天下大势，合久必分，分久必“合”。

正如，久未发声的六合商业地产，赶在2019年底前突然被疯狂“刷屏”了：以欢乐港二期、龙湖天街为代表的大型购物中心接力开业，迅速引发各家巨头争相“亮剑”。

作为江北新区优质商业的较大聚集地，六合这场“最强商圈争霸战”，已经进入倒计时！

就在本周日（12月15日），欢乐港二期即将盛大开业。届时，将与一期完成东西贯通。

紧接着是下周六（12月21日），龙湖六合天街也将正式迎来开业的高光时刻。据悉，这也是龙湖商业在南京率先亮相的首座天街系MALL。

有细心人不难发现：上述两大旗舰型商业综合体释放的开业节点，几乎是前后脚。“从欢乐港二期开业，到龙湖天街开业，中间只隔了短短的五个工作日。”

事实上，以雄州中心城区为主战场，六合较大的“新街口”商圈正在加速浮出水面，甚至酝酿着一场史上最强本土与外来大鳄之间的商业PK战。如果说2019年底，以龙湖天街、欢乐港二期持续引爆的开业潮只是一个开始。那么在2020年底，随着荣盛南京国际广场的加入，势必将搅动出更大的水花。

“不是猛龙，不过南门。”房叔近日火速赶往六合核心区，抢先对龙湖天街、欢乐港二期提前进行“探店”。并在排名前列时间，顺道特别“挖”到已封顶的荣盛国际广场较新筹备内幕。

另据不完全统计，六合“新街口”已开业及筹备开业的购物中心体量接近60万方，规模仅次于江宁百家湖商圈，甚至直接碾压扬州、泰州、淮安等苏北中小城市。

所以，一个问题也摆在面前：六合商业地产巨头们，为何纷纷急不可待地按下快进键？

（一）

作为首进六合区的外来商业地产大鳄，龙湖六合天街的关注度无疑是较高的。

从严格意义上，它并不属于雄州核心商圈内，而是位于古棠大道与桥西路交汇处。“背靠”滁河风光带，距离S8号线雄州站仅有1公里。未来还有地铁14号线（规划中）可直达，是六合雄州中心城区屈指可数的准地铁上盖大型商业体。

“等到未来六合万达广场开业后，雄州排名前列商圈的东翼将会辐射到桥西路-古棠大道，届时将与荣盛华府老南门风情街区、龙湖天街等连成一片。”

值得一提的是，龙湖六合天街在今年4月底才完成主体封顶，开业时间敲定在12月21日。这也就意味着：商场内部装修期只有8个月不到，充分考验“龙湖速度”。

首先来看天街的slogan—“转念即达的欢乐入口”，今天终于以实体建筑的面貌，呈现在我们面前，呈现六合30多万人民面前。

截至目前，定位全家欢聚品质生活中心的龙湖六合天街已签约进驻品牌阵容如下（部分）：

号称50%品牌首进南京或六合。引入南京排名前列博纳国际影城，与永辉超市、迹动健身、问桂主题宴会厅组成龙湖六合天街的四大主力店。再辅以海底捞火锅、晋家门、江边城外等餐饮连锁，以及孩子王跨层旗舰店等儿童业态。

值得注意的是，龙湖商业近年一直在倡导一个核心概念：“空间即服务”。即将空间回归于人，使空间因人而充满活力，让人因空间而感到愉悦。

房叔在现场看到，龙湖六合天街的公建区域装修已经完工，商场的内部商业动线设计非常流畅。以“恋时光”为定位，首创茉莉花主题购物空间，将六合的茉莉花IP融入建筑内外，打造文化、艺术与商业的共融体。

中庭科技感的“动感浮球”、“星际幻想”太空主题亲子游乐空间，将情怀与科技炫酷奇妙结合，这种“混搭”势必会让消费者感到新奇和惊喜。

再看一下大众书局装修进度，打造六合读书人的休憩地。

有意思的是，在餐饮方面，较大的变化是由原来已签约成功的多伦多海鲜自助，突然变成了“星伦多海鲜自助”。不知道是“跳票”的乌龙，还是另有原因？（见下图）

海底捞，外摆休憩区都出来了

韩宫宴烤肉店

以及其他部分餐饮，比较大众化、亲民

另外，位于各个楼层的品牌商户装修进度不一，有快有慢。“商场还有一周时间才开业，应该完全来得及。”巡场的保洁阿姨笑着说。

儿童游乐体验“卡通尼乐园”，多数设备已经进场

PS：龙湖天街的公共区域消防做得不错，每个楼层都划定了多个区域，用于专门摆放灭火器（下图）

商场五楼，除了新进南京的博纳国际影城，还有一个面积惊人的楼顶露天花园，正在铺装。

“龙湖这么多年最擅长的，是讲好天街的故事，并反复背书。”有资深业内人士指出：龙湖作为“天街专业户”，拿地逻辑在于，通过建设地标商业项目，以较低成本拿到住宅等土地。“但，六合天街因为开业时间较晚，在招商上难免被隔壁的欢乐港先发制人压制。所以不少品牌有点乏陈可善，甚至直接放弃了几家主力快时尚引进。”

