今年房地产在内卷之下，又迎来了一个新的赛道——第四代住宅。

目前南京已经有个别楼盘对第四代住宅“下手”了，获得了不少买房人的关注，甚至有人称它为南京豪宅市场上的刺客！

今天我们就来看看，究竟什么是第四代住宅，和目前的产品有哪些区别，以及实际居住时有可能会遇到的问题，为关注这类产品的人做一个买房参考。

户户有花园的第四代住宅

究竟什么是第四代住宅？

“第四代住宅”又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，集合了空中园林、垂直绿化、空中停车和空中别墅等众多建筑优势于一身，强化有天有地、有门有院的居住体验。

2016年国内首次提出“第四代住宅”概念，次年第一个“第四代住宅”项目落地成都，近年来在全国各地特别是南方城市加速落地。

目前市面上的‘第四代住宅’，即户户都有露台、花园的高层、小高层或是洋房物业。其最大的特色，就是有一个露天的大露台、大花园，使得非低层住宅也能享受花园、庭院的生活，这点非常能打动买房人。

同时也有人说，第四代住宅是个“伪命题”，不就是高层住宅多加了个空中花园嘛。从建筑形式来说，确实如此。

但是它很好的照顾到了人们的情绪，每天在都市的“钢筋水泥森林”里生活，谁不想一推开窗就是花园呢，第四代住宅无疑给这样的美好生活提供了一种可能性。

第四代住宅面临的机遇和挑战

但是，任何一种产品都有其局限性，所以第四代住宅面临的机遇与挑战是并存。

先来看看几个明显的优势：

1、高得房率

第四代住宅通过巧妙设计，如取消传统的电梯厅及过道，减少了公摊面积，使得房屋的得房率大幅提升，有的可达100%-110%。

目前，不少地方城市都针对“四代宅”制定了相应的鼓励政策。例如，“空中花园、空中共享平台”面积不计容或部分计容，已经成为主流标准，在城市间快速推广。

开发商通过四代宅过规建造，可以通过户内花园大幅增加赠送面积。同时，还可以将空中共享平台和电梯厅结合，减少电梯厅部分原本的公摊面积，让产品得房率不降反升。

2、户户私家小院，户型功能大大扩展

超大的私属阳台和共享平台，以“赠送”的方式给到了购房者，大大扩展了户型的功能。

在第四代住宅里，可以直接实现“花园自由”。每家每户都拥有一座室外私家庭院，提供了种树、种花、种菜、遛狗、养鸟的空间，让居住者在城市中心也能享受到接近自然的生活方式。

3、前所未有的开阔视野

第四代住宅本来就是“为提高居住品质而生”的，属于改善型。超大的空中花园加持，使得客厅等公共空间完全有能力形成“超宽的取景框”。

这些优势都是上一代住宅所无法比拟的，也是它最“吸引人眼球”的地方。

4、垂直绿化

建筑外墙长满植物，不仅美化了城市景观，还有助于改善空气质量，提供自然的降温效果。

5、社区互动

第四代住宅的设计鼓励邻里间的社交互动，通过共享的公共院落和开放式街巷，增强了社区的凝聚力。

任何事物都有两面性，第四代住宅的优势明显

但是目前面临的问题也不少：

1、不能封闭阳台，如何通风

为了保持垂直绿化的效果和建筑的美观，第四代住宅的阳台通常不能封闭，这可能会影响居住者在恶劣天气条件下的使用。

通风，露台和客厅之间肯定要装门的吧，但是日常通风怎么办？总不能一直开着门吧，那灰尘，蚊虫没法防了。难道安个纱窗门？或者玻璃门上开个窗？脑补了各种画面，感觉哪种都难有高级感。

2、维护成本

私家庭院和公共庭院需要定期维护，包括植物的修剪、灌溉等，这可能会带来额外的维护成本。

比如米兰的垂直森林项目，住户每年要交7000欧的物业费，用以维护这些植物。每3个月一次维护，每6个月一次外围修剪，不然植物就疯长了。

上海的天安千树，商场每年仅植物的养护费用就高达6000万元之巨，就为了维持这1000多棵树能以良好的面貌示人。

3、安全性问题

空中庭院的设计需要考虑安全性，防止高空坠物等风险，这可能需要额外的安全措施和监管。此外，第四代住宅很多都是错层设计，而且不允许封闭，这就给攀爬提供了可能。

4、隐私问题

为了营造超大的花园，第四代住宅会采用错层、退台的方式来模拟自然生态，这就会造成一个新问题。楼上的住户很容易一眼望穿楼下住户在露台上的活动，导致低楼层的住户在露台、花园上的活动全部曝光，完全没有隐私可言。

