前文说了，南京有三条青龙。

除了腰缠全国少有青龙绿带的江北核心区，南京楼市另外两条“青龙”最近也开始躁动不安。

10月31日，青龙地铁小镇的招商正荣东望府终于迎来首开，打响板块沉寂已久后的排名前列枪。427套货量，73-117㎡精装修户型，销许均价2.7万，吸引1683组买房人参与摇号。

开盘结束后，部分媒体曝出去化了7成多，官宣则是8.5成。

据悉，该板块上次开盘还是在2017年12月，中南山锦花城推出最后70套毛坯房源，销许均价不到2.4万。这也是青龙地铁小镇在“断供”10个月后，再次发力出货。

这厮，地价较高降了1万。那厮，房价却悄悄“涨”了3千多。“很多人都是冲着南外来的”。有业内坦言：“青龙地铁小镇如今已不是靠地铁驱动卖楼，直接变成了学区驱动”。

甚至有人调侃，它应该改名叫青龙南外学区小镇，看上去更接地气。

没两天，网上又出现“青龙地铁小镇某南某城”的质量门，被踢爆外立面材质极为粗糙、“业主甚至能一拳打穿墙壁”。咋一看，小青龙今年的开局还是有些不利啊。

依依东望，这条游走在仙林与江宁之间的“小青龙”还能拿回当年的初心吗？

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在南京主城边缘，没有任何一个板块，比青龙地铁小镇的问世更具争议。

紫金山向东，近10公里外，紧挨着绕越高速大外环，一个叫西岗的荒凉地方，在两年前被高屋建瓴地包装成了一个颇具诗情画意的名字：青龙地铁小镇。

作为2013年前后南京雄心勃勃准备打造的7个地铁小镇之一，也是迄今少有硕果仅存的、实现部分落地的TOD小镇“试水之作”。生于草莽的青龙地铁小镇，在南京楼市最疯狂的2016年横空出世，一心想完成从“丑小鸭”到“白天鹅”的逆袭。

青龙一出，谁与争锋？一个原本名不见经传的，甚至大多数南京人闻所未闻的城郊结合部，硬生生地企图凭借高地价、高溢价、高宣传起点刷新这座城市的置业观。但，首轮房产起步区与人们想象中的4号线地铁站又稍稍有那么一点“尴尬”的距离。这让青龙地铁小镇从问世之初，就充满了不少争议。

“想当年，青龙地铁小镇一上来就高举高打，中南放风价毛坯2.5万，恒大精装2.8万。”有网友吐槽道：“周边什么配套都没有，路也没通，这不是揠苗助长么？”

耐人寻味的是，当年引起市场争议的首批拓荒盘，后来似乎都因为装修质量被维权过。比如这两天网上传得很火的“拳王盘”，中南山锦花城。

作为青龙地铁小镇的排名前列作品，该盘宣传采用高档石材的花园洋房设计，曾经一度被业主寄予厚望。彼时，在地铁尚未通车，周边全是破败村落的前提下，2.4万的毛坯价放在南京并不便宜。可以说，买房全凭的是勇气。

如今却被业主曝出外立面材质粗糙，多处破损甚至形成空洞。品质有如花生酥糖一般，布满碎屑和裂纹。“几拳下去，保温板就破碎成渣”。

除了房屋的质量引起争议，更让人尴尬的是，在当初青龙小镇概念出现的同时，南边那个叫上坊的地方也开始凑热闹，一夜之间摇身变成高大上的“青龙山国际生态新城”。如此一来，南京城东突然出现了“两条青龙”，导致很多买房人排名前列时间直接懵逼，“傻傻分不清楚”。

但青龙地铁小镇依然坚持自己的“特色”定位。为此，全长33公里的地铁4号线不得不专门为它“提前发育”。在4号线的18座车站中，至少有4-5座车站处于“待开发”的留白区域，比如灵山、东流、孟北和桦墅站。这在南京已通车的地铁线路中，也是极为罕见。

