南京最开始，是没有“城”的。

公元前472年，越王勾践一雪前耻灭吴后，派谋臣范蠡在南京秦淮河边的长干里修筑了一座并不算大的越城，“周回二里八十步”。即城周长大致相当于1.2公里，占地面积约0.94平方公里。

六朝古都近2500年的城市灿烂文明史，由此开始。

因为越城的创建者是范蠡，也俗称为范蠡城。它是南京历史上有确切年代可考的最早古城。后来也有人言之凿凿地说，越城中一定有范蠡的住宅，甚至猜测越城就是范蠡的封邑。

但事实上，功成名就的范蠡却在即将走上人生先进时，出人意料地选择了急流勇退。在某个月黑风高的夜晚，他悄悄离开越国，带着天下排名前列美人西施，“同泛五湖而去。”

“来啊，快活啊，反正有，大把的时光。”

离开政坛的范蠡，从此正式弃官从商。自号“陶朱公”，成为中国最早“下海”的商界传奇大佬。旗下公司涉足的业务范围大得惊人：粮食种植、畜牧和渔业养殖等等无所不包。其声望和地位堪比今天的阿里巴巴。

作为一个男人，梦寐以求的名声、金钱、美女，陶朱公一口气全部拥有了。更重要的是，他还是国内学术界公认的“宇宙中心”南京的古城建立者，是初代南京城之父。仅凭这一点，就让隔壁杭州城的马云爸爸甘拜下风，成功登顶后世无数男人崇拜的全能型偶像之巅。

而那座在长干桥西南一带筑起的越城，也为南京最初的城市化奠定了基础。不仅促进了长干里一带的开发，从秦淮河南岸到西水关地区开始形成稠密的居民区，最终促成了名人大咖荟萃的“大门西”地区成型。

历史上，大门西曾经居住过多少名人雅士、土豪贵族？你房叔真的数不过来。不过，最出众的也就这几位：王羲之、李太白、韩熙载、阮籍、陆机、谢玄.....无一不在门西的城墙内外争相留下了或挥毫泼墨、或歌舞升平的生活印记。

1300多年后，900万南京人也未曾料想：一场轰轰烈烈的门西土豪“返乡”计划，再一次在秦淮河岸边展开了。你房叔提到的上述名人，几乎全都成为那个“南京最贵府邸”—坊间传言要卖到10万一平的应天府（越城天地合院别墅）广告前缀。

陶朱公的选择、李太白的选择、韩熙载的选择、王羲之的选择、沈万三的选择.....倘若这些名人泉下有知，恐怕都要一个个掀开棺材板跳将出来，口中嚷嚷着：“尼玛，还没有付老子广告费！”

1

“高门鼎贵，魁岸豪杰”。曾是秦淮河两岸纸醉金迷最真实的写照。

东晋初年，凡是达官显贵的府邸，多分布在秦淮河下游的两岸。如王谢两大家族渡江后，就卜居在南岸的乌衣巷（注：此乌衣巷非彼乌衣巷，夫子庙那个王谢故居是地道的伪文物，与王谢两大豪门并无关系）。

王、谢等家族的豪宅屋宇华丽，花木扶疏，贵族子弟们以文会友，把酒言欢。从围墙里传出悠然的丝竹之声，谓之“乌衣之游”。

当时的官员们即使到外地去做官，通常也都习惯把家人留在南京。这也就意味着：只要在江湖上是个人物，“在京师皆有住宅”，都要在门东、门西、大小长干里一带置房子买地。很快形成了高门士族、贵族宅邸扎堆的聚居区，成为皇宫之下最富贵的地带。

到了盛唐时期，爱喝酒的大诗人李白也慕名而来。他大半夜不睡觉，相约几个南京好友在西水关的“孙楚酒楼”饮酒赋诗唱K，面对秦淮河写下《金陵城西楼月下吟》。而后，又借着酒劲兴致勃勃地登上凤凰台，写下了千古绝唱《登金陵凤凰台》。

得知“天下排名前列狂士”李白空降南京CBD核心区，立刻有许多倾慕他的“白粉”们急吼吼地奔来希望能够结识。而李白也很乐意，他也想见见隐藏在金陵的高人。于是，每天各种酒局应酬排满，夜夜美女笙歌好不热闹。

大诗人内心一激动，深情记下了自己在秦淮河畔大宝剑的足迹：

“风吹柳花满店香，吴姬压酒劝客尝。”

没人知道李白究竟来过多少次南京，恐怕他老人家自己也稀里糊涂。有人粗略统计过，李白与南京有关的诗歌，多达100多篇，几乎成了南京的形象代言人。千百年来，他其实一直在为南京做免费广告。“那些数不清的肉麻情话，快把大南京给吹爆了”。