“要知道，龙湖六合天街原计划开业时间定在今年10月，如果再不快马加鞭赶在年底前开出来。南京龙湖商业筹备中的四座天街（龙湾、河西、江北、六合），就要集体错过2019年了！”该人士如是说。

在房叔看来，六合天街之所以分秒必争，也是为了“完成任务”。通过从规划的蓝图概念，顺利落地到现实，最终是为了龙湖在南京的发展更好背书。也从侧面体现出龙湖商业强大的产品复制力，出众的执行力，成熟的营建体系流程等。

从另一个角度来说，南京龙湖原本规划的五座天街如今只剩四座，更觉得不易。虽然六合天街在招商阵容上略显“平庸”，但依然完全满足家门口业主的基本生活需要。“对于本土大鳄长期把持的六合来说，已经足够惊喜了。”

不过，我们也应该清楚地看到：在商业“强内容”的竞争思路下，龙湖六合天街还是在近17万方的巨大体量中，留足了较多的想象空间与伏笔。甚至为此专门打造了整个江北新区迄今较好的商业动线设计。“四大主题中庭，在这个商业大盒子里被洄游串联。让人们逛起来一点都不累。”

从此，六合人民在逛商场时又多了一个选择。可以尽情体验龙湖操盘运营商业的各种细节，看渝派头牌房企如何征战六合“新街口”排名前列商圈！

（二）

从空中看，椭圆形的棠城（南门）广场就像一个“金蛋”，扼守在六合跳动的心脏上。欢乐港，就在这里又下了一个“金蛋”。

体量高达20万方的欢乐港，从2014年开始筹备，定位为“家庭型欢乐体验MALL”。从一期（东区）到二期（西区），尽可能占据从朝天街到龙津桥之间的200多米繁华动线。只为抢得先手，赢得排名前列商圈“C位”主动权。

从地图上看，被“夹”在欢乐港与龙湖天街之间的，也就是王桥路沿线的三大住宅小区：华城名府、荣盛华府、桥西苑都是商业巨头们激烈拉锯战的争夺对象。

距离稍微再远一些的，还有石林中心城、花语馨苑、雨庭花园、莉湖春晓、花语城等大中型小区，拥有数万消费人口。它们虽然直线距离龙湖天街更近，但“如果想在快时尚、餐饮、运动、亲子教育等方面有更多选择，还是会去逛逛欢乐港。”

实际上，欢乐港在六合“不动C位”的王者地位，自一期2018年11月开业后就一直稳稳保持。而就在这个周末（12月15日），欢乐港二期又将正式亮相。与自持8万方纯商业面积的一期完成东西贯通。至此，一座20万方城市完全体的超大欢乐港正式起航。

“招商必须先行，但运营更为重要”。据介绍，六合欢乐港一期开业一年，周末日均客流7-8万，平日客流3-4万，年销售额8亿多。为提升六合本地居民消费水平，推动生活品质升级做出巨大贡献。“过去，六合人逛街购物都得风尘仆仆赶到南京城里。如今，很多六合人已经留下来。到欢乐港逛街、吃饭、看电影成为习惯。”

此外，房叔还发现：在南京龙湖商业战略合作品牌中，至少有3-4家主力店早已进入六合欢乐港一期“提前布局”。包括：UNIQLO（优衣库）、小厨娘淮扬菜、威尔士健身、孩子王等。而泰合玺也在今年进驻欢乐港二期。“能在龙湖的嘴边虎口夺食，也充分体现出六合购物中心招商之战的激烈程度。”

时隔一年后，即将开业的欢乐港二期招商率达到100%，开业率预计95%左右。由于是非自持经营面积，特点是坚持统一规划，招商，运营。所有商铺带租约返租。

为了给欢乐港一二期“盛大合体”推波助澜，商场方面也将掀起少有的开业折扣风暴：服饰2折起，餐饮5折。目测，又将引爆六合这个周末的夜晚。

“尤其是胡桃里、学而思旗舰店等一批新网红的强势进驻，为欢乐港二期找到了新的流量入口，进一步触发了新的消费燃点。”

