星语心愿张柏芝 - 全新经验

编者按：

本文来自【在南京】地产公众号网友赐稿，仅代表作者个人观点。如有建议，请留言联系。 

“每一个无法舍弃连廊的产品，都是对豪宅身份的辜负。”

每层配置一条长长的消防连廊，不应该成为南京高端楼盘一道“美丽的风景线”，更应该是辨别区分南京真伪豪宅的一道“分水岭”。

占用的，不仅是业主最宝贵的公摊，还无情地挡住中间户单位的北向采光，也就是我们常说的“令人哭泣的天井”。还有各种令人烦扰的隐私权问题。比如，你在书房练舞，隔壁邻居或外卖小哥突然站在连廊上，扶着栏杆，微笑注视着你。

前两天，有个哥们要买房，预算400-500万，就一起去看了小行的仁恒城市星光。说实话，这哥们挺背的，错过了好几次河西南，现在河西南的“伪学区房”价格都快赶上河西中了，肠子都悔青了。

看了城市星光，我俩都觉得装修确实还不错，这个我们先不表，但重要的是：我说这项目怎么有浓郁的河西南的味儿，户型定位也是100-170平米左右的首改或者再改，更重要的是它们都是连廊产品。

南京大批量连廊产品的涌现就在河西南。以后，估计还会大量在南部新城涌现，它的出现有几个因果关系：

一、政府规划容积率足够高，大部分都是高层建筑，客户又要户型方正，又要通风，开发商又要定位中高端，还要做足容积率，好难得。

二、连廊户型导致的结果就是河西南出现了大量的超宽大体量的大板楼，从北侧立面看有一个大连廊连接两部消防客梯，于是河西南的天际线也是南京独有的，不信你去看看。

三、这种连廊户型设计非常套路化，一般就是左右各一部电梯，每部电梯供2户人家共用，边户型略大，较大可以做到170平米，就像仁恒城市星光这个样子；中间户型因为是假通透，舒适度毕竟受限，户型一般略小，通常做到80-110平米。

四、这种设计舒适度肯定是一般的，体验感肯定是略差的，大家可以走到那个连廊上去感受一下，恐高的人真不行；而且对于这种大高层来说，66户人家上下班高峰要共用一部电梯。

好多人说河西南终究是“河西难”，当然这个“难”有其他的意思，至于河西南连廊的大量涌现是规划条件、开发商利益、客户诉求综合平衡的结果。

所以，有连廊，就别说自己是豪宅。

只是一贯做豪宅、讲品质的仁恒也开始做连廊了。而且直接把层高拉到2.9M，估计也是仁恒产品的新低。看了很多自媒体小编的文章，都在惊呼中间户型那个大横厅如何如何好，但没有一个人去认认真真的去看人家现场公示的楼层平面图和不同户型的精装修标准差异。单纯看户型，确实好的一笔，符合大部分购房者心向往之的大开间、小进深，因为连廊导致中间户型扁扁的了嘛。

再看城市星光的精装标准，按照仁恒在售的江心洲江湾世纪报批价4800元/平米、燕子矶3600元/平米的报批价对标推算，星光的精装报批价应该在4500元/平米，请注意，我们只是说它们的“报批价”，不代表其他的意义。

再细看城市星光不同户型的精装配置也略有差异，中间100、110平米小户型的标准略低于边套143、165平米大户型，165平米的大户型没有开放，所以只看了143平米和110平米的样板间，大小户型少有的差别是边套大户型玄关、客厅、主卫生间地面是石材，而小户型是地砖，逻辑清晰吧？

更有意思的是，城市星光165平米的精装标准大概是江心洲江湾世纪170平米高层产品的精装标准，只是江湾世纪主卫马桶、五金、浴缸、台盆的组合是：TOTO+杜拉维特同等品牌，而城市星光的要略差一点，马桶、五金、浴缸、台盆的组合是：TOTO+高仪+科勒+唯宝，而且用的都是基本款，这个组合也是醉了。

鉴于江湾世纪前期购房业主汹涌澎湃要求提升精装修标准的无厘头要求，仁恒把城市星光精装标准做的非常详细，而前面的江湾世纪就简单的多，没办法，这届业主水平高，真的被搞怕了，大家可以对比下图：