“通过汲取新加坡和香港的开发经验，地铁小镇不仅要成为居住、上班两相宜的新家园，还要通过小镇开发使地铁物业成熟、增值，弥补地铁建设资金缺口。”南京相关规划负责人曾经表示，从2013年到2016年，地铁建设投资至少需要1200多亿元，通过地铁小镇模式的城市社区和物业综合开发，可望形成还本付息的稳定资金流。

“小青龙”究竟能为南京的地铁建设补贴多少资金缺口，我们暂不得而知。但一个事实是，南京2016一年的卖地收入就超过1700亿元，几乎是2015年的近一倍。

回首两年来的拓荒征途，从在上一轮资本狂潮中被抛上先进，到后来顶着“地价暴跌一万”的舆论压力，不得不放慢出货脚步的青龙地铁小镇，显然比以前更加谨慎小心，唯恐一步踏空。

所幸，“定海神针”南外仙林分校终于来了。随着主城的学区房土地愈来愈少，小镇的春天还会远吗？

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小镇依依东望，市场必有回响。

从大笔一挥高潮起，到启动后遭遇拆迁难。事实上，青龙地铁小镇迄今还有不少待开通的“断头路”，和巨大的城中村拆迁存量。

不过，虽然它的发动引擎不如河西、江北等板块强劲，但仍然刺激了部分房企希望在南京城市化运动中分一杯羹的欲望。于是，首批“吃螃蟹”的三家民营房企鱼贯而入。

2016年1月15日，恒大以12100元/平的楼面价拿下青龙地铁小镇NO.2015G66地块。同日，中南以12728元/平的楼面价竞得NO.2015G67地块。9月23日，新城以楼面价20069元/平米拿下NO.2016G60地块，震惊南京土地市场。

不到一年的时间，青龙地铁小镇的楼板价几乎翻了近一倍。这对于白纸作画的主城边缘板块来说，在当时似乎“疯狂得有些不可思议”。

“放言房价冲3万的青龙地铁小镇，凭什么？”一时间，不少人感到忿忿不平。

市场是公正的，即使是在最疯狂的时刻，依然有不少头脑冷静的购房者。他们在实地考察后发现：“地铁小镇长远看是规划利好一箩筐，可是短期缺少强力支撑”。

彼时，大量城中村还没拆完，也没有打开交通任督二脉的地铁小镇，最终不得不吆喝打折卖楼，以类似变相降价的方式艰难地完成前期房源的大部分去化，草草结束了略显苦涩的1.0时代。

摆在南京地铁集团、南京地铁小镇公司等操盘者面前的，是一个不容忽视的现实问题：如何在接下来的后续开发中汲取教训，点石成金？

为了尽快翻盘，青龙地铁小镇马不停蹄地做了两件事：“请南外”和“降地价”。

前者是南京楼市近年屡试不爽的操盘手法，即用优质教育资源刺激板块发育，支撑房地产价值、销售和回款。最突出的例子，是借助树人学区的导入，直接盘活世茂外滩新城二期和恒盛金陵湾的销售，“让南京人无法再拒绝超高层产品”。

而凭借临近仙林大学城的地理优势，青龙地铁小镇自然不愿意一直做“隐藏在南大和园背后的板块”。今年引入让人期盼已久的南外仙林分校落地，便是其一记杀招。本质还是为了快速导入改善型人口，促进板块人居氛围成型。

据悉，南外仙林分校的九年一贯制公办小学+初中、以及南外民办国际高中都将在2018年内动工，建设周期约两年。这也意味着，较快到2020年，青龙地铁小镇的业主就能享受到家门口的优质教育资源。

后者则更多地体现在招商引资层面。尤其去年底对外释放“南外签署合作办学协议”后，为排名前列时间吸引更多的品牌房企跟进，补仓因“房荒”而沉寂多时的地铁小镇。国土局一口气连续出让了三幅宅地，较高楼面限价全部控制在1.8万出头，比区域地皇新城G60少了近2000元每平米。

