仙林板块扩容

——“你们楼盘的业主来自什么群体的多？”

——老师、医生，仙林的老师，仙林鼓楼医院的医生，还有仙林液晶谷的工程师……

上面这则对话，是我和仙林几家在售盘一线销售人员的对话。

如果说南京一定要评一个老师最爱置业的区域，恐怕仙林一定是大家的选择之一。

再来熟络一下较新仙林板块涵盖的区域，除了传统的仙林中心、仙林湖，后续加入大家庭的地铁小镇，还有新丁栖霞山板块，未来可能龙潭板块也会说自己是仙林的，虽然大家都说自己是仙林板块，但还是有一些差异的。

仙林湖↓↓↓

在新仙林板块里，配套较好，两条地铁（2号线、4号线均已开通）、商业（万达茂已开业）、学校（金陵中学），大体量开发已进入尾声，只有少量地块待出让。目前新房较高限价3.2万元/平，地王盘融信世纪东方即将上市，仙林湖板块或将正式破3万。

地铁小镇↓↓↓

作为承接仙林湖外溢购买力的区域，南外分校已确定，小镇内的房子都是学区房，青龙地铁小镇一出手就是中南和恒大两幅万元地，如今这两家楼盘均已卖完。

而后续新城、招商、正荣、先进等开发商也将在此开发新的项目，目前板块新房限价3万/平以内。4家新盘或将接连上市，仙林板块的韭菜够用吗？

栖霞山板块↓↓↓

目前只有一个楼盘——华侨城翡翠天域，是一个旅游+地产的项目，这个楼盘本身也是这个区域的较大配套。当然，前期卖出的G76、G77地块不过是该项目的一部分，后续还有多幅涉宅地块将会拍卖出来，届时这个板块会有更多的住宅释放。

仙林热盘较新动作直击

目前仙林板块有这些楼盘，我将它们分为四种类型，便于大家根据自己的预算和实际情况选择：

1、限价鸡腿盘：南京万达茂，目前还剩余最后1栋楼待加推，均价2.3万/平，3成首付，现房发售，这个房价还是几年前的房价。高科荣境，即将加推，精装均价预计3.2万/平，是目前仙林湖最贵楼盘，但高科二手房同样也是仙林湖片区最贵，成交价较高达到3.7万/平。

2、偏改善楼盘：融信世纪东方，从户型面积看，最小户型88㎡，地价2万5的项目遇到限价最终还是抛弃了原来的雄心壮志，最小88平、较大124平房源较先开盘，现房销售，现在外立面也基本成型，都可以看到。

3、刚需+首改楼盘：地铁小镇的招商正荣东望府和珑悦都被囊括在内，前一个最小户型做到73平、较低200万左右总价，后一个最小户型89平、较低260万左右，这些户型+总价多少还是意在收割一部分想定居仙林板块但被拦在门外的人，比仙林湖价格要低一些，华侨城翡翠天域也属于这一板块，目前在售高层价格2.35万/平左右。

4、终极改善盘：高科紫微堂，和它同一时期拿地的新城璞樾和山早就清盘了。而高科开盘时间迟迟未定。说句略夸张的话，其他开发商要是按照这个节奏，估计早凉凉了~

而从开盘节点上来看，万达茂256套、高科荣境308套、融信世纪东方152套、招商正荣东望府428套、加上珑悦，5家楼盘将密集推出超千套房源，大家准备好了吗？

限价鸡腿盘

仙林板块的限价鸡腿盘均来自仙林湖，为万达茂和高科荣境。

万达茂最后一栋16号楼楼王这个月有望加推，目前正在申领销许。16号楼32层高，每层8户，约256套，建筑面积112、141平。因为限价，预计均价依旧23000元/平。

万达茂二手房成交价在3万左右，还是未满2年的房源，所以倒挂空间在7000元/平。

140平总价仅320万左右，就能实现4房配置+初中学区+仙林湖新城区的发展+周边资源配套……难怪大家都要抢了。

高科荣境预计10月推出1、2、6、7号楼，户型面积118、124、137、140、178平米，共计308套房源，预计均价32000元/平。

目前高科荣境还有六栋楼房源尚未推出，共462套，其中1、6、10号楼，户型面积为118、124、137、140平米，每栋88套。2、7、44号楼，户型面积为178平米，每栋66套。

户型图：

此前曾有消息传出高科荣境可能需要8成首付，不过看万达茂的情况，高科荣境可能还是3成首付。

偏改善楼盘

仙林湖地王融信世纪东方即将首推18、21号楼，共计152套，户型面积为88㎡、98㎡、116㎡和124㎡，其中124㎡是主力户型，共计72套，小户型占比非常少，88㎡和98㎡各18套，116㎡有44套。