据悉，在零售业态占比方面，欢乐港一期零售占比45%，二期占比降低至30%左右，主力零售品牌引入海澜优选、七匹狼、罗蒙等。强调国产品牌占主流，迎合六合本地消费口味。

但与一期较大的不同点是，二期整体定位是24小时不打烊的“夜经济航母”，以及六合较大的“亲子培训教育旗舰”。不断完善整座欢乐港的业态丰富配比。

为此，在餐饮、娱乐休闲业态上，欢乐港二期引入“有拈头”成都市井火锅，七欣天、胡桃里音乐酒馆、in象汇量贩KTV、泰合玺SPA、极光点播影院、宇飞电竞、乐刻健身等。“与一期业态形成互补，将消费时间延长至24小时。”

在教育培训上，则引入了六合排名前列家学而思机构，以及美吉姆、爱贝英语、凤凰机器人等10余家少儿教培品牌。涵盖学科教育、益智早教、艺术培训、体能训练等，年龄覆盖3-18岁人群。“六合的孩子不用再长途奔波，直接可以在家门口上课了。”

“先做大蛋糕，再切蛋糕。”欢乐港商管负责人表示：欢乐港虽然具有地段、招商、开业上的优势，但也不会固步自封，而是随着消费迭代趋势及时调整品牌、运营策略。也欢迎更多知名商业大鳄项目进驻，共同做大南门，做大六合排名前列商圈。

“随着宁天城际S8二期的规划建设提速，未来吸引天长、扬州等地的居民来六合消费，才是六合新街口崛起的终极目标与强劲支撑。”

（三）

在六合雄州地铁上盖，欢乐港之后，下一个“C位之王”是谁？

以棠城广场为黄金十字圆心，下方的雄州地铁站4号出入口通往北面的欢乐港。但位置较好的2号出入口却留给了荣盛。

“未来不管六合的城市化如何扩展，30多万六合人还是绕不开这个十字路口。”

是的，你没看错。据荣盛商管内部人士透露，2号出入口未来不仅能直接进入荣盛国际广场，更让后者在入口设计上触发灵感，打造六合排名前列“双首层”购物中心概念。

据悉，荣盛国际广场首层挑高5.7米，其他楼层5.4米。商业内部空间的尺度堪称阔绰。

“作为2020年底开业的六合新一代旗舰型商业项目，荣盛对总体量12万方的国际广场寄予了极高的厚望。在商场的空间尺度设计上做文章，也可视为其探索六合商业硬体突破的一次大胆尝试。”

荣盛国际广场的定位是都市沉浸式复合购物中心，建筑设计造型灵感来源于一艘巨型旗舰。外立面全部采用干挂石材+大面积弧形玻璃幕墙。建成后将成为龙津桥望向棠城广场主入口的“排名前列眼”。

“光舞蝶影”、“星空翱翔”、“百花谷”三大主题中庭，超长跨层天梯，大型下沉式广场、时空隧道等打造“流量入口”，锁定18-40岁年轻家庭消费客群，与对面的欢乐港一二期形成“双C位”鼎立格局。

在业态配比上，荣盛国际广场规划零售占比35%，餐饮占比35%，其他配套30%。目前主力店华润苏果、金吉鸟健身已签约进驻。较大亮点是1600平米的屋顶花园“sunshine park”，采用木质地板铺装+绿化，一站式打造休憩、求婚、商业拍摄等场景地。

在具体楼层规划上，整座购物中心地上共有5层，地下2层，车位超过1000个。其中负一楼引入近万平米的华润苏果旗舰型生活超市。地上首层定位“美学家”，拟引入快时尚、彩妆、珠宝等潮流业态。消费者进入商场后，排名前列眼就能看到挑空40米的主中庭。

这，也将是南京排名前列家以“风情蝶谷”为主题的超级美学中庭，以层层递进的蝴蝶造型翩翩起舞，充分体现了荣盛商业美学（下图）。

此外，商场主入口的门厅挑空贯穿三层，也就是16.5米（一般商场门厅挑空仅有两层）。

二楼引入精品服饰、3C数码家居等，三楼“童梦城”引入儿童游乐与亲子培训，四楼为主题餐饮层，五楼由餐饮巨头打造的2300平米一站式无柱婚宴大厅也是亮点之一。

此外，荣盛商管负责人还透露：已经敲定进驻的金吉鸟健身，占地总面积近5000平米，规划了六合排名前列800平米全景无边际泳池。另外，筹建中的国际影院为荣盛自营，拥有8个厅，面积约3500平米，1200多个座位。

