（一）

今年四季度，江宁楼市当仁不让的头部主角是禄口。

“江宁区百万方存量之王”、“2万以内刚需粮仓”——当时光的脚步迈入十月，万人期盼的禄口空港新城距离史上较大规模入市潮也越来越近了。

“快要捂出水来的禄口主力军新盘，赶在年底前终于要集体出货了！”当南京业内奔走相告，并为此兴奋不已之时。房叔却将目光投向了那片几乎没有发出任何强势声音的如意湖。

如果要将你的置业目光尽可能放得长远。那么在房叔看来，如意湖CLD（中央居住区）才是禄口新城未来5-10年内真正的头号主角。而不是那个云集十多家商品房项目的“禄口老镇”。

PS：请注意，本文并非刻意贬低“老禄口”，毕竟发展已经成熟，生活便利度较高。而是告诉各位那个真正的“新禄口”在哪里，禄口新城一直强调的“新”字又体现在哪里？

事实上，作为禄口迄今少有可供大规模集中开发的优质湖居片区，白纸作画的如意湖为何长期都在刻意保持某种低调的姿态？背后，其实是江宁区对禄口新城开发“分步走”的战略眼光，且“先老后新”的操盘思路一直非常清晰、明确。

鲜为人知的是，如意湖片区真正的“大名”其实叫禄口新城中心区。虽然目前仍处于城市基础建设阶段，并未迎来集中爆发式的土地出让。但由于彻底跳出了禄口老镇的框架，它的想象空间注定会更多。

CBD广场、滑板公园、滨水商业街区、赫德（或赫贤）国际学校......由此可见，拥有高起点规划与大量资源投入的如意湖才是禄口“最近的未来”。

不过，这是一颗暂时不便过多发声的“金蛋”。虽然前期已有三幅土地（三巽G53地块、合景泰富G67地块、金基G54地块）完成出让，即将陆续入市。但板块距离真正完全爆发，还需一段时间。

种种迹象都在表明：如意湖CLD在整体启动步伐上必须稍微“慢半拍”，等待禄口老镇的城市更新临近尾声的那一刻，才可以真正强势“接棒”。这，在某种意义上或许是政治正确。毕竟，信诚大道的南面还有十来家新盘等着入市呢。

所以，各位关注禄口新城中心区的刚需朋友先别急，好事多磨嘛。

（二）

一条信诚大道，隔开了两个“世界”。南边老一点，北边新一点。

因为暂时被强行“按住”，被钦定为“天选之人”的如意湖CLD只能先保持低调。从另一个角度看，这也充分体现出禄口城市化循序渐进的开发逻辑。“旧的不去，新的不来”。

这，也让前期已出让的三幅地块感到有点尴尬。其中，核心湖区有两个项目已经用“如意”二字作为案名（如意郡、柏景湾如意名邸）。但进入强销宣传期后，它们在出街广告语上还是紧紧抱住禄口空港的大腿不放。核心文案几乎只字不提“如意湖”三个字。

“我们也是没办法，南京人对如意湖的了解太少了。即使是江宁本地人，也没多少人知道在禄口还有这个湖。”某案场内部人士苦笑着摇摇头：“只能说自己是禄口空港板块，跟信诚大道南面的大部队抱团在一起。其实我们才是官宣的禄口新城中心区。”

据了解，这个被官方确认的“禄口新城中心区”（如意湖片区）位于禄口新城北部。规划范围北至楚风路，南至信诚大道，西起将军大道，东至机场高速公路，总用地面积约12.07平方公里。相关规划显示，未来的开发制高点集中在S1号线翔宇路北站周边。

“2017年禄口新城中心区控制性详细规划首次披露，整个用地方案都围绕如意湖为核心，有望发展成为江宁第二个百家湖。”该内部人士介绍：“2018年5月，如意湖核心区景观设计规划公示出台。将形成一核一轴一带、一环五区的总体布局结构。”

房叔为此专门查阅《南京禄口新城中心区（NJNBh020）控制性详细规划成果草案》，发现江宁区规划部门对禄口新城中心区这颗“金蛋”的重视程度，其实远超出一般人的想象：不仅要在如意湖畔高标准打造滨水中央公园（大面积绿地+透水铺装地面）、环湖跑道、自行车道和漫步道，还将在湖区设置水上观光游览，同时大手笔建设一个以甲级写字楼办公+商业综合体为主的“空港CBD”。

具体展开说，就是一核：禄口新城商务办公核心（CBD）。一轴：翔宇路城市拓展轴。一带：越秀路公共服务集聚带。一环：如意湖滨水休闲环。五区：一个先进制造产业区和4个宜居社区。

最终，在这片12.07平方公里的中心区土地上，预计将导入17万居住人口。规划引入幼儿园14所，小学7所，初中5所，国际学校1所（赫德或赫贤国际学校）。还将建设包括青少年活动中心、会展中心、综合医院等在内的公共服务设施。

“由于禄口老城区已经成型，没法一口气容纳下如此之多的重量级配套设施。未来将开发制高点放在信诚大道以北的如意湖片区，未尝不是一个明智之举。”有业内人士指出：“放眼南京楼市，从主城区的月牙湖、莫愁湖、花神湖，再到卫星城外扩的仙林湖、板桥莲花湖、六合龙池湖，以及江宁区的百家湖、九龙湖、淳化梅龙湖等，二十多年不断在拷贝复制湖景人居的成功经验，向湖而生。”