玩到最嗨的时候，李白甚至一度忘乎所以，还写文章自称是南京人。这特别是喝高后的胡说八道：

“白本家金陵，世为右姓。遭沮渠蒙逊难，奔流咸秦，因官寓家。”

李白在南京到处喝酒，玩遍了玄武湖、凤凰台等各大知名旅游景点，还在最繁华的商业区逛吃看美女，住的是房费不菲的秦淮高档河景房。每次到了临别时，金陵子弟纷纷赶来相送。俗话说得好：酒逢知己千杯少。越喝越有感情，越喝越有文化，结果不小心吟出了千古名句：“请君试问东流水，别意与之谁短长”。

但，诗仙李太白玩得再嗨，与后来的“南京私家派对之王”韩熙载在府中养歌姬、舞姬的大手笔比起来，还真的是有些小巫见大巫了。

2

活跃在大门西地区的历代土豪显贵中，最有名的当属南唐巨宦韩熙载。

嗯，就是那幅名闻中外的、被盗版复印无数次，经常挂在各大夜总会、洗浴桑拿、高档餐厅的《韩熙载夜宴图》中的一号男主角。

韩熙载本来出身名门，家财颇丰。除了每月丰厚的俸禄收入外，由于他文章写得极好，江南贵族、士人、僧道载金帛求其撰写碑碣的人不绝于道，甚至有以千金求其一文者。加上皇帝的赏赐，遂使韩熙载成为南唐朝臣中为数不多的土豪公务员。正因为韩熙载家富于财，所以他才有条件蓄养伎乐，广招宾客，宴饮歌舞。

据说，韩熙载在位于门西地区的豪宅里经常举办大型私家party，广邀好友载歌行乐。甚至在轰趴结束后，不少宾客还能泡妞把妹，快活春宵一晚。嗨到较高潮时，老韩还袒胸露乳，放浪形骸，根本不像是正常公务员该有的样子。

于是，患有严重疑心病的南唐后主李煜决定派画师顾闳中全程记录窥视，想看看叱咤金陵老城南的“派对之王”是真的在每日纵情声色？还是刻意掩饰另有反心？最终催生出韩府豪门夜宴图这一中国工笔画史上的长篇不朽巨制。

如今，随着城市变迁和战火洗礼，韩熙载当年居住的府邸豪宅早已片瓦无存。有人说韩府应该是在门西城墙内，也有人说是在中华门外的戚家山。如果按照《景定建康志》言：“戚家山在城南天禧寺（大报恩寺前身）东”的说法，韩府豪宅的位置“最有可能”在今天的晨光1865产业园。

如此一来，那个位于大报恩寺及中山南路以西的，被称为“越城天地”的G98地王（应天府），有点中二的将韩熙载大人也“强行”拉入项目明星代言人之列未免有失偏颇。毕竟，人家的府邸与你的别墅项目中间还隔着一个偌大的报恩寺景区呢。

而今天的秦淮河两岸，再也不是当年文人骚客，贵族名仕聚集的风月之地。从90年代南京跳出老城摊大饼开发，城西干道变身“大波浪”式的快速路，短短十多年在秦淮河边堆砌出一字长蛇阵式的、足以让人患上密集恐惧症的各种建筑。如果你站在汉中门大桥上，会发现两岸的天际线忽高忽低，显得很滑稽。

从此，南京人再也没法看到“朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜”，或是“淮水东边旧时月，夜深还过女墙来”的诗意场景。难怪有人抱怨，这条曾经娓娓道来的秦淮河，硬生生憋成一条在苟且“老破小”围墙中穿过的内河，变得毫无灵性。

而在“打造国际大都市”的狂热浪潮褪去之后，或许是再也见不得秦淮河被继续粗鲁的对待，也或许是老城区的优质地皮面临断供，南京在后来终于做出了一个极为大胆的决定。

那就是，全面启动对润泰市场（集合村）的拆迁，在中华门的西南方向，重建一座可以卖出高溢价的“范蠡城”。

3

南京越大，秦淮越贵。

与多年充满投机气息的河西相比，秦淮在吃掉白下之后，一直稳坐中军帐。左手是优质繁华的排名前列商圈新街口，右手还在描绘更加充满想象力的红花机场。一直渴望打一场楼市翻身仗。

但，如今秦淮区似乎又多了一个可以吹嘘一辈子的牛逼抓手：南京最贵的G98地王。不，它的官方操盘名称应该叫“越城天地文化旅游特色街区”。由于大型文旅商业街区需要前期投入大量资金，为吸引知名开发商入局，就必须配建一定的优质宅地入市销售，回笼资金链。