“将无柱婚宴厅、室内无边际泳池引入商场，在六合堪称创举。”有业内人士对此表示：差异化的业态引入，让荣盛国际广场有了更多的底气。不仅能迅速找到消费精准落点，填补“大盒子”楼层面积，避免空置。还能强势拉动老南门风情街，形成24小时消费联动。

荣盛商业的思路很明确：以后来者的全新姿态，持续为六合新街口的商业内容赋能。在单位时间之内、不同场景之下，让消费者及时体验到新鲜生动、接地气的内容。但，商场也更强调颜值为王，全方位对标潮流尺度与内装艺术，美陈等，也将唤起消费者对不同生活方式的探索心。

“荣盛在六合的排名前列商业项目，位于龙池的荣盛时代广场明年底租约到期，目前客流稳定。星星国际影城等主力店均处于良好运营状态，且由荣盛直接负责管理，为荣盛国际广场后期运营更大的旗舰型影院积累了更多经验。荣盛商管明年主要重心也将全部放在国际广场项目上，相信能给六合人民一个惊喜，不负老南门的期待。”

确实，现在回想，当初荣盛时代广场开出的一个经济型肯德基餐厅，2016年的营业额就达到600多万。对于一个部分自持的商业项目来说，真的不容易。换成别人，可能根本玩不起了。

当六合从荣盛卖房时代，进入荣盛商业美学时代。我们还有什么理由不去期待，三巨头明年在雄州中心区实现“胜利会师”。届时，一个三足鼎立的、总规模近60万方的超大型区域商圈将正式成型。

【结语】

南京北大门在六合，六合的新街口是雄州。

从20万方的欢乐港，到17万方的龙湖天街，再到12万方的荣盛，以及后期8万方的万达。酝酿六合排名前列商圈终于浮出水面，各家既有竞争，也有互补。这场史诗级的区域型购物中心搏杀，波诡云谲。

别忘了，还有南门西侧的三角形钻石地块，曾经传言要打造16万方的苏宁广场。但最终还是不了了之。个人猜测或许原因之一，是因为六合雄州中心区的大商业竞争与高强度开发，实在是过于激烈。

在商业操盘逻辑上，从前几年国内商业地产广为流行的“小而美”、“场景化”、“体验感”等关键词，到如今强调的“内容输出”。最终不变的，是大型商业综合体如何在扎堆竞争中追求突围和引领，如何打破内容定义的修罗场，重新回归商业本质上去。

换言之，商场不仅是在做一个消费生活平台。更要从空间设计、内容搭建到场景营造，对存量空间调改内容再造等方面入手，为更多品牌价值提供焕新机会，才能做到点题、破题。

这是在市场由“聚客为主”向“价值为上”的内容时代转型中，商业地产人所达成的一种共识。但共识之下，不同的商业操盘手们却做出了不同的道路抉择。

一类是看似通透的商业操盘者，而事实上，他们只是商业刻板印象的复制者，因此勾勒出的商业形态千篇一律，让人感官疲劳。甚至容易走向产品同质化、恶性竞争的道路。

另一类，则自我定义为项目内容的“设计师”，基于对商业差异化定位的精细理解，在空间内容的引入和创造过程中，始终关注着场所内涵、社会属性、文化情怀与技术应用价值等稀缺点位。他们追求所操盘的项目，更将吸引消费者反复眷顾流连。

不难看出，六合商业地产三巨头：欢乐港、龙湖天街、荣盛国际广场都坚定且执着地向往于后者。他们之间既有错位，也有互补，甚至还有为了共同让商圈崛起而暂时忍耐的某种“成全”。

此外，与商铺小业主之间的合作共赢关系，也将是六合本土商业项目的另一个挑战。毕竟，除了龙湖六合天街为完全自持的MALL外，欢乐港与荣盛国际广场都含有一定比例的商铺销售面积。“不过，相信两大本土商业巨头，注定将会有更多的智慧，和能力。去协调解决非自持面积的整体运营管理。不断突破自我，持续回报业主。”

“让六合，从此更多想象。”所以，我们对六合排名前列商圈的强劲崛起，完全可以期待更多一点。毕竟，它正在代表南京“北大门”最繁华的生活场景封面。