解码江宁潜力股时代！搜狐焦点系列策划，寻找大南京蓝筹股。本期聚焦江宁买房“四大象限”，本文将为大家带来第二象限解读：九龙湖、上秦淮、正方新城。

随着百家湖的发展逐渐饱和，加上越来越少的可开发用地，新房市场也一直处于断供，九龙湖凭借着自身实力，如今已经有了和百家湖并驾齐驱之势，成为江宁又一个高价房聚集区域。

百家湖有着“小弟”——小龙湾、科学园，九龙湖当然也不能输，沿着地铁3号线向下，上秦淮、正方新城紧跟着老大九龙湖的步伐，一步一步挪向江宁排名前列买房阵营。

产业发展迅猛，配套逐渐完善

目前这三个板块的配套主要集中在九龙湖-上秦淮区域。

北玄武南九龙，九龙湖有着相当于6个玄武湖的体量，国内较大的城市生态湿地公园，空气负氧离子超乎想象得多，是南京任何一个板块都无法比拟的。

上秦淮湿地公园效果图

未来科技城、华谊电影小镇

板块内规划了面积40平方公里的南京未来科技城，是南京向南发展的核心地带。包括6.22平方公里的未来网络小镇核心区（U湖片区），以及待开发的总部经济区（云台山河以南）。

预计到2020年入驻企业3000家，其中高新技术企业100家，产业人口集聚20万人。构建无线通信、智能制造、文化休旅三大产业链，为江宁建设创新名城核心区提供有力支撑，也将成为南京发展新的增长极。

未来科技城

正方新城是江宁政府重点打造的一个以软件研发为基础的新兴科技板块，有着南京新兴硅谷之城的美誉。

目前，已引入的了包括微软、IBM 、惠普、甲骨文 、腾讯 、中兴等在内的多家知名企业。按照规划，2020年这里的高端行业从业者将会达到30万。

华谊兄弟（南京）电影小镇位于上秦淮板块，目前正在施工中，很多建筑的外立面已经基本完工，正在进行内部装饰。

小镇建成后，预计可以吸引每年500万人次的游客量，将与“南京未来网络小镇”共同构成南京未来科技城的两个特色小镇。

地铁3号线三期、地铁五号线

地铁3号线贯穿整个九龙湖，止于秣周东路站。未来，三期将出秣周东路站后继续沿双龙大道西侧向南延伸两站，增设和风路站和秣陵街道站，这将对整个板块的交通组织有一个大提升，也将打通秣陵新市镇的“最后三公里”。

3号线三期建成后，直接受益的就是上秦淮，另外相应受到利好辐射的还有九龙湖、正方新城。

据网友爆料，和风路站已经开始有动作了，位于秣周东路站和秣陵街道站之间，地址大致为爱陵路和白沟路交叉处，预计2022年11月建成通车。

除此之外，九龙湖板块还有规划中的地铁5号线，地铁5号线穿越江宁东山副城、南部新城、夫子庙地区中心、五台山体育中心、北京西路行政中心、山西路-湖南路商业街和滨江商务区，预计2021年前后通车。

根据规划，地铁5号线将有14座换乘站，是南京轨交线网中的“换乘王”。其中，诚信大道站建成后将可换乘地铁3号线。

游小分校、南师附中分校、拉小分校

目前上秦淮板块有游府西街小学江宁分校，现已招生入学；九龙湖有南师附中江宁分校，东南大学九龙湖校区等；正方新城有拉萨路小学江宁分校，教育资源还是非常丰富的。

砂之船、保乐荟

砂之船奥特莱斯购物中心，于2015年9月正式开业。商场总建筑面积20万平方米，引入600余个国际国内品牌，以及众多餐饮、休闲娱乐配套。定位为南京体量较大、品牌最多、业态最丰富、较具创新意识的超大型奥特莱斯商业复合体。现已成为江宁区除了百家湖景枫、1912之外的又一网红打卡地。

去年6月，江苏保利排名前列商业综合体也落户九龙湖南，体量约2万方，产品名为“保乐荟”，定位托管式迷你MALL。

从刚需到改善，还有哪些买房机会？

目前，九龙湖主要是二手学区房，上秦淮主打改善盘，正方新城定位刚需盘，各板块功能分明。九龙湖二手房在3.3-3.7万/平左右；上秦淮新房限价在3万/平左右、，二手房3.2-3.4万/平；正方新城新房均价在2.3万/平左右、二手房2.2-2.3万/平。

九龙湖

目前，九龙湖暂无新房在售，二手房成交价已逼近4万，但仍有一家老盘或能成为大家的置业机会。

骏景华庭（点击查看）上一次开盘是在2015年8月，当时折后均价1.5万/㎡，毛坯交付。经过近四年时光，如今该楼盘成了北京东路小学学区房，二手房挂牌均价飙升到3.4万/㎡，涨了将近2万/平！

项目只剩最后一栋5号楼，约150套，户型面积93㎡、100㎡、136㎡，准现房状态，但开盘仍遥遥无期。

此外，商业项目融信城市之窗（点击查看），目前在售公寓房源，项目自带商业配套。

土地储备方面，2017年，九龙湖板块先后出让了九龙湖G20商住混合地块、九龙湖G58商办混合地块，分别被金隅、景枫摘得。

金隅G20地块规划打造11栋住宅、2栋商业，目前正在建设中；景枫G58地块属于商办混合用地，由苏宁、旭辉、景枫3家房企联合开发，未来将建不少于6万方的自持商业体。

二手房方面，品质较好的小区如保利中央公园、新城玖珑湖等均价基本在3.5万/平以上，最热门的万科翡翠公园、万科金域蓝湾、银城千花溪二手房价已逼近4万/平。

银城千花溪在售的平层单价都在3.7-4.1万/平左右，复式的价格比较高，甚至有5万多的房源挂出。

万科金域蓝湾和万科翡翠公园目前大部分房源均价在3.8万-4.1万之间，翡翠公园稍微要高一些，很多4万+的房源在售。万科金域蓝湾在5月成交了一套84平的房源，均价已达4.1万/平。

这些优质小区房龄新，地处九龙湖核心区，生活配套都非常齐全，但价格都不低，而且九龙湖开发已接近饱和，二手房升值空间有限，适合有学区需求的人。

上秦淮

上秦淮作为目前江宁市场的主力供应军，现在是炙手可热，就连总价七百多万的叠墅都能“夜光”，江北叠墅群实名羡慕......

