说到这年头的有房一族，那真的是底气十足，在推动二手房小区涨价的事情上，总是能上演“十八般武艺”，美曰其名：资产保卫！

不得不承认，业主狠起来，有时候比新房的操盘手还了得！01学区落定，这些二手房小区要涨了？

在南京，无学区不鸡血！近期，二手房的热门话题不外乎南站学区落定。

据悉，南站目前初中部为南京市雨花台中学南站校区，小学部为南京市雨花外国语小学南站校区，由此也引发了南站二手房挂牌价上涨。

万科九都荟二手房数据 来源：南京链家网

一位家住南站的朋友表示，南站学区确定后，有几个小区业主直接去中介那改房价为5.5—6万/平。

狐妹在南京链家网上看到，之前万科九都荟的挂牌价基本在4.5万/平左右，如今已经有几套大户型挂牌价达5.5万+/平。

而在学区落定的当天，有消息称已经有中介带着客户去看房了，不少业主还接到了中介是否卖房的电话。

除了南站，近期江北高新区也传来教育资源分配的消息，早在2018年时就传育英二外进驻高新区的报道，如今终于落实，目前该中小学教育用地已经在平整中。

作为南京民办学校的优质，育英二外近些年的中考成绩也很突出，所以关于该校的消息颇受关注。如今校区落定，有中介表示，或将对新城花漾紫郡、朗诗未来街区等周边二手房小区房价产生影响。

学区落定推动房价上涨，这波操作在南京并不少见。去年南外挂牌麒麟中、小学，彼时就有业主跑到中介调高房价，总价上提高10万20万的不在少数。

而前段时间狐妹实探麒麟时，据中介透露，去年因为南外提高报价的房东们，今年也成功抬高了十多万价格卖出。

02在南京，有种规划叫涨价……

除了学区，在南京还有一种规划叫涨价。

最近宁芜铁路搬迁提上日常，地铁8号线要来了，板桥人民等了十多年的地铁或将到来！

值得一提的是，虽然宁芜铁路也就20多公里，但沿线却经过了光华门、大校场、大明路、中华门、赛虹桥、小行、西善桥、板桥新城等。随着宁芜铁路的外绕，将改善这些区域被“切割”的局面，在原线位上改建成地铁8号线。

如今宁芜铁路的搬迁工程被提上日程，就连二手房也在逐步回暖，蓝光公园1号、金地自在城、宋都南郡国际等都有不同程度的涨价。

在诸葛找房二手房网上显示，目前板桥区域的二手房均价在2.3万/平左右，其中蓝光公园一号在网上挂牌价为2.4万/平左右，但近期已经有业主挂出了2.7万/平的价格。

此前价格在2.5—2.6万/平的宋都南郡国际，目前在二手房网上报价均价2.7万/平左右，在板桥区域内二手房价算是比较高的了。

不过值得一提的是，狐妹在“诸葛找房”二手房网上发现，该小区一套138平的房源，有业主挂牌价达3.3万/平。

好的产品自然会得到市场的认可，也正是看到板桥目前看得见的利好设施，宋都再度在该区域内落子，作为同是宋都品牌的柏悦府，未来的产品价值也是可预见的。

据了解，宋都柏悦府共打造7栋11层小高层，11栋26-27层高层，打造的是建筑面积约92-128㎡的产品，精装交付，预计6月首开，目前放风价为2.8-2.9万/平。

宋都柏悦府是宋都柏悦系产品在南京的排名前列作品，定位比较高端，也因为前期宋都南郡国际等宋都品牌在南京的良好开端，项目也颇受市场关注。

自项目售楼处公开以来，已经吸引了不少买房人前去咨询。

目前区域内新房如星叶欢乐城均价在2.5万/平左右，但宋都柏悦府的放风价一下子提高了区域内的新房格调。

目前项目周边的生活配套较为成熟，商配上有花生唐，还有即将在今年年底开业运营的雨花吾悦广场。

从地理位置上看，板桥就在河西向南，享受着先天的地理优势，除了享受板桥区域内的配套，河西的各项配套也能同时享受到。

板桥之外，另一因砂之船到来的江北核心区，也振奋起来了，商业配套的完善，对于江北核心区而言是浓墨重彩的一笔。

从砂之船的位置上看，靠近保利西江月，链家网上显示，保利西江月的挂牌均价在3.2万/平左右，近期成交均价也在3万多/平，但可以发现的，业主的“预期”表现还是很乐观的，有业主直接挂牌4万，甚至挂出了4.5万/平的价格。

