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影响80后整整一代人的《古惑仔》电影，1998年终于拍到了第五部。

由于“山鸡”陈小春因档期缺席，几番改动的剧本依然让人味同嚼蜡，感觉有点拍不下去了。

导演刘伟强于是灵机一动：“为什么不创造出另一个浩南，与早已成为万人迷的陈浩南干上一架呢？”

一个小小的铜锣湾，注定容不下两个浩南。于是，我们看到了那个名为“司徒浩南”的男人，在最后拳赛中顺其自然地输给了天生自带主角光环的洪兴浩南哥。后者面对镜头，再次向所有观众强势宣示：“铜锣湾只有一个浩南！”

这，也是饰演陈浩南的郑伊健在香港影史上最让人过目不忘的名场面。

俗话说得好：一山容不下二虎。就像两个浩南在铜锣湾展开激烈火并一样，咱们大南京的江北楼市，今年其实也出现了类似“C位之争”的情况。比如，那个集万千宠爱于一身的，随时准备“万人开摇”的核心区，以及隔壁库存居高不下的、存在感持续走低的老江浦。

核心区VS老江浦，未来真的只能是冰火两重天？

（一）

回想几年前，16平方公里的老版核心区横空出世。七里河一度成为“核心”与“非核”之间一道不可逾越的鸿沟。或者说，是一条赤裸裸的鄙视链。

这，显然不利于带动江北新区的大规模房地产开发。于是，规划决策者们很快转变思路，在2017年宣布“核心区扩容至33.2平方公里”。如此一来，长江隧道口-青奥体育公园一带从此不再受到任何歧视。

而新版的核心区则可以完全面朝长江对岸的河西，充满自信地打出了由七里河与城南河共同组成的“V”字型手势。

更重要的是，一个完成“拉皮”后的增强版核心区，终于如愿以偿地获得了更多的土储。尤其是，它可以很快变现的宅地储备几乎翻了一倍。

但，这对于传统的供地大户江浦老城（含珠江镇-老山-雨山路）来说，可能并非一件好事。正因为如此，老江浦少有的焦虑感在今年开春后显得尤为强烈：多个项目突击入市，但去化都不甚理想。

比如，有的楼盘靠着地铁站，却卖不动。有的楼盘，靠着规划中的大型商业配套，也卖不动。还有的楼盘专门规划了讨好年轻人的小户型，居然也卖得磕磕绊绊。

这，当然不全是老江浦的错。要怪，只能怪那个投资型需求依旧占据支配地位的江北核心区，这两年是不是有点太过于招摇了。

左手是“新”，右手是“旧”。事实上，今天核心区的2300多套房子（中海左岸澜庭1247套+江与城684套+绿地海悦373套）犹如“泄洪”般喷涌而出的时候，不少业内人士在排名前列时间纷纷表达了自己的担忧：“估计核心区卖完这波后，江北尤其是江浦地区的其他项目的日子可能就没那么好过了。”

一半是海水，一半是火焰。江北楼市，真的已经走到一个“两极分化”的十字路口了？

（二）

虽然，这两天很多南京人都在讨论，核心区“三国杀”的各家项目能不能卖完？整个江北现阶段的“蓄水池”到底还有多深？但，你房叔今天想重点跟大家聊的，其实还是“瑜亮之争”的问题。

毕竟，如今铺天盖地的炒作所谓江北核心区概念，也势必将会出现一个不可避免的副作用：所谓“核心”地区的强势崛起，也一定是“非核心”地区被边缘化的开始。而随着核心区配套利好在未来5-10年内不断兑现。那么江北其他非核心区至少在板块地位上，或将相差得更加悬殊。

尤其是经过去年震撼全国的万人抢房后，那个仍处于拓荒期的、“走半天没个人影”的核心区，明显更受买房人恩宠。据称，大多数客户入局买房，“图的就是一个巨大的增值预期”。

这也意味着，江北核心区的概念炒得越凶，反过来对隔壁的江浦老城（含珠江镇-老山-雨山路）也构成了某种伤害。因为是典型的“旧城”，老江浦的科教文卫等资源导入明显不足。在城市面貌上也远不如白纸作画的核心区，从而导致当地房地产的市场预期空间被严重挤压。

难怪，有人调侃称：“一座龙华路立交，仿佛隔开了两个世界”。

值得注意的是，原本并不接壤的两者：江浦老城与扩容后的核心区如今在地理上已经完全接壤。在板块PK上等同于贴身肉搏。更何况，江浦老城下半年还有一大波新盘准备入市，包括但不限于新城金陵樾、江山大境、恒大G47地块，北京城建G48地块等头部项目。产品类型也比较广泛：包括高层、洋房、叠墅等。买房人的挑选余地较大。