江湾世纪：

出于成本的考虑，城市星光和江湾世纪都放弃了江湾城1-4期所坚持的系统窗，即使在10年前的江湾城一期，外窗用的都是意大利的阿鲁克系统窗，而无缝对接江湾城的江湾世纪却用的只是普通的铝合金外窗。

包括江湾世纪洋房和别墅的定位可以看得出来，仁恒在成本、收益、定位中寻找平衡，平衡的结果就是江湾城的业主大多看不上江湾世纪，即使叠墅的尺度其实也略有局促。

今天，我们单纯再看这个250-300平米的叠墅的居住层，充其量是一个城市中心的经济型别墅，舒适度比湾四还是差的，图的无非是个低密度。而且如果后期的洋房、叠墅产品仍然用非系统窗，装修标准与前面小高层也相差不大的话，这个定位其实充其量处于湾二和湾三之间，逻辑着实让人看不懂。

不去说3600元/平米惊慌标准的燕子矶公园世纪和麒麟项目，毕竟这两个稍偏远的项目地价高，也不属于高端板块，很难做出溢价来。对于仁恒这两年来说，江心洲江湾世纪和小行的城市星光是主要的利润来源和品牌支撑力，因为有足够的溢价能力，地块有足够大，两个项目可售都要到百万平米了，大概算下来也要400-500亿的钱了。

城市星光定位确实很明确，就是两梯四户的连廊户型。产品组合也很简单，就是100-110平米的中间户型+130、140、165平米的边套户型，大小户型各占了50%的数量，把首改和再改的客群都覆盖掉；再高改一点的客户去买江湾世纪，再低一点档次的去买燕子矶和麒麟。

所以，作为老司机仁恒的“平衡术”，连廊用在城市星光，非系统窗用在江湾世纪，大概是新市场形势下的新思维。一方面仁恒觉得这并非买房客户的敏感项，另一方面，更重要的是：省下来都是利润啊，毕竟仁恒的这些项目都是合作项目，自己的做“人”底线，也要与那些合作方的无底线稍微靠拢一下。

但不管如何，不管利润空间有多窄，仁恒也很难做出金鹰世界旁那个超高层项目和河西中富春江东街要开盘的那两个加精装包让客户选的准毛坯“豪宅”如此这般无节操的骚操作。

就像最近那个挺火的视频，说大部分地产商卖房子的时候售楼处物业保安好的一笔，年轻帅气，站岗也是笔挺的，天热了给你打伞、帮你开车门、停完车给你盖上遮阳罩，客服女孩子长得漂亮，身材也好，让你觉得这物业好的一笔啊。但，交付之后物业保安换成了老头，客服管家也不见了，反正就是落差极大的那种。

但仁恒好像相反，售楼处的销售员是自销，跟着仁恒好多年，反正老客户多得很，房子也不愁卖，你说态度好，还真谈不上：售楼处的保安客服的服务水平离未来小区的物业也差不少，原因可能未来的园区保安跟业主混熟了，流动性又低，对小区里每户人家房子大概的情况也比较熟，自然服务也就好。

于是，物业服务不断给二手房小区赋能，口碑自然越来越好。开发商也就愿意不断地给物业公司“输血”补贴，构成良性循环。

很多外来的开发商刚进南京的时候口号喊得震天高，动不动就要做到行业规模前三。产品发布会也是酷炫无比：什么高科技、高雅艺术、名人大咖全得上。后来交付之后的现实却很残酷，产品质量和物业服务都没法入眼，而且越是规模大的房地产商反而越没节操，不信你数落一下：

精装修房最终交付标准缩水成毛坯的河西中部两大在售豪宅，那也是国内前十大开发商的高端产品系哦；

把毛坯房也能定义为豪宅的，也不在少数吧；

交付三年以后小区景观、立面还能保养的比较好的，物业满意度维持的比较高的，精装修不出问题的，少之又少吧；

外立面随便用真石漆刷刷就叫豪宅的，能占到90%的项目吧；

也许你会说这是限价的结果，但最终能够坚守原则底线，做到不丢自己脸的开发商，这些年来却只剩下仁恒，所以它能拿70分的产品力打遍天下，很大一部分原因是90%的开发商是渣渣。

所以，一个有一定底线的仁恒和一群无底线的开发商，这大概就是南京房地产市场的江湖。