最近种种迹象表明，南京楼市正在走向一个新赛道——低密，并且大有走向主流的趋势。

容积率最低1.5！雨核又增低密宅地！

近日，雨核板块进行了规划调整，一幅宅地容积率由2.5降至2.0，另外新增一幅容积率只有1.5的宅地，未来板块内很可能会迎来两个低密楼盘。

此次调整的两个地块，均位于雨花台区两桥片区，紧邻机场二通道和秦淮新河。

07-28地块二类居住用地(R2)容积率由≤2.5 调整为≤2.0，建筑高度由≤80米调整为≤60米。

09-08 地块用地性质由商办混合用地(Bb)调整为二类居住用地(R2)，用地面积由 4.17公顷调整为2.49公顷,容积率由≤5.0 调整为≤1.5，建筑密度由≤40%调整为≤25%，建筑高度由≤150 米调整为≤35 米。

两幅地块的北侧就是华润观云润府，容积率2.2，建设了9幢7-11F小高层住宅和4幢26F高层住宅。

容积率1.5意味着，日后这幅地块的产品可能会是7-9F左右的全洋房，也有可能做洋房和小高层的高低配，或者叠墅和洋房也不是不可能，但是无论是哪一种产品，密度要比板块内在售的项目低不少。

眼下的雨核，依然在打价格战，现在3万多的单价，350万级别的总价就可以入手，而且观云润府洋房的价格只要3.6-3.8万，后面还有4幢靠高架的高层产品，估计价格会压的隔壁万科、建发抬不起头来，但谁让华润拿地价格低呢......打起折来更是没在怕的。

目前观云润府入网124套房源，已认购47套，成交40套，仅剩37套未售，在雨核竞争如此激烈的环境下，这个成绩还算不错。

回顾雨核的地价，顶峰便是万科和建发这两个项目，都是2.8万+的楼面价，而到了观云润府楼面价一下降到了2.2万，上次土拍中终止出让的雨核G04地块，楼面价也是2.2万左右。这也就意味着，接下来板块内新房的价格还有下降空间，或者同样的价格能买到更低密的产品。

但产品的升级能否拯救雨核乃至南京各板块如今价格战的趋势？

一个金基瞻月府的成功，可以成为大家模仿的对象，但是如果同质化的产品多了起来，一旦品质不能保证，依然是治标不治本。

南京卖地策略大变，主城低密宅地回归

其实不仅是雨核，今年南京卖地策略大变，不论是通过挂地还是改规划，南京未来低密土地会越来越多，就连河西中都一改从前，最近又迎来2幅稀缺宅地：

金陵月华南侧农研所宿舍地块公示，更改为容积率≤2.2的二类居住用地；

金陵月华北侧商住混合用地一分为二，其中一块地性质变容积率2.2的二类居住用地。

两幅地块之间的金陵月华容积率也是2.2，相比此前河西低密的趋势也越来越明显。

前段时间，南京去杭州开了一场土地招商合作推介会，多幅中心城区、郊区拟推出的优质低层住宅地块首次亮相。

其中备受瞩目的安德门地块，住宅综合容积率约1.7、商办容积率3.0。而此前在土拍中终止出让的安德门G03地块容积率为2.2。

在前段时间南京公布的最新一批土地拟出让清单中，总共23幅地块，容积率1.8及以下的地块多达14幅，其中5幅地块容积率低于1.5。

而软件大道一幅不到1万方的宅地，容积率仅有1.2，未来预计将打造成区域少见的低密叠墅产品；玄武区顾家营地块，位于紫金山，容积率也是1.2。

江宁佛城西路的两幅地块容积率更是低至1.1！

不难发现，南京正在盘活主城内的一些宅地，未来市场上的洋房、小高层产品也会越来越多，将激发南京买房人的改善需求。

同时也是在采用降容的方式，变相给开发商让利。

这两年南京陆续出让的低密度宅地，今年也会有多个项目亮相。

比如鼓楼小桃园的首开桃园金茂府，容积率2.2，打造了5栋15-17层小高层，共计约200多套房，主力面积143、185㎡，全四房改善户型，将打造金茂府3.0产品。

江心洲岛中的G70项目，容积率只有1.5，规划8栋8-10F住宅。户型为约198-252㎡平墅+约317-375㎡亲地跃墅，科技住宅，总户数仅130户，设计团队由goa大象、名谷设计、顺景园林、卫观设计四大设计团队院长亲自操刀。

燕子矶的高科江悦堂，综合容积率只有1.06，打造22栋4-5层的科技住宅，户型建面215、255、260、320㎡，仅235户。

幕府创新区的中建八局G51项目，容积率1.5，拟建设4栋6-7F住宅及1栋17F住宅。

在今年3月的土拍中，被中北金基联合拿下的城东徐庄G02地块，容积率只有1.1，这块地是近年推出的紫金山区域容积率最低宅地，有望打造墅类产品。

这几个项目无一例外目前在板块内都有着绝对的产品优势，基本没有竞品，到底市场接受度如何，还要看后续的去化。