目前上秦淮的新盘都是2016年—2017年间出让的，拿地的全部都是品牌房企，打造的产品也以“叠墅+高层”为主，定位为高端改善，预算有限的改善客，买不起叠墅，可以考虑高层。

五矿澜悦栖原（点击查看）

项目6月5日加推14#、19#、23#叠墅房源，共计54套房源，销许均价32013-32356元/㎡，总价500.91-726.41万，叠墅户型面积140-240㎡，当天售罄。

据置业顾问消息，项目6月底将首次加推高层产品的3、8号两栋楼（共18层），为119、140㎡户型，7月将加推5、13号楼，为90、99、130㎡户型，五种户型基本可以满足刚需和改善人群的多种诉求。

红圈部分是预计6、7月开盘的高层

户型图一览：

值得一提的是，五矿澜悦栖原自建了4000方的幼儿园，后期将由政府引进学校，预计今年9月份招生。而且相较于周边相似的项目，五矿是少有一家自带底商的，未来生活配套会更加成熟。

银城旭辉云臺天境（点击查看）

项目于6月18号加推3、7、8栋18层216套精装高层，均价30100元/㎡。去化超9成，目前还剩少量的120㎡、140㎡的房源在售。预计7月中旬加推10、13#，户型80、90、120、140㎡。

同时项目在近期进行了首次交付，共交付一期5栋楼504套房，户型80-140㎡。这批房源在去年9月和11月开盘，精装均价2.89万/㎡，买房9个月就交付，而且是精装现房，对于买房人来说省去不少等待的时间。

葛洲坝融创南京紫郡府（点击查看）

葛洲坝融创紫郡府在今年3月首开15、19#，共36套叠墅，销许均价30500元/㎡，上叠面积约235㎡、中叠面积约245㎡、下叠面积约308㎡，在整体总价650万起，下叠达到千万！项目的高层产品预计今年下半年也会上市。

银城旭辉铂悦源墅（点击查看）

银城旭辉铂悦源墅首开房源会包含四叠与六叠两种，现房销售，开盘预计验资100万。据置业顾问透露，项目六叠产品的开盘价格可以参考周边，而四叠产品的均价还会再高一点，联排别墅今年确定不上市。

碧桂园泊云间（点击查看）

碧桂园泊云间景枫KINGMO展厅已于5月开放，6月30日将正式对外公开示范区。

有别于市场上大多数的低容积率项目，碧桂园泊云间1.1的低容积率，为纯粹5层的平墅，产品建筑面积约125㎡—140㎡平墅，250㎡—280㎡底墅。绿化率超过40%，平均楼间距约22米，较大楼间距约40米。

上秦淮板块内目前新盘居多，勉强算是老盘的也不过是前两年收官的翠屏诚园。该盘在2017年最后一次新房开盘时均价2.8万/㎡左右，目前二手房价约在3.2-3.4万/㎡，两年内涨幅达到了约5000元/㎡。

正方新城

目前正方新城在售楼盘有远洋山水、绿地理想城还有纯新盘荣盛隽峰。目前板块内二手房价在2万/平左右。

远洋山水（点击查看）

远洋山水位于正方新城以北，主打一梯两户6层电梯洋房。项目目前有房源在售，户型面积约93、108、135㎡，预计2020年9月30日交付，销许均价18710-18830元/㎡，毛坯交付。

绿地理想城（点击查看）

绿地理想城位于S1号线正方中路站附近，项目打造18栋住宅房源及5栋商业、2栋办公、1栋18层的酒店式公寓，其中18层有10栋，22层、25层各有1栋，24层有2栋，26层有4栋。

绿地理想城目前在售房源面积为102、108、118㎡，毛坯销许均价23000元/㎡ 。项目预计近期加推二期11-18#栋楼，层高22-26层，户型95、105、110、118㎡，共约790套，前期均价23000元/㎡。

同时项目还在售精装公寓房源，面积为47㎡和38㎡，折后均价17000元/㎡。

荣盛隽峰（点击查看）

荣盛隽峰一共规划了17栋住宅，其中洋房10栋、高层7栋，规划户数1156户，紧邻拉小江宁分校。

项目即将迎来首次开盘，推出4栋洋房，共约132套毛坯房源，一梯两户，现房销售，据了解目前洋房产品在板块内是非常稀缺的。

同时户型面积包括115㎡、130㎡、156㎡、178㎡等多个面积段，其中主力115㎡为3房设计、130㎡为3+1房设计，留给买房人选择的空间非常大，买房人可以根据自身需求进行决定。

总的来说，正方新城虽离主城较远，但配套正在一步步跟上，后期升值空间较大，区域内有地铁S1号线，交通较为便捷，后期还将受到3号线南延的利好辐射，未来板块将会有较多产业发展，一些预算有限的刚需不妨可以考虑这里。