作者：站金陵  |  编辑：汇大人

双11终于过去了，不出意料，所有电商的销售额再次刷新历史记录。2135亿元可以投资建造两座港珠澳大桥，可以建成8个上海迪士尼乐园。

正如天猫这句“十年后，就在眼前，看见一切”，当房价被控制住的时候，我们持有房子的收益会如何呢？

NO.1 | 壹

郭嘉三令五申的提出“房住不炒”，房价被锁进笼子里，既然是住的房子，那么房子持有的价值，其中一个重要的参考就是租金收益，而这里就要提到“租售比”了。

一般而言，“租售比”=“每平米建筑面积的月租金”/“每平米建筑面积的房价”。它很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有开发商会去炒作租金水平的。

南京倒是有小区业主号召成立涨房租联盟，然而一个小区里面最容易租出去的那几套房，实际上决定了小区的租金水平，单纯挂高价意义不大。

为此，我选了十个区域来对比，成交房租数据主要来源于南京链家，选取的对象主要是住宅，房价统一采用的是二手房成交价，以期待算出大致的租售比。

因为南京板块太多，租房数据差距也大，这一篇3000多字的文章不可能涵盖所有的板块，没能在今天的微信里提到的区域，日后有机会再和大家接着探讨。

1、河西中部

河西中部我找了两个案例，宏图上水云锦二期130㎡三房两厅月租13000元。华新城璟园127㎡三房两厅月租11000元。每平方米租金约100元。

按55000元/平的二手房中间价来推算，河西中部租售比粗略估算为1:550。按现在的租金，得出租46年才能和现在的总房价持平。

2、河西南

据链家数据，佳兆业城市广场87㎡月租可达4600元。五矿崇文金城82㎡两房月租4400元，海峡城云璟湾87㎡月租在4500元。河西南两房/小三房，较理想的数据，月租在4500元左右。每平方的月租金53元左右。

二手房按45000元/平计算，河西南租售比大约是1:850，也就是得出租71年才能和现在的总价持平。

3、南站

南站我找了九都荟、尚都荟两个万科系小区的数据。万科九都荟90㎡月租5000元，万科尚都荟90㎡三房月租5100元。每平方月租金56元左右。

二手房按41000元/平计算，租售比约为1:753。也就是得出租63年才能和现在的总价持平。

4、百家湖、九龙湖

朗诗玲珑屿86㎡月租4800元，最近租出去的一套85㎡月租达到=5900元、万科金域蓝湾85㎡月租4200元、龙湖春江郦城88㎡月租4400元。每平月租金在56元左右。

二手房统一按40000元/平计算，这个板块的租售比约是1:715，按照现在的房租出租60年，才能和现在的总房价持平。

5、迈皋桥

中电颐和家园五期91㎡月租达4700元，恒大翡翠华庭108㎡三房月租达到5000元。迈皋桥新房每平月租金52元。

二手房按35000元/平来计算，租售比大约是1：690。换言之，按现在的租金，租57.5年能赚回现在的房价。

6、鼓楼滨江

世茂外滩新城86㎡两房月租在3800元，龙湖春江紫宸79㎡两房月租在4000元。每平月租金在45-50元左右。

而二手房按照37000元/平来计算，租售比约1:740。也就是要出租62年才能房价回本。

7、江北核心区

正荣润锦城88㎡月租3000元，华润国际社区90㎡三房月租2500元，保利西江月88㎡月租2500元。江北核心区每平月租金30-40元左右。

而二手房按33000元/来计算，租售比大约是1:880。也就是需要出租73年才能赚回现在的总房价。

8、仙林湖

万科金色领域90㎡月租达到3500元、保利罗兰春天95㎡三房月租4000元。每平方月租金在40元左右。

板块二手房成交均价按照33000元/平来算，租售比大约是1:820。也就是需出租68年，才能赚回现在的房价。

9、雨山路

融创臻园90㎡月租2700元、中海万锦熙岸90㎡月租3000元。雨山路板块每平米租金在30元左右。

按26000元/平的二手房价来算，租售比约1：860，需出租72年才能和现在的房价持平。

10、方山

我找了南广对面的两个小区，其中，世茂梦享家89㎡月租在3100元，武夷名仕园82㎡月租可到2800元。每平米月租大约35元。

按照21000元/平的二手房来计算，租售比大约是1:600，也就是说按照现在的房租出租50年，才能按照现在的房价“回本”。

NO.2 | 贰

与通常的租售比标准1:200到1:300取值相比，南京当前各区域租售比均处于较低水平！

可能，这与我选取的标本有特定性有关。而且，采用的是现在的租金，以后肯定还会涨，价格嘛，看的是现在的二手房房价，并不是业主当时买新房的价格，另外，业主购房时多数也用了杠杆。所以租售比这个数据，只能作为数据之一来参考，并不能代表全部。

