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在一如既往的“严调控”政策下，商住公寓正在成为市场的“亮点”。

不过在南京，由于商住公寓市场的成熟度和产品品质与北上广等一线城市相比，还有一定的差距，因此要想让南京人轻易地打开钱包去买一处商品公寓并不是一件容易的事。但是在河西阿里巴巴旁的升龙汇金公寓值得大家购买。下面就来为大家扒一扒：

01

先来看看南京公寓数据分析

2018上半年，南京以公寓为首的商业地产，实现强势逆袭，共卖出76.99亿，引燃新一轮投资风向。南京公寓突围楼市“五限时代” 上半年卖出76.99亿！据金刚石数据统计，2018上半年（1月-6月），南京主城区（除高淳溧水都市圈外）共出售7189套公寓房源，总成交金额高达约76.99亿元。

事实上，自从楼市进入“五限时代”以来，不限购、不限贷的公寓产品早已成为的新一轮投 资焦点，突围南京楼市。

▲数据来源：金刚石数据

▌ 据不完全数据统计

2015年南京公寓卖了50亿

2016年南京公寓卖了124亿

2017年南京公寓卖了213亿

也就是说，三年来，南京公寓大约卖了近400亿，并完成从几十亿到上百亿的大迈步增长。而从今年情况看，伴随楼市调控继续深化，公寓市场总体成交量还将持续增长。

除了逐年递增的销量之外，南京公 寓的均价也在不断上涨。

▌有研究机构数据显示：

2016年8月，南京公寓的均价是16134元/平

2017年7月，南京公寓均价是18858元/平

2018年3月，南京公寓均价约20000元/平

也就是说3年时间，南京公 寓价格平均涨了约4000元/平米。

虽然在可观的投 资回报率下，购买公寓已成大势，但值需要注意的是，公寓市场已出现“分水岭”，不同板块、不同地段，销售状况冷热不均。

专家提醒：对于公寓来说，买对是资产，买错是库存。同时公 寓投 资对地段要求极高，因此一些位于成熟核心区域、周边规划利好发力明显、拥有长期租客结构，同时户型面积小、有亮点的公寓项目，更值得重点关注。

02

公寓新政的影响下，

南京公寓市场的投资价值有多大？

Ⅰ、住宅限购，导致资金转流

对开发商来说，政策对已经在售的公寓项目是一大利好。首先，目前住宅限购导致很多资金没有地方去，投资者想找地方投资，这是投资者本身的需求；

其次，在售的公寓成为少有，物以稀为贵，老百姓或者买房人会对这一类的产品更感兴趣，这种限制反而会在一定时期形成公寓热。

Ⅱ、房价居高不下，公寓成刚需优选

很多90后，家境平凡，靠自己打拼，工作稳定在了南京，但是住宅价格太高，所以决定暂时先考虑买公寓，总价低，不限购也不限贷，还能生活在主城之中，后期换房起码觉得公寓不会亏本，这样这几年总算有落脚的地方。

房子越来越贵，再加上住宅房面积较大，总价远远超过年轻一代的承受压力，这使得刚需很大程度上会优先考虑购买公寓过渡。

上海、北京几年前已经有买公寓的趋势，南京一直未出现，是因为总房价没它们那么高，也没那么集中，但是应该注意到。

目前南京的部分地区，比如江浦、仙鹤门、燕子矶等地，楼面价已经达到2.5万左右，未来南京均价破4万并非无中生有。“贵”是不争的事实，这就导致刚需会聚集到主城，并且很大一部分转向公寓。

Ⅲ、公寓的核心价值在地段

南京的定位是作为长三角少有的特大城市，那么公寓在这个城市内，必须处在这个城市的商业中心，目前来看，南京的商办项目主要集中在河西、南京南站和江北三个片区，这三个片区实际上也是今后南京重点发展的三个区域。以河西公寓为例，靠近CBD附近，未来将打造多个商业综合体，完善的配套设施，未来必将带来较高的租金收益。

Ⅳ、参考一线城市，公寓升值空间大

从开发商目前的销售情况来看，新政出台以后，南京市场上的公寓销量比之前有了大幅提升，未来公寓价格也会变得像一线城市一样，参考深圳和上海，相继出台限制公寓政策之后，它们的公寓的价格和住宅基本上是持平的。

而南京现在的公寓价格是住宅价格的的60%-70%之间，所以从长远来看，目前市场上的公寓还有较大的升值空间。

从南京各大板块区域来说，公寓热潮下首当其冲的置业板块，现下最炙手可热要属咱们河西的升龙汇金公寓。下面就来为大家做详细介绍：

升龙汇金中心一期目前已经成熟立市，酒店、商家、会所全面入驻，公寓酒店长期高入住，投资客户收益可观，投资价值成功兑现，备受市场瞩目。

在大批利好纷至向河西，河西南板块热度不减，目前的河西南住宅无房可售的背景下，阿里巴巴江苏总部盛大启动，更多目光聚焦于与阿里巴巴项目一路之隔的升龙汇金中心。

➔ 下面就来从交通、医院、教育来为大家详细介绍：

◆ 四线轨道交通，全维立体环绕

目前有轨电车1号线已经投入使用，宁和城际（地铁S3号线）目前也已建成通车。起于鱼嘴地区的2号线西延工程预计2020年建成，地铁9号线、地铁7号线也同步在建！

◆ 两大国际医院，城市级医疗资源

南京国际医院总投资达14亿元，设计床位数540张，规划医院员工达800人，门（急）诊量可达日均1350人次。同时，未来将迎来排名前列二级医院—江心洲国际医院的建设。此外还有已经投入使用的明基医院、河西儿童医院。