正如他所言的那样，南京人对“湖”的浓厚情结一直深藏心底，从未磨灭。但，光有一个湖还是远远不够的。如果开发的步子太慢，或是没踩准在节拍上，导致各类配套跟不上节奏，那么单凭湖边几个楼盘每天拼命为想象中的湖居生活背书，还是不够说服力。

关键是，如何让禄口乃至江宁南部的广大地缘刚需人群、以及部分抱有投资意向的客群相信把身家资产押在这个名不见经传的如意湖身上，就能赌对了呢？这，才是如意湖CLD在短期内必须面对并深度思考的问题。

（三）

一个小小的如意湖，能不能让禄口的买房人真正“如意”？能不能成功地与信诚大道南面的恒大、中海、和昌绿地、红豆香江双子等新盘军团虎口夺食抢生意？房叔现在还不好说。

但，至少在目前来看，率先起跑的“如意湖三剑客”（如意郡、柏景湾如意名邸、奥园金基天著尚居）面对强敌竞品环伺，表现出的那股决绝的、破釜沉舟的气概也确实令人刮目，甚至是钦佩。

在房叔个人看来，这样的胶着竞争局面与当年大校场还没搬迁前的保利堂悦、复地宴南都非常相似。两者都属于“板块尚未进入实质性大规模动作，但已有零星土地出让入市，担任先头部队的角色。”或者说，是肩负更多去化压力的早期拓荒者角色。

在此，我们不妨来回顾下“如意湖三剑客”的拿地历史与规划概况。也能发现不少耐人寻味的地方。

2018年12月18日，经过11轮竞拍，禄口如意湖G53地块被滁州三巽集团以3.8亿元竞得，楼面价9342元/㎡。

2018年12月18日，经过1轮竞拍，禄口如意湖G54地块被江苏国强置业有限公司（金基子公司）以总价10.6亿元拿下，楼面地价7024元/㎡。

2018年12月28日，禄口如意湖G67地块被合景泰富以3.5亿元总价竞得，楼面价8467元/㎡。

今天我们回头再看，禄口新城中心区（如意湖片区）从2017年出台详控规划，直到第二年的年底才开始出让首批三幅涉宅用地（其中只有G53、G67两幅地块位于如意湖核心区内）。足以看出拓荒初期对土地市场试水的意味十分浓厚。“靠湖近点的，楼面地价贵一点。离湖远一些的，面粉就便宜不少。”

举个最直观的例子：与G53同一天出让的金基G54地块，就因为“距离如意湖较远，面粉价比三巽G53地块便宜了2300多元一平。而且，只经过一轮竞拍就卖出去了。”

另外值得注意的是，从2018年底迄今，整整过去十个月，禄口新城中心区（如意湖）没有再出让过一幅地块。事实上，紧邻湖边“排名前列排”的优质商办与居住土地暂时还没有真正启动，整个中心区距离大规模的集中发力尚需时日。

这也就意味着，已经出让的“三剑客”作为如意湖排名前列入市的先头部队，难免重任在肩：一方面，顶着中心区板块拓荒的压力。另一方面，又要直面“老禄口”板块（信诚大道-禄口大街-永欣大道）十多家楼盘“大部队”的贴身竞争。三个项目背后承受的压力，可想而知。

但，为了尽快开仓解渴刚需，也为了开发商自身的高周转回款。“三剑客”不约而同地豁出去了：三巽G53地块定案名为如意郡，打造78㎡-108㎡精装户型，放风较快10月首开。金基G54地块定案名为奥园金基天著尚居，预计10月公开样板示范区。合景泰富G67地块定案名为柏景湾如意名邸（引入中骏操盘），规划85㎡-108㎡精装洋房，预计10月入市，推盘量约240套左右。

“如意湖周边的三家新盘将入市或公开节点全部放在10月，尤其是如意郡与柏景湾如意名邸这两家贴身竞品，或将在银十正面激烈PK。放风价在1.8-2万/㎡左右，大有重演当年仙林湖拓荒时期的保利VS万科血拼抢客战。”有业内人士指出：“内有隔街竞品肉搏，外有禄口老镇一批大牌房企在虎视眈眈。加上禄口一二手倒挂套利空间已逐步消失，后来者如意湖面对的压力，也是当年仙林湖不曾遇到过的。”

还有一点细节值得玩味：为了较大程度地讨好刚需客群，如意郡项目甚至破天荒地将78㎡做成了3房，90㎡做成了4房。这样的设计无论是在江宁还是整个南京楼市，都极为罕见。

正可谓：天降大任于斯人，必先苦其心志。在南京城市化不断扩张的道路上，一个全新的子板块从陌生概念到逐渐被人们所认可，它的字典里从来都没有一帆风顺，一蹴而就。

毕竟，“好走的路，都是下坡路”。如果想在未来超越那些湖居“前辈”，或者续写南京的湖居传奇。你就必须迎难而上，并带着破釜沉舟的决绝。 

期待已迈出半条腿的如意湖，接下来能加快发力，让禄口新城下一个十年可以真正“如意”。