但即便是不精确的数据，却也能在一定程度上反映出，南京的房价和租金并没有呈现正比关系。如果说卖的贵的房子一定能租得贵，这在南京一定是不成立的。

比如，河西南二手房卖45000元/平，比迈皋桥、百家湖、九龙湖贵，但租金反而干不过迈皋桥和江宁核心区。一套85㎡房源，在百家湖能租到5900元，一般的也能租到4500+以上，而河西南一般在4500元左右。

同时，新板块的租金成长毕竟还是需要时间的，这不仅仅体现在河西南上，在其它新城也是同样的情况目前来看，江北核心区虽然房价超过次核心板块，但租金却因配套成熟度等问题，反被次核心区域超过。

就租售比来看，河西南和江北核心区、雨山路板块接近，都要出租70+年才能收回投资成本。

而仙林湖和江北核心区目前二手房房价接近，但租金和租售比都要比江北核心区略高一些。

考虑到分母作用，即房价低的因基数较小，所以租售比反而较高。比如方山的世茂梦享家和武夷名仕园，租售比达到1:600，和河西中部1:550的租售比较接近。而方山目前的二手房价格，还不到河西中部宏图上水云锦和华新城璟园一半高。

而像迈皋桥、南站的租金情况，这个水平大约和北京上海当前的租售比水平较接近，大约65-70的水平，可南京的平均工资和居民可支配收入可比不上北京上海啊！

在多重对比后我们发现，买卖和租赁，某种程度上严重分裂。

买房是投资，在南京，哪怕每个月房贷3万，每天吃糠咽菜，也乐意。周围越荒，不是意味着预期潜力越大？等到ZF把地铁修到我家门口，呵呵，那就赚大发了。

但是租房是消费，按南京的工资水平，小年轻能随随便便拿出5000+租房的，毕竟不多吧？

所以，有限的资金一定要花在小区外，地铁+超市+菜场，方便方便再方便；至于小区内部、房子内部，哎，能住就行，反正哥们儿就是过渡。所以大家看，租房多的区域，油坊桥、桥北、马群，传统意义上的新楼盘并不多，这些区域发展成熟，人气旺盛。

一言以蔽之，买卖可以看预期，租房看的可是当下。这也在一定程度上造成：相对于房价，部分板块的租金价值没有体现出来！

举个例子，河西南卖到45000元/平的二手房，小三房可以租到4600元。而片区内的安置房莲花新城北苑，88㎡三房可以租到3500元一个月。要是论租售比的话，是不如安置房的，配套和价格摆在眼前。

河西南的租客群体大部分是为了上学方便的家庭。河西南除了南外公办，还有南京河西外国语学校（民办）。在这里租房的多数是陪读的家长，多数是整租。

目前的租金水平较安置房3000+还是稍高一些，租客群体有所限制，在意租金的年轻人可能会住油坊桥、更在意生活便利度的可能会去奥体租房，还有老外、公司高管可能会去租公寓。

话又说回来，河西南新房限价3.5万/㎡，二手房一过3年限售，稳赚100万+！房价高速增长下，炒房客多数不会寄希望于收租，而是转手倒卖获利。

NO.3 | 叁

说到租金，也顺嘴说一句，南京很多公寓的租金已经是高山仰止了，河西的金奥费尔蒙、仁恒等租金都不菲，也不是给普通人打造的。

有一些小公寓租金表现也还不错，主要靠周边上班的人来支撑。对于单身又不想合租的人来说，是个选择。

像百家湖绿城水晶蓝湾70-80平的单室套租金能达到6000-7000元，还是相当可观的。

今天，天猫双11的成交金额榜单数据新鲜出炉，上海、北京、杭州揽获前三名，南京位居第十位。

从南京各个行政区来看这个剁手排行，江宁区排行排名前列，鼓楼区、栖霞区分获第二、第三，浦口区排行第四，建邺区排名第五。

这个排名本身就很有意思，江宁又拿到了排名前列，这和区域面积大有较大关系，但也有江宁经济有着千丝万缕的联系吧！为什么江宁的百家湖、九龙湖租金能超过南京很多区域？这和¥、产业、配套等都有很大关系。

NO.4 | 肆

不管是租金还是房价，没有持续流入和增加的人口，南京那些高位的房子谁来接盘呢？

如果没有好的岗位，好的工资水平，南京人一夜之间也就变成了没有¥的人了！