南京楼市热力图来了！楼市百态，就算是热门板块，各个小区域都有自己不同的热力！这些区域卖得怎样？新房市场又有何表现？

根据买房人关注较多的板块，搜狐焦点重点挑选了江北、河西、城南、江宁、仙林，推出“南京热门板块房价热力图”系列策划选题，展现各个区域的“高温、炎热、温和、凉爽、寒冷”之态，供买房人参考！

往期回顾：

猛料！热力图泄露江北购房机密！这些房子还是很难买！

仙林楼市热力图曝光！下半年上车机会还有……

本期，我们推出系列策划第三弹——江宁篇。

上秦淮：高温

作为目前江宁市场的供货主力军，上秦淮一直炙手可热，新房叠墅、高层频频日光，新二手房倒挂，着实让南京其它板块实名羡慕。

目前，板块内聚集了碧桂园泊云间、五矿澜悦栖原、银城旭辉云臺天境、葛洲坝融创南京紫郡府、银城旭辉铂悦源墅等楼盘，打造的产品以“叠墅+高层”为主，定位高端改善，低密的居住氛围吸引了不少买房人。

已经完成报名登记的五矿澜悦栖原、碧桂园泊云间很快将迎来开盘。五矿澜悦栖原5、13号楼共计227套房，13号楼销许均价30298元/㎡，5号楼销许均价30172元/㎡，户型90㎡、100㎡、130㎡；纯新盘碧桂园泊云间的4栋楼70房源，均价32200元/㎡。

银城旭辉云臺天境还有前期少量房源在售，预计8月加推建筑面积约80-120㎡小户型房源，前期均价30100元/㎡。

上秦淮的火热与其区域内的配套不无关系，从教育上看，目前有已经招生入学的游府西街小学江宁分校。

商业上则有砂之船奥特莱斯购物中心，这个被定位为南京体量较大、品牌最多、业态最丰富、较具创新意识的超大型奥特莱斯商业复合体，引入了600多个国内国际品牌、以及餐饮休闲配套，为板块内增添了商业动力。

科学园：高温

说到江宁的富人区，曾经的九龙湖、百家湖可是一把手，但如今均无房源可售。

作为下一个延伸点，科学园因交通、商业等齐全配套，居住氛围成熟，俨然成为买房重心，近5年没有新盘入市的科学院，热力指数自然不容小觑。

目前整个板块只有纯新盘都会四季，目前西区已经公开售楼处，以及95㎡、115㎡、126㎡样板间，预计8月底首开600多套房源，户型面积段95-165㎡，区域限价3万/㎡。

方山：温和

提到方山，或许是南京各个居住板块中厚积薄发的一个区域，各项配套+区域建设发展的加速度，方山已然成为南京较佳的山居改善板块之一。

人居价值凸显的同时，品牌房企抢滩扎堆，方山也一路逆袭，成为南京楼市的当红辣子鸡。

还记得世茂梦享家、武夷名仕园两个万元盘，因超低中签率赢得刚需客的青睐，而随此之后，方山房价也迎来了2.0时代，目前在售的有五矿澜悦方山、景枫你山、协众水岸风华、纯新盘美的建发国宾府、联发翡翠方山。

即将迎来收官的五矿澜悦方山，只有少量房源在售，洋房均价27100元/㎡，上叠、下叠总价在420—460万左右。

正在施工中的美的建发国宾府，打造的是6栋高层住宅，预计会在今年入市；打造纯别墅区的联发翡翠方山，以叠加产品为主，共300多套精装房源，会在今年入市。

不过区域内因产品、品牌等因素，售卖结果“均衡化”，整个区域相对温和，未来随着高价地入市，方山是向上牵引火热，还是会向下兼容凉爽？又会迎来怎样的机遇和挑战？

江宁滨江：高温

苏州外国语学校滨江分校、省人民医院滨江分院、德基酒店及城市奥莱等配套的逐步完善，再加上价格的“亲民”，使得滨江越来越成为刚需一族的选择地。

整个板块的成长性也很强，对预算在200万左右的买房人来说是个机会，由此滨江也成为南京楼市的高温板块，但滨江也面临货源不足的现实状况。

（滨江新城规划图 来源：网络）

整个区域只有纯新盘鲁能硅谷公馆，盯紧该盘的眼睛当然不会少，项目售楼处已经建设完毕，打造的是建筑面积约90㎡、105㎡、115㎡、128㎡户型，外部设计的都是透明玻璃，未来如果是精装交付，价格将突破板块内的前期价格。

