（一）

“出大事了！听说城南又有新盘想卖到4万以上？甚至是接近4.5万？”

就在上周末，房叔突然收到了这条堪比王炸的小道消息，差点惊掉了下巴。仔细一想，觉得还是有必要求证一下。于是，在排名前列时间致电这家名叫“花语江南”的项目案场。

“目前我们没有收到任何的放风指示。你懂的，我们中铁建是央企，不敢瞎报价格。”某销售顾问无奈地表示：“我们私底下也希望项目价格能报高一点，可以与五恒科技豪宅的身份更加匹配。就是不知道物价最终能批到多少。”

不难看出，与城北小市那个同样是由央企葛洲坝开发的、整天嚷嚷着要卖4万以上的“鼓楼心”盘（实际销许均价38495元/㎡）完全不同。以花语江南为代表的城南高端改善盘的姿态还是相对低调的。开发商始终紧咬牙关，就连所谓的放风价都不肯释放半点。

有意思的是，花语江南（点击查看）在对外宣传中极力突出“我在河西兴隆大街”的坐标关键词。给人一种总是在有意无意地弱化城南地域概念，牢牢抱紧一河之隔的河西中部大腿的感觉。

但，在房叔的眼中，大城南一直以来是非常渴望突破限价的。且少数楼盘已成功突破限价：比如那个“金三角盘”中海城南公馆，早在今年2月就率先“破限”。首开均价达到3.4-3.9万/㎡，一举突破城南3.5万/㎡的限价。

值得注意的是，中海拿地时的楼板价为17956元/㎡，而花语江南的前身是中铁建赛虹桥G70地块，楼面价却高达2.4万多/㎡。两个项目均是在2017年拿的地。可是到了2018年，安德门G27地块（翡翠天际）的“面粉价”却只有17209元/㎡，比隔壁的中铁建赛虹桥G70地王便宜了足足近7千/㎡。

“眼看位于城郊集合部贾西的中海老早就获准破限了。面粉价更贵、且与河西一步之遥的花语江南，没有理由不破限啊！如果不卖到4万+以上，如何保证项目的利润与品质呢？”有业内人士暗地里为中铁建&路劲打抱不平。

若从以往的坊间经验看，“大户型、高价地、纯新盘”，似乎满足了这三大条件，就可以顺理成章地突破限价了。回头再看号称五恒科技系统（恒温、恒氧、恒湿、恒静、恒洁）护身的花语江南，起步面积就是170-240平米（其中240平据说四房四卫+大横厅设计），可以说是很优秀了。“大户顶配定位，似乎生来就冲着满足上述三大破限条件去的。”

更重要的是，它是目前赛虹桥与河西中部接壤地区少有即将入市的品牌纯新盘，且从一开始就奔着科技+精装+大平层塔尖豪宅的“溢价小目标”而打造。要知道，花语江南旁的禹洲吉庆里二手房整体挂牌价已经直逼5万/㎡，仅一河之隔的河西金隅紫京府二手房成交价高达5.8万/㎡。如果继续遭遇严厉限价，区域一二手倒挂将会更加明显。

不过话说回来，该项目渴望溢价破限的理想是丰满美好的，可现实依旧充满很多变数。我们的大城南核心区，距离冲刺4.5万的破限门槛还有多远？或许，等到花语江南11月入市首开的那一刻，才可以逐步见证。

（二）

“面粉2.4万多的中铁建还攀不上城南头号地王，铁心桥2.9万的大名城才是。”

有人说，今年以来，一直摩拳擦掌渴望涨价获取更多利润空间的城南新盘，可不止中海、中铁建两家。那个位于铁心桥的“全石宫殿”大名城紫金九号（点击查看），早在上个月就已被曝出“毛坯或将卖到4-4.5万/㎡”的劲爆消息。

据房叔多方打听得知，这条放风消息的来源，最初是大名城案场置业顾问在无意中透露的：“参考周边品牌二手房报价在5万左右，我们项目的价格预计应该在4-4.5万/㎡左右。具体要等到实际销许价格为准。”

这位销售小哥哥口中的“二手5万盘”，应该是指世茂城品的二手房。目前中介挂牌价已达52677元/平，让人直呼有些不可思议。

事实上，如今放眼软件谷-铁心桥板块，长期新盘面临断档。尤其在世茂城品收官后，更一度陷入严重房荒。这也让区域的不少中产客群更加关注大名城地王何时入市。以及那个悬而未决的疑惑：29093元/㎡的楼面地价，能否最终突破板块3.5万/㎡的限价？

