大城北全线破4万,真的指日可待了?

南京焦点发布 2019-08-09 11:36:41
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1 一半是海水,一半是火焰。 用这句话形容目前的大城北板块(包括新玄武、燕子矶、迈皋桥与鼓楼滨江“四大天王”),恐怕再合适不过了。 8月7日,南京土地市场再次出现“断崖式降温”。在业内的一片惊呼中,迈皋桥核心区的楼面地价应声跌落:从新希望G01地王22628元/㎡的“面粉价”,猛降近6400元/㎡。

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一半是海水,一半是火焰。

用这句话形容目前的大城北板块(包括新玄武、燕子矶、迈皋桥与鼓楼滨江“四大天王”),恐怕再合适不过了。

8月7日,南京土地市场再次出现“断崖式降温”。在业内的一片惊呼中,迈皋桥核心区的楼面地价应声跌落:从新希望G01地王22628元/㎡的“面粉价”,猛降近6400元/㎡。

最终,那个万众瞩目的、与新希望G01地王相距不到300米的迈皋桥G41地块,经过8轮竞拍,被高科以总价5.2亿“抄底”摘得,楼面地价仅为16268元/㎡。

“最高限价2万,高科1.6万就拿下了。真是捡了个大便宜!”有人揶揄地表示:“无论入市后是卖3万多还是4万,开发商都可以审时度势,采取更灵活的策略,在申报定价上不至于被动。”

“恭喜高科,时隔十年后重返迈皋桥。十年前,你是左右阳光。十年后,希望你还能成为迈皋桥的另一束光!”也有业内人士给予真诚祝福。

不过,关于“面粉便宜了”这一说法,也有人持不同观点:“G41地块面积不大,还要求配建社区养老院、文化服务中心、幼儿园、邮政、公厕、菜场等配套设施,出让条件比较苛刻。所以地价降了一些,也不足为奇。”

但无论如何,南京人的朋友圈还是被“地价大降6000一平”的各类标题党迅速刷屏。回想前两天,迈皋桥隔壁的小市、燕子矶新城还放出豪言“破4”指日可待。可没料到全市土地市场的剧情反转之快,已经出乎了所有人的意料。

毕竟,今天的大城北地区,正在好不容易慢慢地让买房人抛弃了过去的有色眼镜。但又在“统一价格梯队”的冲刺道路上,猝不及防地突然被人打了一闷棍。后续的剧情继续扑朔、迷离、又捉摸不透,仿佛让人永远猜不到结局。

“不过,就算楼板价足足便宜了6K,高科那块容积率约1.5的低密度地皮还是有可能卖到4万的。具体要看产品定位,周边竞品价格对比,以及区域限价放开的程度。”

一心想翻身证明自己的大城北,你的全线4万房价时代还会来吗?

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有人说,2019年不仅是城北“四大天王”在城建上全面开花,齐头并进的一年。更是新玄武(红山新城)、迈皋桥(包括小市地区)、燕子矶新城三大新老板块虎视眈眈,一心想要与鼓楼滨江彻底“平起平坐”的一年。

如果说得再直白点,就是上述板块有多家在售和待售的新盘,申领销许或放风价突破“4万”大关。一路穷追猛赶、集体看齐长期稳坐“4万+”的城北头部子板块:鼓楼滨江片区。

就在7月中下旬,大城北连续释放出两个新盘价格上的大卫星。一个是位于小市的葛洲坝阳光城鼓印蘭园(点击查看),突然喊价要卖到4万一平。另一个是再次放风“破4”的仁恒安居G01地王(公园世纪),后者位于燕子矶新城的头部临江位置。

“小市面粉价2.2万,却硬生生要卖出4万的面包。”有网友为此忿忿不平的表示:“主城区一些二三线板块在房价上拼命对标一线优质板块,待改造的城市更新片区拼命对标CBD区域,到底谁给了他们勇气?”

事实上,城北有的新项目放风价并非空穴来风。更多的是看到了板块进阶的某种底气和自信。比如扮演“破4”急先锋角色的新玄武,就快人一步,打出了震动南京全城的“溢价急急如律令”。

8月6日,新玄武的“C位盘”星河天赋(点击查看)再次加推72套房源,主力面积均为100多平米的轻改善户型,吸引1800多组买房人报名疯抢,中签率低至3.8%。结果一小时卖光,平均26人抢一套房。

值得注意的是,该盘的均价区间稳定在39000-41000元/平米,毛坯交付。报名时需要验资120万。开盘无任何优惠,认购成功需缴纳定金50万。

“都什么年代了!以前是穷人刚需买城北,现在是富人改善选城北!”有买房人在星河开盘现场激动地表示:“总算摇到号了!我刚刚卖掉一套房子,这次就想过来碰碰运气。毕竟是双学区房,地段好,以后肯定会升值!”