◆ 大批名校来袭 ，优质教育圣地

今年是南京教育大爆发的一年大批名校设立分校，河西新开办两所学校：海峡城初中、中和小学。中和小学将在2018年交付教育局投入使用。海峡城初中正在建设中。目前海峡城小学、南京一中分校也在建中。

➔ 以下为升龙汇金最全信息概览

 一、升龙汇金公寓项目在售动态：

1、升龙汇金中心：在售40年产权精装酒店式公寓；

2、总高：45层；

3、户型建筑面积：38㎡、48㎡（单套室），均价：3.1-3.5万元/㎡；

4、户型建筑面积：84㎡、95㎡、89㎡、101㎡（两房），均价为2.8万元/㎡，具体一房一价

5、另项目在售办公产品（标准层1200㎡），主力户型 ：88、113、125、145㎡，均价2.7万元/㎡；

 二、购买理由：

1、地理位置很占优势：整个项目地处金融中心，就在阿里旁边；

2、项目交付即可出租收益，低投资高回报！

3、交通相对来说也是非常便利，以后配套设施会更加完善；

4、现房，精装修，通燃气，现交付  ；

 三、区位地图：

【地段解析】

◆ 项目位于河西板块江东南路与江山大道交汇处，地块东至恒河路，西至江东南路，北至江山大道，南至规划路。

◆ 项目片区商业商务氛围浓厚，奥体中心、南京国际博览中心、青奥城、未来市政府、地铁7号线及12号线（建设中）环侍项目地块，商务办公气氛集中，未来世界500强的好选择。

【周边配套】 

◆ 学校：青奥村幼儿园、清荷幼儿园、青奥村小学、南京市河西行知小学。

◆ 公交：江东南路·友谊街：160路 b2路 海峡城社区巴士 保东路：109路 160路 b2路；地铁：十号线：元通站   S3：永初路站   ，有轨电车1号线：江山大街站， 地铁7号线（规划）：乘坐地铁一、二号线至元通站，可租自行车骑行前往。

◆ 金融：中国银行、交通银行、工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、邮政储蓄银行、浦发银行、江苏银行、紫金农商银行、平安银行、北京银行、首都银行、南京银行、韩亚银行、中国邮政储蓄。

◆ 医院：明基医院、南京儿童医院河西分院。

◆ 休闲：奥体中心、青奥城、南京国际博览中心。

  四、户型图（在售）

Ⅰ、汇金中心A/B户型 

汇金中心A/B户型

1、南京汇金中心A/B户型 47-54平方米

◆ 居室：

1室1厅

◆ 建筑面积：

47㎡

◆ 所属楼栋：

A栋

◆ 参考总价：155万元/套

2、户型解析

户型方正实用，布局紧凑；功能分区明显，干湿分明；客厅面宽4.4平米，采光条件优越；卫生间电热毛巾架人性化设计。

Ⅱ、高性价比精装两房

Ⅲ、4.6米超大开间客餐厅设计

Ⅳ、少有南北通透户型，明厨明卫

Ⅴ、精装大两房

 五、样板间解析 

样板间Ⅰ（两室两厅一厨一卫）

客厅

入门摆放柜

智能控制

厨房（内附洗衣机）

主卧

次卧

卫生间

特色：双开门

样板间Ⅱ（一室一厅一厨一卫）

客厅+卧室

厨房

卫生间

 六、升龙汇金项目概览 

1、参考均价：2.8-3.7万元/㎡公寓均价

2、项目地址：南京市河西江东南路与江山大街交汇处

3、土地使用年限：公寓40年；办公40年

4、总建筑面积：111万㎡

5、占地面积：123196㎡

6、总户数：2300户

7、项目特色：酒店式公寓 精装修

8、建筑类别：高层,超高层

9、装修情况：精装修（公寓）

10、物业类型：写字楼、公寓

11、物业费：公寓5.5元/平/月、写字楼15元/平/月

12、车位信息：室内机动车停车位1532 个，其中自走式机动车停车位 842 个；机械立体式机动车停车位 690 个。

13、物业公司：上海高力国际物业服务有限公司

14、绿化率：35.24%

 七、价格走势  

▌新房

升龙汇金中心拥有得天独厚的交通资源，项目周边包含双地铁、有轨电车，周边配套将会逐步完善。未来地段红利无限！赶紧联系我们，和马云做邻居吧！

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