这三幅地块，也就是今天我们看到的：招商正荣东望府（招商G73地块）、珑悦（先进G79地块）和入市时间较晚的深业G78地块。

值得一提的是，相较于楼板价1.6万的后两家，招商的楼板价仅有1万出头。一时间，“青龙地铁小镇土地降温”的舆论尘嚣日上。

但，在一定程度上合理回调此前被吹捧过高的地价，不失为小镇更务实的妙棋之举。只有“面粉”降下来，开发商在利润空间得以保证的前提下，才会重新提起兴趣。当然，还有南外这枚至关重要的，甚至是决定板块生死的春药。

小镇依依东望，南外卖房最强。

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如今，青龙地铁小镇的楼盘们更愿意直接说自己是仙林。

“南外仙林分校都来了，我们不是仙林的房子是什么？”

可怜那座龙王山，本想在仙林湖的南面自立门户称王。没料想，最后还是给大仙林宇宙中心收了回去。

在东望府的开盘现场，不少买房人直言就是冲着南外这块金字招牌来的。看得出，南外仙林分校今年落地青龙地铁小镇，是城东楼市的一件大事。无疑让原本对青龙地铁小镇“各种不看好”的人们吃了一颗定心丸。

“路没修好也没关系，孩子的教育可不能耽搁！”有购房者直言：“仙林的优质学区房资源有限，现在只能先下手为强。”

一个南外就可以抵消所有的预期，可怜天下父母心！

东望府入市之后，紧随其后的是珑悦。将在11月3日公开售楼处和样板间。该盘由先进、正荣、中粮三家房企联合开发，拟建8栋18层小高层产品，户型89-129㎡，一梯一户。坊间消息是较快月底开盘。

新一轮搅热的地铁小镇，让沉默已久的隔壁老地王也准备“出山”发声了。据悉，拿地已超过两年的新城G60地块或定案名为南京悦峯，由新城、保利、招商三家合作开发。项目拟建15-17层低密度小高层，届时将现房销售。

“在同一板块中，单个房企同时参与两个项目的联合开发案例比较罕见，比如招商同时介入G60、G73的开发、正荣同时参与G73和G79项目。”有业内人士表示：“青龙地铁小镇板块起步较晚，又在3万限价红线内，短期溢价空间有限，开发商彼此抱团也就不足为奇。”

值得注意的是，东望府和珑悦最早放风价高达2.9万，原本都是计划8月就能入市。但事实上，一直拖到今年四季度才真正有动作，新盘的销许均价也比预期低了2000一平。

“毕竟楼市下行期，部分开发商在延长蓄客周期的同时，也不得不通过有限的让利撬动购买力，实现跑量多销。”有业内指出：“尤其在直面仙林湖板块不断分流的前提下，青龙地铁小镇只能通过性价比学区盘这一核心抓手，加速去化节奏。”

确实，与隔壁起步较早的仙林湖相比，青龙地铁小镇明显还是底气不足。比如，3万多的二手房报价有价无市，甚至出现今夏最悲催的二手房零成交。比如，恒大龙珺的沿街底商长期卖不动，如今索性6折甩卖，比住宅的价格低了1万多。

放眼南京，一楼门面的铺价被迫低于宅价，甚至严重倒挂的区域也不多吧？

更别提，看似遥遥无期的、至今也没建成通车的“中轴大道”东流路，以及通往四号线地铁站那漫长的3、4公里。对于这个远期规划范围达21.88平方公里的“仙林副城”来说，现阶段着实有点尴尬。

别忘了，目前也就卖了6块宅地，后面还有10多块住宅用地等着入市呢。以及若隐若现的大型商配、城市综合体、各种科技产业园、社区医院。

在某一期的《晓说》中，吴秀波对高晓松说，依依东望，真正望的是毕其一生，是时间。

是的，依依东望，望的其实就是时间。因为，时间就是一个板块的较大值。

一切，应该都会慢慢地好起来吧？

加油，小青龙。