今年南京供应量较大的两个板块——一个是禄口，一个是六合，一南一北两大2万元板块，能否撑起今年的刚需市场？

看点

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六合双限地块即将批量上市，纯新盘放风价2.3万/平

目前六合住宅项目比较集中的是雄州和龙池两个板块。

其中龙池板块目前新盘比较少，在售楼盘主要有冠城大通蓝湖庭、上棠颐和府、和棠瑞府、龙池映、昱龙府、保利观棠和府等，品牌开发商项目价格在1.8-2万/平左右，其余项目价格一般在1.7-1.8万/㎡。

而雄州板块随着去年的一波土地出让，已经成为了目前六合新房集中地，再加上地铁S8号线雄州站和欢乐港等大型商业的聚集，这里已经成为了六合新中心。

目前来看今年六合待上市的纯新盘项目大部分都是双限地块，毛坯限均价较高为19900元/㎡，估算后期全装修上市价格在2.2万/平左右。

棠宁府位于六合新城，距离六合市民中心很近，周边在售项目主要有荣盛茉湖书苑、上棠颐和府等。项目共规划7栋住宅，共计432户，2栋9层小高层，5栋18层小高层，面积约104-150㎡，精装交付，项目毛坯限价17850元/㎡。都会风华预计4月底公开售楼处，预计较快5月就开盘，户型面积89-143，项目毛坯房销售限价19800元/㎡，精装放风价达23000元/㎡。项目规划打造约39万方六合南门TOD综合体，其中住宅共计14栋，包含11层的小高层，22-33层的高层住宅，由宝龙、旭辉、金地商置、海伦堡联合打造，旭辉操盘。位于六合核心区位雄州中心，位置优越，周边拥有地铁S8号线雄州站，与欢乐港仅相隔一条马路，周边还有万达广场以及荣盛时代中心，生活配套完善。

龙湖兴邦揽境目前已公开了龙湖天街展厅、欢乐港展厅、紫金苏果展厅三个城市展厅。项目规划12栋低密多层产品，将打造为低密园景品质洋房住区，紧邻凤凰山公园，距离S8号线凤凰山公园站直线距离仅800米。毛坯房销售限价16350元/㎡，预计于今年年中上市。

大华南门望距离S8号线雄州地铁站仅700余米，周边有已建成开业的20万方欢乐港和正在建设中的荣盛国际广场，配套成熟。

项目共打造33栋高层住宅，预计较快6月份入市，毛坯销售较高限价17200元/㎡，全装修预计售价为18700-19200元/㎡，目前项目展厅也已公开。

先进蔚蓝时光临近凤凰山公园，距离S8号线凤凰山公园站约1公里，地块南侧就是广益小学。规划10栋11F精装小高层，户型面积87-113平三房、四房设计，得房率81%以上，毛坯限价16350元/平，预计将于今年二季度上市。

景业龙光玖云府紧邻S8号线凤凰山公园站，共规划10栋13-20层的高层住宅和2栋商业用房，据悉项目打造新中式建筑、主力户型建面约120-140㎡，目前城市展厅已正式开放，预计6月开盘，毛坯销售限价达19900元/㎡。

六合城建G102地块位于六合经济开发区，地铁S8号线开发区站与龙池站之间，周边就是冠城大通蓝郡项目。2020年12月27日被六合国资以2.5亿底价拿下，楼面价3891元/㎡，较高毛坯售价16100元/㎡。大量的新盘上市，也意味着今年六合房价将正式站稳2万+！

看点

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禄口巨无霸项目较快6月首开

除了六合之外，江宁禄口今年也将迎来大量新房的上市。

就在前不久，江宁禄口空港新城珠江项目案名正式对外公布，定名珠江四季悦城。整个项目共由5幅地块组成，5幅地块于2019年底分两批次出让，彼时均为底价成交。

整个项目预计建设住宅约40万方、商办酒店约21.58万方（自持酒店+商业综合体约6.2万方、办公12.13万方），可售商业3.25万方。这庞大的供应量，足以垄断未来3年的禄口新房市场。

从目前已公开的信息来看，G98地块和G104地块是珠江四季悦城一期，两个地块共用同一个售楼处，同一套户型，同一个样板间，预计较快5月公开，6月首开11F洋房，首开户型为85㎡三房、99㎡四房，这个户型设计真的是很刚需了，100平以下的四房，南京市场上很是罕见。

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除了巨无霸珠江四季悦城之外，禄口还有相当一部分体量的储备地块，后期入市房源不在少数。

纯新盘碧桂园星语海为去年出让的G97地块，将打造6栋全18层高的住宅，两种户型全部为建面约90㎡左右，毛坯销售限价17000元/㎡，预期后期精装入市均价在19000元/㎡。下关城开G01地块将由银城操盘，正在招聘置业顾问，预计6月左右面世。

对于六合和禄口这两个刚需重地来说，新盘的入市对于区域内库存本就不少的在售盘来说，更增加了去化压力，但同时也能带来一定的市场关注度，提升板块热度。

对于想在这两个板块买房的人来说，六合有一部分新盘的位置还是很好的，有地铁有商业又是品牌开发商操盘，而禄口板块其实位置好的新城区域卖的还是不错的，如意湖附近的几个楼盘也都基本清盘了，所以刚需的购买力还是在的，只是需要好产品。

看点

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桥林、江宁滨江加入战队，你更看好谁？

都说刚需上车难，但南京2万左右的板块还是有很多，今年江宁滨江和桥林的选择也不少。

江宁滨江一直南京刚需新城板块中的佼佼者，区域内的配套用地也不断出让，商业配套不断完善，和河西贯通的扬子江大道也正在施工，未来15分钟就可以开车抵达河西。

最近的利好就是宁马城际S2号线，马鞍山段在去年12月30日就已经动工，南京段预计今年就要开工建设，拟于2025年完工。其在江宁滨江设有江宁站、翔凤路站和铜井站。

目前江宁滨江一共有4个在售新盘，分别是新城云漾滨江、龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著和鲁能硅谷公馆。还有纯新盘蓝光未来辰悦嘉苑待上市。

桥林去年也迎来金地、龙湖和越秀三大开发商入驻，今年这个板块马上即将迎来5家楼盘的竞争。

目前板块内在售的新盘是水沐云筑和时光泊月，此外还有三个纯新盘中两个将在二季度上市。

龙湖三千庭：已正式公开售楼处，项目打造6层洋房和4层叠墅产品，整体面积87-190㎡，共计500套房源，未来精装交付。

金地时代艺境：预计5月中旬公开售楼处与样板间，6月底首开，户型有89和105平米两种，预计全装修价格在2.2万/㎡左右。

相对于六合和禄口来说，桥林和江宁滨江更适合在河西上班的刚需们，大家觉得这四个区域哪个潜力更大呢？