事实上，位于越城遗址基地上的这座“应天府”，建国后的前身是很多老南京无法忘怀的集合村粮库。2002年改成了润泰市场，与银桥市场共同组成了赛虹桥批发商圈。从区位上看，这块地位于老城南与河西新城之间的“黄金十字分割点”上，土地含金量极高。

这是一座深深埋藏在批发市场下面的，让人垂涎的金矿。尤其在南京近年城市能级不断拔高，资本聚集度增强的背景下，启动大规模的旧城改造无疑是水到渠成。

在政府耗费数年完成毛地的拆迁后，一场轰轰烈烈的资本大幕就此拉开：先由央企招商拿地，后邀请香港置地，碧桂园共同开发这块规划总建面61万方的商住混合地块。三家注资比例分别为34%、33%、33%。项目的总投资据说要达到160亿，这在南京大型综合体开发中也堪称是佼佼者了。

最终，催生出不仅是全市迄今地价最贵（总价98亿）的低密度综合体项目。坊间还疯传今年要卖到10万一平米，规划建设393套中式合院和283套商墅，总价3000万/套起售。一副铁了心要做楼王之王的架势，企图收割依旧眷念着老门西名仕生活的顶豪客群。

同样是“府”系，它在现阶段宣传上似乎最想做的，是可以借助明城墙宽厚的肩膀，强行拉来老门西的历史名人为自己做代言。在主城核心区最后一块纯低密度定制地块上，发出“但求最贵”的高亢之音。顺便，让隔壁河西的一众豪宅盘俯首称臣。

虽然G98地王渴望高溢价的雄心勃勃。但，还是得先看主城限价能否放开到10万再说吧！

回首从2017年2月项目土地出让，到现在一晃已有整整两年仍然没有入市。尤其在经历前期调整规划风波之后，已“被迫”缩减别墅货量的G98地王现状究竟如何？房叔近日雪中特别实探，深入昔日越城遗址范围，一窥南京最贵地王的“真面目”。

现场看，项目的售楼处大门（主入口）初现端倪，犹如古代帝王将相府邸，两边斗拱飞檐。或许是春节休假等原因，尚未完全建成。但部分示范区已经成型，采用的是中式大宅三进制或四进制的传统规制。在建筑风格上遵循时下流行的“中魂西技”表达方式。

首先映入眼帘的，是叠水假山景观。犹如一道屏风

样板示范区内部

连廊串联，整个示范区的动线长度或创南京之最

大屋檐悬挑，新中式风格

G98地王别墅产品的案名已经敲定，叫“应天府”（该案名曾经引发争议）。原本开发商放风2018年底就能面世，但实际的施工进度明显滞后不少

知情人士称，项目由于靠近明城墙，规划限制条件较多。至今一直停停建建

下图的二层“盒子”建筑很显眼，位于示范区末端，可能是售楼处和临时样板间用房

项目占地很大，约32.10公顷。从凤台路一直向东延伸至中山南路，堪称主城巨无霸

地块北侧紧邻秦淮河和明城墙，南侧是应天大街高架。作为南京近年极少有的不做零碎分割的整体地皮，它的规划和建成，将直接影响到大门西地区的城市面貌和肌理重塑

平心而论，这么大而美的示范区在南京确实罕见。但也有人说，示范区做得再好，也不代表房子就能做得好。因为前者大多是临时建筑，房子卖完，就必须拆掉了。后者，才是一辈子需要托付的居所。

在“或将天价入市”的应天府出现之前，南京城中的顶豪别墅代表已有2800-5500万的泰禾南京院子、2500-4500万的雅居乐长乐渡、3000万的万科安品园舍......这几年，眼见从老城南到秦淮河边的私家别墅项目越来越多，国内的学术界也发出了另一种声音：

“商业、资本开发正在吞噬着南京古城。”

但，这样的声音总体看毕竟是有些微弱的。毕竟，南京不是苏州，也一直没法做到苏州老城区那样原封不动的“过度保护”。对于身处新一线排头兵的六朝古都来讲，它始终要追求某种“焕新”。为了城市操盘手的面子和里子，也为了更好的“经营城市”。

说白了，如果大门西地区肩负着南京老城的觉醒，甚至还想把最有钱的富人们从河西、仙林抢回来，当然要有拿得起放得下的“境界”。

电影《大腕》里，关之琳在一个寺院里问葛优，境界到底是什么意思。

葛优把一块石头放在近处说：你能看这么远。又往稍远处放了一块石头，说我看得比你远。最后他把一块石头使劲儿抛了出去，说：佛能看无限远。

嗯，巧合的是，大报恩寺塔内的那尊“佛头”，正对的方向刚好是南京最贵的地王。