更让人略微尴尬的是，在2018年9月，铁心桥街道G41地块被龙湖以总价23.6亿元竞得，溢价率不到1%，楼面价仅有13993元/㎡。与大名城相比，“面粉”一夜直降15100元/㎡。

“地皮万一拿贵了，后面如何破局？有道是：硬着头皮也要干，方法总比困难多！”

面对昔日“头脑发热”的高成本拿地，充分考验大名城操盘团队的智慧。项目甚至为此蛰伏了3年之久，只为潜心打磨，并等待一个合适的入市契机。开发商最终决定：坚持走高端路线，打造差异化产品。于是，引入TOP级紫金系产品线，采用地中海米黄全石材干挂到顶，以及仪式感极强的紫铜大门等规制。

但，因为众所周知的原因，大名城对于“较大程度突破限价多少”还是没有太多的把握。最终，还是忍痛放弃精装修，改为毛坯盘。虽然，这并不妨碍人送雅号“原石宫殿”。

当然，除了自身产品力较为过硬外，大名城紫金九号还有个明显的教育配套优势：与南外雨花国际学校、软件谷小学仅一墙之隔。

其中，南京外国语学校雨花国际学校为民办性质，具体分为8轨48班小学部，6轨18班的初中部、高中部。目前学校已完工，今年9月开始招生入学。而就在近期，软件谷小学也宣布将由南外托管办学。要知道，由品牌民办学校托管公办在雨花区似乎尚属首次。足可见规划部门对软件谷的重视。

“我们项目只有700多套房源，卖一套少一套。最小户型89㎡三房，如果按放风价4万/㎡左右计算，总价360万起步。”大名城置业顾问在此前透露，目前感兴趣的意向客户主要分三类：1，周边地缘改善客群（包括南外雨花的老师和区里的公务员），2，在华为、中兴等巨头企业上班的员工，3，为了获取优质教育资源的家长。

“项目较快预计在10月底入市。如果不出意外，破4万的概率还是比较大的。对于客户购买力这块，华为、中兴、三星、亚信等企业都将带来不少目标客群。所以理论上不愁卖。”

（三）

“涨价不是你想涨，想涨就能涨。”总之一句话，大城南想重新证明自己，任重道远。

实际上，除了上文提到的，枕戈待旦时刻渴望破限的两大地王盘：花语江南与大名城紫金九号。还有其他新盘也急不可待地释放出了“涨价”的消息：比如，位于西善桥-岱山板块“中央科创生活区”的世茂璀璨睿湾（点击查看），对外放风价已达3.5万一平。超出区域在售项目和峰南岸足足5000一平米。

需要注意的是，璀璨睿湾所在的“中央科创生活区”，后续待出让的宅地还有十多块，整体开发量预计超过200万平方米。“如果3.5万涨价成功，意味着后续入市的新地块将全面站稳这个价位，甚至向4万大关发起冲击。”有业内人士如是说。

再看二手房市场，更是一有风吹草动，就闻声起舞想涨价。比如在今年5月，南站CBD板块“雨花南外小学+雨花台中学”双双落定的小道消息在业主朋友圈迅速引起轰动，甚至有万科业主排名前列时间放言未来房价要超5万/平。

当然，我们也不能忽视：在城南，也有“房价滞涨”的区域。比如“老大难”的板桥，最近就被曝出纯新盘星叶欢乐城（点击查看）在沉寂三年后，小道放风价格“毛坯仅售2.1万左右”。与区域老盘蓝光公园1号高层产品的收官价21500元/㎡基本持平。

“板桥那么多年，高层住宅的价格一直很难涨上去。”该业内人士分析称：“如果按星叶放风价2.1万计算，最小90㎡户型的起步总价约为189万。也可以列入南京主城区周边200万以内的刚需阵营了。”

无论如何，从星叶欢乐城到世茂睿湾，从大名城到花语江南，目前的大城南地区已经形成了一条完整的“刚需+首改+高改+终极置业”产品分级梯队。等待他们的，或许就是一个合理的价格报批，一个合适的入市契机。

昂，别忘了。在大城南的最东头，还有一个蓄势待发的南部新城核心区：红花大校场。未来有南外，有跑道公园，有博物馆，有会展中心和CBD......嗯，那边的房价，才能承载起南京更多的想象。