因为地段，也因为这个开发商本身做高端产品也挺擅长，本来该楼盘可以定位于纯改善产品，但最终，最小面积88平，较大的124平户型其实改善元素不算多，所以将之归结为偏改善楼盘，有些可惜。

据了解，该楼盘首开均价或限死在3.2万/㎡左右，精装交付。融信世纪东方2016年拿地，楼面地价24957元/㎡，是区域较高地价，地王如今的开盘价格似乎也没什么什么大赚。

从该楼盘的产品设计、园林设计上来看，如下沉式庭院等设计其实都是为改善客户而量身定做，然而遭遇限价，只能牺牲了一部分的户型面积。

户型图：

刚需+首改楼盘

自从拓荒盘恒大龙珺、中南山锦花城相继收官，地铁小镇一度陷入房荒板块，虽然作为新兴板块，这里的配套暂时比较稀少，但由于位处仙林一带，被许多买房人盯梢了！

四季度，招商正荣东望府、珑悦有望同期开盘，而两家楼盘皆有小户型推出，刚需买房人可以重点关注。

招商正荣东望府出让面积9万方，成交楼面价10174元/㎡，由A、B两个地块组成。A地块为18栋18-20层的小高层住宅，其中1栋为80户人才房；B地块由1栋商业（1500平自持）、5栋办公、1栋公寓组成。

该楼盘预计10首开3、15、16 、17号楼，共计428套房源，主力户型为73㎡、85㎡、95㎡、117㎡和129㎡，由于青龙地铁小镇精装限价在2.8-2.9万/平左右，所以此次首开总价门槛或在200万左右。

部分户型图：

73㎡两室两厅一卫

84㎡三室两厅一卫

珑悦由先进、中粮以及正荣三家联合开发，项目在仙林万达茂的城市展厅已开放。从现场工程进度来看，售楼处还在建，估计正式开放还有些时间，看来，要被东望府抢先一波了，这年头，谁先开盘就是先占了天机。

珑悦出让面积3.5万方，成交楼面价16622元/㎡，预计建设8栋18层住宅、物业及配套用房，住宅总户数为792户。较快11月首开，户型面积89㎡三房两厅一卫、107㎡三房两厅两卫、129㎡四房两厅两卫，精装交付。

户型图：

89㎡三室一厅一卫

105㎡三室两厅两卫

125㎡四室两厅两卫

此外，板块内还储备了两幅现房销售地块，较快明年上市，这个板块在热闹和竞争中，又会激发出怎样的火花呢？

新城G60地块由新城、保利、招商联合开发，2016年9月拿地，要求现房销售，楼面价20069元/㎡，是目前板块内的地王，预计要到明年才能开盘。

从现场工程进度看，明年现房发售没有压力，只是地王盘，限价3万/平，很难受。

深业G78地块出让面积3.1万方，成交楼面价16667元/㎡，拟建7栋17层住宅，2栋18层住宅，配建一处15班幼儿园。该项目也将成为青龙地铁小镇除新城G60以外第二个现房销售的楼盘，预计较快后年上市。

终极改善盘

高科紫微堂楼面价21032元/平，是前任仙林地王。售楼处和产品早在去年就已经亮相，然而等了一年都还没开盘。

该地块为二类居住用地，容积率1.01≤R≤1.1，被龙王山、桂山、岱山三山环绕。规划合院和平墅两种建筑形态，共250席别墅产品，其中232席平墅，面积段约为160-220㎡；18席合院，面积段约为550-680㎡。

232席平墅将以精装呈现，同步全球6大科技系统，携手国际一线奢装品牌：美国康丽根、百朗、瑞士劳芬、德国当代、铂浪高、利勃海尔、唯宝等高规格配备。

精装亮相，按照仙林湖3.2万/平的限价来看，拿地价2万，这个楼盘肯定是没法盈利的。

作为终极改善产品，高科的房子在南京市场还是颇受人关注的。但是，啥时候开盘啊？在踩盘中，销售人员内心也非常无奈，守盘守得很是心痛！

价格啊价格，始终是紫微堂过不了的砍了。不过也好，大家等着拿准现房不是更惬意？

仙林环境很好，再加上高校云集，名校学区。氛围，环境，地段都是不错的地方，这是很多中产选在仙林的原因，刚需盘，改善盘，终极盘，仙林可谓是稳扎稳打的后起之秀。

而有需求支持，哪怕不是售罄，剩下的几成续销一下压力也不大。

不过，未来仙林大量纯新项目排期入市，居安思危万万不能少。尤其是市场降温的当下，优胜劣汰是必须的。