不过有小道称，今年可能不会上市，较快也要到年底，看来紧盯着滨江的刚需买房人还要“熬”上一段时间了！

禄口：温和

最近禄口被刷屏最多的莫过于蓝天星港，该盘终于迎来最后一栋楼66套房的加推，最小面积85㎡，销许均价17700元/㎡，关注度可见一斑，这或将意味着禄口房价2万以内的时代的告别。

目前，禄口目前共有6家高价地块，楼面价均在万元以上，中骏融信雍景台 、红豆香江华府、和昌绿地新悦湾 、中海云麓公馆，其中恒大林溪郡更是以13095元/㎡的楼面价一举刷新新地王记录，而这些高价地，将成为今年禄口楼市的主力。

此外，已经公布案名的中骏合景柏景湾，已经公开城市展厅，有小道称或将在今年9月公开售楼处，而相比上述的高价地，后期金基、三巽等地块，楼面价基本在万元以内，上线压力不会太大。

但蓝天之后，高价地是否会突破2万/㎡限价？此前传言的中骏一直蠢蠢欲动，但一拖再拖的开盘节点表现得“欲拒还迎”，让买房人陷入“明日复明日”的等待中。

昔日的远郊刚需圣地禄口是否会像溧水盘一样冲破“紧箍咒”？又是否会迎来“曙光”？高价地们的扎堆入市，去化压力还是存在的。

青龙山：凉爽

作为南京早期四大保障房片区之一的青龙山，因为有琅小江宁分校助力，所受关注度并不少。

整个板块主要是新房为主，想在青龙山买房的选择余地还是蛮多的，毕竟从产品上看，各家房企打造的都是精装、产品户型很相似，靠近学区的楼盘卖得好些，板块内限价在25600元/㎡。

如今在售的项目有融侨观澜、中南上悦城、江宁金茂悦、朗诗玲珑郡。

但整体来看，销售去化情况一般。板块内某盘自今年3月首开以来，去化基本在三四成左右；

（江宁金茂悦销售公示图）

江宁金茂悦今年1月首开以来，战果颇丰，三次开盘去化较高能卖9成以上，在区域内算是表现不错的。

此外，纯新盘深业青麓上居（点击查看）、招商名筑（点击查看）、都会学府（点击查看）、朗诗保利青龙山G22地块（点击查看）、金茂青龙山G66地块（点击查看）也会陆续上市。

其中，招商名筑已领100套房源销许，销许均价25471元/㎡左右，是目前板块内的价格洼地，已经平推过，目前还有少量房源在售。

继去年下半年开盘潮后，青龙山今年新房的推货节奏还是蛮快的，继续迎来“井喷”，新房储备充足，未来很长一段时间内都会是江宁的强大供应阵营，加上板块内规划了70万方的商业体，相信未来几年内很快会形成自己的人气。

正方新城：凉爽

一路南下，南京的刚需阵地正在一个个“陨落”。

连接东山副城和空港新城，作为江宁南拓发展的排头兵，正方新城促使江宁核心板块的概念进一步南拓，彻底升级为大江宁。

一直以来，正方新城的表现不算突出，板块内的楼盘不多、布局分散，再加上板块可圈可点的地方并不多，和青龙山算是难兄难弟。

（远洋山水销售公示图）

目前板块内有远洋山水、绿地理想城、荣盛隽峰等楼盘，从销售情况来看，均价在18000多元/㎡的远洋山水去化比较困难，基本在五六成左右，理想城因为靠近地铁，自身有商配，前期房源已经全部卖完，二期房源会在下半年推出，前期均价23000元/㎡左右。

紧邻拉小分校的荣盛隽峰，规划的是洋房和高层，近期首开将推132套房，放风价在2.5万/㎡左右。

从土地市场看，当前正方新城整体可供开发面积较大，后期供货量充足，不过板块内目前生活配套设施匮乏，短期内主要依靠东善桥片区，目前虽有拉萨路小学分校进驻，但整体教育资源严重稀缺，随着后期地铁3号线南延的利好辐射，预算有限的刚需或可先进驻。

淳化：寒冷

前有万科和昌金域东方、弘阳时光春晓，后有贝克湾、保利淳化G05地块，如果单是从地价上看，淳化2万+的地价还是很硬气的。

如今有ppp项目规划、得天独厚的湖景资源，让板块的发声也不少，但事实上前期万科、弘阳这两个项目的去化也比较艰难，甚至优惠降价出售。

目前板块内只有贝克湾（点击查看）（已改名湖光晨樾），在售洋房和叠墅，整体均价25200元/㎡；保利淳化G05地块（点击查看）拟建6栋9-11层小高层住宅，楼面价为21612元/㎡。

面粉超过面包价，板块尚处于待开发阶段，交通、教育、商业配套缺失是不得不面临的现实问题。