他口中的“双学区”,是指南师附小分校和科利华中学分校。据说,现场有很多买房人就是冲着学区房而来。另据了解,南师附小分校将在今年9月投入使用,科利华中学分校预计2020年投入使用。无疑给原本处于城北“下垂首”的玄武红山新城注入一针强心剂。

“没买到星河天赋,还有精装版的星河国际。”有业内人士表示:“两盘仅一街之隔,实际上是星河在获得大量优质的配套资源倾斜后,进一步重仓新玄武之举。对自住与投资客群进行垄断式收割。”

所以,我们也就不难理解,为何位于新玄武隔壁的两大新项目:小市的鼓印蘭园和燕子矶的公园世纪(点击查看),要忙不迭地纷纷喊出“破4”的口号了。大幅溢价背后的理由之一,除了近年整个城北呈现异军突起之势,无非就是“房企品牌力更强,项目地段价值更优越”,完全值得中产人群认可的嘛!

确实,单从房企的开发阵容上看,从葛洲坝+阳光城,到仁恒+安居,两块金字招牌闪闪发亮,完全有理由力压那个从深圳来的,名不见经传的“小房企”星河。不,它们还要一鼓作气直接追平豪宅云集,学区房林立的“老大哥”鼓楼滨江。

对了,千万别忘了,还有新希望与融创联合开发的新希望迈皋桥G01地块(点击查看),楼板价也是2.2万+,与小市的鼓印蘭园“面粉”持平。坊间小道消息称,新希望G01地块准备引入融创最得意的高端豪宅产品线“壹号院”,预计年底面世。如果消息属实,是不是也意味着它要准备卖到4万+的天花板?

“放眼望去,如果每家新盘都在喊价4万,那么位于绕城高速以内的大城北价格梯队就真的没法拉开了。”有人不禁提出自己的担心:“假如城北未来全面突破限价至4万左右,是不是刚需就彻底沦陷了?”

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为了能溢价到4万,无论是待售的,还是放风的,其实都在使出全身解数。

比如,星河国际(点击查看)不久前释放出消息,将高调“接档”星河天赋,预计在8月底首开1、3、5、7号楼。共计547套精装房源,户型面积段在115-180㎡。请注意:最大户型面积已经提升至180㎡(兄弟盘星河天赋的最大面积为143㎡)

在精装修交付标准上,星河国际也是极尽可能地“讨好”买房人:项目的入户门锁选用的是耶鲁的,卫生洁具是TOTO和摩恩的,厨房电器选用方太的,水槽也是带洗碗机功能的,净水器也是送的。甚至,在发现天赋的小区大门广受业内好评后,星河国际将门厅的设计长度增加至52米,高度达7米。显得更加气派十足。

双精装入户大堂、星级地下车库、酒店式归家系统、人车分流、约3400㎡下沉式会所(内设恒温泳池)……总之一句话,就是要让你心甘情愿地接受4万的价。“加上双学区加持,这银子感觉花的真值!”

值得注意的是,或许是为了给货量更大的纯新盘星河国际入市“让路”,踩好玄武新中心城市化每一步的节奏,老盘星河天赋原本计划是一口气要推出3、4、5号楼共300多套房源,结果仅先推出3号楼72套房源就暂时“戛然而止”。也从侧面折射出开发商边卖边观望,改为小步快跑的意味浓厚。

说完新玄武,再看隔壁的迈皋桥-小市,那个动作最快的头部热盘葛洲坝阳光城鼓印蘭园,也已传出“最快8月底9月初入市”的消息。产品形态包括17层精装住宅和7层花园洋房。预计首开户型面积127㎡、130㎡、140㎡,共计258套房源。

这,也是葛洲坝拿地仅8个月后,以“闪电”般速度突袭新房市场。也是目前大城北动作最快的一家“放风4万”纯新盘。除了户型起步面积较大外,项目采用3.1米层高、一梯一户配置、主卧套房设计等亮点。未来入市成色几何,还有待观察。

最后,是一直高喊“冲破4万”的,从诞生起就怀揣野心想要打造城北版“江湾天成”的公园世纪(仁恒安居G01地块)。最新消息是最快将在10月份公开售楼处,户型面积为100-180㎡,现房销售。项目规划建设9栋住宅,为11层小高层。

“早在2017年,仁恒安居G01就放风要卖4万一平。之后沉寂了一段时间,最近又提出要卖到4万。”有业内人士指出:“楼面地价高达23800元/㎡,不仅是当之无愧的燕子矶地王,也超过了隔壁的传统核心区迈皋桥及小市。它将以何种姿态入市,可以视作是整个大城北新盘的价格风向标。”

“让人感到十分巧合的是,就在以仁恒、金科、佳兆业三剑客为首的现房销售军团即将亮相燕子矶之际,那个牛逼的泰晤士学校也以5250万元底价刚刚拿下了一块新地皮。让人不禁暗暗感叹:厉害了,南京的城市操盘手!”

换言之,用一系列最好的资源,补缺最急迫的短板。从这个角度看,如今正在拼了命想“脱刚”,渴望光速转型为南京新生代改善集聚区的大城北,一手房价全线站稳4万左右,或许只是时间问题。

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