“老江浦尤其是珠江镇，目前发展的当务之急，是要打破新盘各自为政，零散开发的尴尬局面。尽快推进旧城棚改，早日形成合力。”有业内人士表示：“因为旧城的面貌与资源配置短期内跟不上高级新区的发展节奏，导致本地改善客消化完后，对南京全市及周边城市的买房人吸附力较为有限。未来的老江浦如何彻底焕新，做到与核心区一体化无缝对接才是关键。”

为了给大家一个更直观的印象，房叔近日登上珠江镇“排名前列高楼”鼎业开元大酒店20楼，全方位俯瞰江浦老城中心区。发现整体的城市面貌还是偏于老旧，都市感与街道肌理感不足，显然，一个板块的焕新并不是靠几家楼盘就能支撑起来的。

“提到老江浦，似乎并不是高端产业与强劲消费力的代名词。就拿我们所在的鼎业开元大酒店来说，从2008年开业至今一直都是当地较高端的酒店，也没有竞争对手。”陪同房叔调研的某业内人士指出：“等到数年后江北虹悦城建成投产，连同大型购物中心一起，新的五星级酒店才会在老江浦出现”。

毫无疑问，与发展誓要“一日千里”的核心区相比，老江浦的城市更新节奏难免稍微慢了一些。但，廉颇老矣尚能饭否。难道接下来的日子里，它真的要眼睁睁看着自己被核心区全面“碾压”？

（三）

今天的核心区，其实也没想象中那么牛逼。

首先我们要搞清楚一点：江北核心区不是江北CBD（中央商务区），它们完全是两个概念。今天的核心区，事实上是由国际健康城、江北CBD、浦口火车站历史文化区、长江隧道口片区-青奥体育公园片区与江北研创园等强行“拼凑”起来的产物。

那个真正代表土地含金量与优质价值的江北CBD，满打满算的总规划面积不到10平方公里，目前基本处于长期土地冻结状态。也就是说，除了绿地、金茂、华润“御三家”，以及72万方的新金融中心一期，整个中央商务区内暂时不再出让任何地块。

所以，我们也都看到了：江北新区今年上半年挂出的6幅地块，其中5幅地块位于国际健康城片区，1幅位于隧道口片区。“没办法，因为CBD现在不卖地。”

所以，我们也就不难理解：即便是那个号称“真核心”的江与城，也只能止步于七里河以南。它眼睁睁地过不了河，也进不了CBD。但这并不妨碍带着投机目的想“更靠近核心一点点”的买房人的热情。毕竟，小区旁边就是地铁口嘛。

这也充分说明了：核心区中的核心—江北CBD的地皮实在是太宝贵了。围绕着“两馆一中心”（图书馆+美术馆+新市民中心）与百万方绿地金茂金融中心IFC，以及加起来超过150万方的新金融中心一二期（相当于河西金融城的体量）为圆心、周边3公里半径内的土地，卖一块就少一块。且一旦出让建成，就不可逆。

甚至，政府为了提前“锁住”高端金融、资管的大佬企业，还专门投资约5亿元，在七里河的入江口临时搭建了一个大型“样板示范区”，即扬子江新金融创意街区。

房叔近日实地探访了传说中仅用半年就投产的扬子江新金融创意街区，发现这里的办公环境标准相当高。街区内大量采用全玻璃幕墙与装饰线条立面，合围无边际水景广场。“但由于采取1.5级租用开发模式，所有建筑均属于临时过渡建筑。等到新金融中心300米超高层地标群建成后，未来整个街区会被拆除，重新挂牌进入土地市场。”

也就是说，眼前如此牛逼而低调的街区，其实是专门为CBD“最近的未来”所搭建的一个大型场景地。已进驻的名企无论是美国赛仕公司，阳光保险，还是太平洋保险，工商银行大资管中心等，它们都将在数百万方的高端商办集群建成前，暂时将这里作为“练手”的过渡基地。

赶在CBD“交房”之前，先砸下几个亿做出一个可以预演未来的“样板房”。放眼南京全市，确实没有任何一个区，任何一个板块能有如此阔绰的手笔。

“较好的，肯定是要留到最后。”所以，才悠然自得地将近20年不列入开发的土地进行临时开发，先慢慢用起来。由此可见，江北核心区在把控节奏上仍然是游刃有余。后期还有很多地皮，注定不会想象中那么快的释放。而是要更稳健的去踩准每一步。

如果真能做到这样，其实也给隔壁的老江浦留足了相对宽裕的时间去焕新一座城。尽可能地努力缩小与核心区预期的差距，寻找机会打破地域的不平衡。

新区的脚步稍微慢一点，旧城更新的速度再快一点。如此，才能更合拍。