重磅商业再升级，业主身价或将要涨，但成交价还是依托于市场需求。

03换物业=涨价？

在南京，这些年一提到物业和业主的关系，那只能用“剪不断理还乱”来形容，这也引发了不少业主要求更换物业的集体行动。

而所更换的物业不乏是万科、银城等知名品牌，不仅小区整体管理秩序得到了更好的保障，就连二手房房价也蹭蹭涨了不少，物业带来的溢价案例在南京也不少。

中冶天成二手房数据 来源：南京链家网

譬如去年九龙湖区域的中冶天城成功迎来万科物业，短短半年时间，小区二手房均价从彼时的3万出头，涨了1000元/平，目前还有不少业主的挂牌价达3.4万/平。

翠岛花城二手房数据 来源：南京链家网

无独有偶，换物业推动房价上涨的小区，还有宁南软件园的翠岛花城，去年喜提万科物业后，小区房价半年上涨了3000元/平，目前在南京链家网上的挂牌价集中在4.8万/平。

星雨华府二手房数据，来源：南京链家网

更换物业更早期还有河西的星雨华府，早在2016年时万科物业就进驻该小区，从当年4.1万/平的均价达到如今的5.3万/平；2018年时更换银城物业的和府奥园，彼时小区均价在4.7万/平左右，如今也已涨到5.5万/平。

没有对比就没有伤害，前段时间狐妹跑盘时，据河西一中介透露，万达西地的物业也即将更换为万科物业，已经有业主在酝酿涨价了。

万达西地近期二手房成交价 来源：南京链家网

“万达西地最近成交的价格基本上在4.2—4.4万/平，小区整体报价4.5万/平比较正常，等涨的业主，要么调高价格到4.8万/平以上，甚至也有报价5万/平，有的索性报高价不卖的。”

换物业=涨价，这波操作，南京业主get得好及时……

04新房价格上涨，二手房必须跟涨

从去年下半年以来，尤其是今年开年，大家应该也注意到南京新房也在逐步突破限价。

曾经被认为是刚需板块的燕子矶新城，随着中海燕矶听潮3.1万/平的收官战之后，即将上新的万象天地九悦、公园世纪、金科G33地块、燕熙台等也有放风价曝光，其中万象天地九悦放风将卖3.5万/平，公园世纪则或将逼近4万/平。

那么，燕子矶板块的二手房价是否有所上涨呢？

狐妹在二手房网上看到，电建海赋尚城二手房房价从去年5月的2.7万/平已经涨到如今的3.2万/平左右。

区域内的保利国际社区二手房价格在2.8——2.9万/平，也有业主已经挂牌至3.2万/平，今年2月成交的一套房源价格在2.8万/平左右。

融创玉兰公馆在链家网上挂牌均价在3.5万/平左右，有业主挂牌3.7万/平，甚至达4.3万/平，但近期3个月内，该小区并无成交，一个月内也没有带看量。

南京另一热门板块江北核心区，今年新房上有所突破，润辰府洋房均价3.3万/平，其周边的二手房情况如何？

狐妹在链家网上发现，目前华润国际社区近期挂出的房源，挂牌价在3.6—4.1万/平不等，不过暂无带看、成交记录。

挂牌均价在3.9万/平左右的正荣润江城，在今年3月成交了一套88平小户型，成交价达4.4万/平，成交周期只有17天。

值得关注的是，该房源网上挂牌价是380万，最终成交价为390万。

结语：

要问狐妹复工2个月，对楼市较大的感受是什么？狐妹只想说，疫情抑制下的南京楼市，又开始沸腾了！

现价段的南京楼市，依然是买卖双方之间的博弈阶段，狐妹建议买房人今年多关注房贷利率、首付款比例政策信号，楼市的涨跌其实是会有一个过程，这个过程以降房贷利率为起点，一般会慢慢的降，不会一次到位，再者便是调整首付比例。

此外，在选房上，可以结合楼盘周边地价、二手房价格，以及区域内目前的相关配套的成熟度，来判断一个楼盘是否值得入手。

今年好房源仍要靠“人品+手速”，盯紧市场变化，买到合适自己的房子才是最重要的。