5、建筑成本

由于采用了多项创新技术，如大尺度悬挑、特殊排水防水设计等，以及超大的花园和覆土增加等带来的结构影响，第四代住宅的建筑成本相对较高。

四代住宅

成本增项主要构成

[以某落地生态住宅为例]

结构成本差异

桩基差异

四代住宅较传统住宅荷载加大，桩基数量变多

主体工程

[不含露台]

[四代住宅-高标号砼]

较[传统住宅-高标号砼] 占总量比增加

四代住宅挑板及覆土等荷载增加，

造成钢筋、砼、模板等成本的上升

主体工程[露台]

花园占比越大，对建面单方的影响越大

除了露台本身荷载增加而带来的结构方面成本增加，还需考虑防水、排水、天棚涂料/吊顶、覆土等带来的成本增量

措施差异

二次搭架

因悬挑产生的花篮架

涂料铝板等施工二次搭架

其他施工设施

四代住宅施工工期长，需增加防护费用

外架拆除、机械租赁等

效果配置类差异

露台绿化

露台景观配置、露台面积占比即绿化占比均对整体单方有较大扰动

露台滴灌系统:

集中式滴灌/分户式滴灌

视线遮挡

水平向视线遮板单方与进深及材质相关

垂直向遮挡与玻璃尺寸、样式等相关

外立面设置

如采用玻璃栏板及系统窗则较一般住宅

+50-140元/㎡

所以对于第四代住宅来说，急需解决的既不是技术，也不是政策问题，而是“居住体验是不是能满足人民群众日益增加的对美好生活的追求？”这个本质问题。

南京第四代住宅正在路上

2019年建设的成都七一城市森林花园被认为是国内首个标准的第四代住宅小区，每户阳台外墙采用了垂直绿化，依照户型面积不同，每家的庭院大小从44平方米到117平方米不等。

每个庭院都种有20种不同的植物，包括乔木、灌木、常春藤、桂花、三角梅等等。所有庭院内都配有自动洒水系统，住户也无需手动替植物浇水。

不过庭院的产权是归开发商所有，庭院里的植物也全部由物业统种植和维护。

据报道称，这个项目入住之后，业主反映蚊虫很多，再加上植物的产权归开发商，所以植物长期缺乏专人修剪打理，还影响了室内的采光。

近两年，也有不少城市开始尝试第四代住宅。

2023年6月，陕西西安，绿城将打造西安高新区首个“第四代住宅”，宣称“家家有花园、户户带露台。”

2023年6月，浙江温州，推出首个第四代住宅。明确“空中花园、空中共享平台”面积不计入容积率。

2023年6月，河南信阳，打造“会呼吸”的有氧社区，让每层每户都有独立空间庭院，是信阳首个第四代住宅。

2023年6月，福建龙岩，首幅第四代住宅试点地块亮相。

2023年7月，江西九江，公示首个第四代住宅楼盘，明确楼盘1栋11-23层打造“城市森林花园”住宅。

而南京此前也有过类似的业态，如江北核心区的商业地标之一“垂直森林”，已经竣工了，外立面的植物也种上了，但目前看植物体量不算大。

此外还有江心洲的荣盛江天瓴筑，虽然不是标准的第四代住宅，但也运用了其中的一些元素，比如大露台。

就在今年，南京将迎来真正的“第四代住宅”。

据悉有两块地块已经传出将要推出“第四代住宅”，分别为河西北的招商G01和城东的金基G02。

招商G01地块地理位置优越，生活配套非常醇熟，距地铁2号线集庆门大街站不足200米，西侧一路之隔即为万达广场，距河西金鹰世界、吾悦广场均约600米，是板块近年难得的供地。

据悉地块预计要打造第四代住宅，比如每家都有露台或者入户花园，据悉得房率会非常高，甚至可能将近100%。

同时看房哥也得到消息，G01地块会做高低配，高层产品大概25层左右，同时也会有十层左右的洋房做科技住宅。户型面积方面，此前坊间传闻是约160-220㎡，但最终的产品消息还是要以开发商公布为准。

金基G02地块紧邻紫金山，容积率仅1.1，规划打造30多栋4-5层科技洋房，内部景观将结合建筑打造多个不同主题的花园（以官宣为准）。

过程总图尚未经过规划审批

户型上，尺度和功能双兼顾，曝光建面约185㎡的户型有大露台、观景阳台、服务阳台等。

过程总图尚未经过规划审批

185㎡户型，四房三卫，一梯一户

第四代住宅，喜欢的人可能会非常喜欢，但是开发商需要解决的产品问题也比较多。不过对于南京市场来说，新产品的出现也未尝不是一件好事。

新质生产力的诞生，也将给南京改善品质带来新的进阶。