昨天楼市头条：江核疯狂涨价。青奥板块二手房保利西江月更是呼吁：保底3.6万，冲刺4.5万！

对于未来整个板块的判断和预期，多数顾问表示:江核相较于其他板块受市场影响波动很大，热度降下来很快，回升更快。虽然往年春节后这段时间会有一波“小阳春”，但今年表现比往年更强烈一些。

02

刚需积压需求释放，年轻夫妇为城南中心主力客群

上午10点左右，实探第二站，城南中心天悦风华、金陵星图。

金陵星图、天悦风华两盘分别位于城南河一南一北，两个项目情况差不多，目前卖的比较好的就是89㎡小户型，大户型相对来说去化慢一些。

客户到访上，周末大概50组客户，平时也有二三十组客户。

据顾问透露，天悦风华年后最高一天成交了20多套房源。现在外地客户有所增加，差不多占30%左右，且基本上都是自住定居南京的，基本没有投资客群。

比较有意思的一件事，血拼姐在到访金陵星图的时候，等了一会，顾问来的时候手上拿了四五分购房合同，据顾问说，这只是一部分，刚才就是在忙合同。

从金陵星图出来的时候，上午11点左右，已经有客户陆续到访，出门的时候正好遇到一个买房人在询问售楼处入口在哪。（金陵星图的网红售楼处有点不一样，客户有点懵）

客户群体上，多为刚需，尤其是年轻的夫妻为主，成交也是以小户型为主。

顾问分析：“目前买房的客群其实在年前基本上已经来看过很多次了，只是现在开始成交了，中国人的传统，结婚必然是买房的，去年已经观望一年了，今年无论是利率、优惠还是市场基本就这样了，加之年轻夫妻也受到家里给的一定压力……综合因素影响下，成交也就上来了。我昨天成交的一对情侣客户，去年9月就开始看房了，在河西上班，今年要结婚就敲定了。”

关于优惠，目前城南中心折扣有，但相较于核心区力度不大，因此大户型受到影响较大，300大几万客群相对来说还是选择青奥板块的比较多。

随着成交的回升，量有了，开发商开始看重利润，优惠也在收回，年前的优惠现在基本上没有了，包括销售的一些提成也在降下来，年前的激励措施现在也在逐渐改变。

当问及优惠收回，江北热度是否会降下来的时候，顾问神秘的笑了一笑，回答：“可以让它不那么快降下来，优惠慢慢收、慢慢放，视成交情况而定。”

血拼姐从江北离开的时候，11点多，各大项目都有客户陆续过来，观察了一会，城南中心两大项目门口来的车基本都是苏A，青奥板块零星有几个皖G、皖M、苏H、苏M和苏K掺杂其中。

03

热门板块客群变化不大，外地自住客户有所增加

由于时间关系，血拼姐没有去河西、大校场等板块实际探访，但通过询问一些顾问，也是有不少收获。

先说结论：主力客群还是南京本地为主，外地客户以自住改善为主，鲜有投资客。

先来看看河西，血拼姐分别咨询了河西南、江心洲不同板块的顾问，得到的情况大差不差。

河西南枫璟雅园目前主力在售112㎡房源，大面积的128、142㎡两个户型还有一些低楼层房源在售，想要买大户型高楼层的需要的等6#楼加推。顾问说6#预计会摇号，相较于年前，目前客户到访量增加了3倍，主要原因就在于疫情管控放开后，不少客户现在可以出来看房了，包括外地的客户有所增加，基本上有五六百万预算的外地客户购房置业首先考虑的就是河西。

河西南中北金基涵樾府，平时到访20组客户，周末七八十组客户，到访量明显增多，外地客户也有增加，盐城、淮安、张家港等周边区域外地客户比较多，但相对来说，本地置换客群还是主流。

待上市项目中能建城发(葛洲坝)G29目前已组销售团队，据顾问透露，目前咨询客户有不少都是外地的自住客群。

江心洲江心印园，各户型房源卖的都差不多，140㎡房源所剩不多。客群主要以南京本地企事业单位高管、金融行业、事业单位等精英人士为主，目前还没有什么外地人来买房。

大校场、燕子矶、软件谷等依旧是以本地客户居多，外地客户多为之前关注项目受疫情影响来不了、现在疫情管控放开后过来看房、买房。

大校场华润润鸿府周末到访150组客户，113、115㎡刚改户型去化更快，最近外地客户有所增多，但还是本地客户为主。

燕子矶华发四季雅筑，周末到访150组左右，工作日到访30组左右。客群主要集中在市区刚改客群，相对来说，99、120㎡房源去化更快。感兴趣的朋友可联系置业顾问陈瑀璇。

软件谷伟星时代悦峰，各个面积段户型去化差不多，相较于年前客群变化不大，依旧以软件谷上班族为主，但是到访、成交数据有所提升，工作日30多组客户，周末忙的时候要有100多组客户。

通过一系列的走访、咨询，可以发现，目前市场的确在回暖，开发商、销售以及买房人对于市场的信心有所修复，南京楼市的这波热度已经吸引到周边淮安、扬州、南通等城市买房人关注，外地客户也在行动，但买房还是以自住为主，市场上纯投资客群还未露头。