站稳3.5万-4万?城北核心区豪宅化重新洗牌

焦点网友156839888 2019-09-29 15:53:23
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(一) 2019年的金九银十,南京楼市波诡云谲。试问刺刀见红的血拼抢客战中,谁能勇执牛耳,谁又能笑傲江湖? 这边厢,江北新区多盘集体降价,扎堆促销出货忙。那边厢,江南主城风云激荡,紫东地区一枝独秀,河西地王军团蓄势待发,大城南野心勃勃想破限价。就连过去一直不太受人关注的老城北核心区(特指小市-迈皋桥

(一)

2019年的金九银十,南京楼市波诡云谲。试问刺刀见红的血拼抢客战中,谁能勇执牛耳,谁又能笑傲江湖?

这边厢,江北新区多盘集体降价,扎堆促销出货忙。那边厢,江南主城风云激荡,紫东地区一枝独秀,河西地王军团蓄势待发,大城南野心勃勃想破限价。就连过去一直不太受人关注的老城北核心区(特指小市-迈皋桥-新玄武),也开始变得暗流汹涌,跃跃欲试。

关键是,城北核心区已经今时不同往日了。最具代表性的特征,是它开始全面进入“豪宅化”。说得直白点,就是“高价地,高定位,售价高”。这也就意味着,不管你曾经如何看待、甚至是有些轻视城北。但人家现在是一副高高在上的模样,一般的刚需人群已经高攀不起了。

9月24日,在千呼万唤中,新玄武地王星河天赋(点击查看)打响收官之战,1500多组客户争抢230多套房,毛坯均价3.9万多。据说差不多卖光了。

9月25日,小市的鼓印蘭园(点击查看)首开102套精装房,均价38495元/㎡,全部为清一色的144平米大户型。吸引622组买房人报名,截至当日中午,开发商的官方口径是“卖了7-8成”。

紧接着,业内又突然传出迈皋桥新希望G01地王的案名最终确定,叫锦麟融誉(点击查看)。预计10月底前公开售楼处和样板房,主力户型约为96、110、129平米。“最快年底入市。”

再算上已经卖到4.2万一平“天花板”的星河国际、以及待售的北京电子城新玄武G17地块、栖霞建设迈皋桥G53地块目前城北核心区的纯新改善盘已有6家之多,如果加上葛洲坝“梅开三度”在今年8月底刚拿下的G49地块,总数就是7家。可谓济济一堂,星光熠熠。

尤其值得注意的是,在“北苑西路-恒嘉路-红山南路-北苑东路-迈尧路”为四至围合的长方形区域内,几乎集中了从迈皋桥到新玄武毗连区调性最高的“豪宅”、“准豪宅”及品牌改善盘阵容。但其中最具代表性的头部项目,还轮不到星河双子盘。而是隔壁二手房挂牌均价4.2-4.5万+的中海玄武公馆。

真的,没骗你。中海玄武公馆目前在某中介平台上的一套房源最高报价竟然达到52713元/平米,让无数人看后瑟瑟发抖(下图)。

有人说:扎心了,老城北!你何时如此“扶摇直上九万里” ?可房叔要告诉你的是,当南京主城的土地资源早已捉襟见肘之后,城北核心区全盘豪宅化的这一天迟早要来到。

不然,开发商拿什么对得起愈发稀缺的土地,以及区域产品进阶的想象空间,还有利润?

(二)

“抛开少数傲娇的二手豪宅不谈,若论2019年度提振大城北(铁北)核心区预期的头等功臣,当属星河舰队。”

事实上,今年星河双子盘(星河国际+星河天赋)通过一系列强大的营销造势活动,以及南师附小分校、科利华中学分校双名校学区落定。无疑给一大批怀揣“自住+投资+优化资产配置”意向的改善客群们吃下了一颗定心丸。

“有名校学区加持,地段也在主城正核心。面对这样的品牌房企项目,如果兜里的银子充足,谁不想入手一套?”

更重要的是,星河一路高举高打的大动作,将整个城北核心区搅动起来。犹如一颗核弹投向原本平静的水面,并很快产生一系列连锁反应。最为突出的影响,是从新玄武一路打通至迈皋桥“无缝对接”,极大地提升了周边竞品们的自信与士气。

于是,各家房企在第一时间纷纷拿出压箱底绝活,争先恐后标榜自己的豪宅化定位,以求吸引到更多有购买力的新中产人群。

1,迈皋桥:新希望G01+栖霞建设G53贴身共舞

2017年10月25日,栖霞建设在107轮的激烈竞拍之后,以17.6亿拍得迈皋桥G53地块,楼面地价19955元/平方米,将现房销售。两年之后的2019年3月29日,经过120轮激战,一街之隔的G01地块被成都新希望置业有限公司(新希望)竞得,楼面价22628元/㎡,溢价率28.8%。

短短两年,“面粉”上涨近3000一平。不难看出,无论是G53还是G01,均经历了百轮以上的土拍大战。说明这两幅夹在“瑜憬湾以北,御龙湾以南”的连襟地块受欢迎程度之高,区域的土地含金量也被大多数房企认可。

只不过,总体量13万方的栖霞建设G53项目,至今尚未公布产品面积段细节。反观较晚拿地的33万方新希望G01,却抢先公开了案名“锦麟融誉”。且传出“10月底公开,预计年底入市”的推盘节点和主力面积段:96、110、129平米。另有消息称:“项目最大户型做到了175平米。总价300-600万之间,货值90个亿。”

如果该消息属实,那么意味着新希望未来的入市均价大概在3.3-3.5万之间。距离冲击3.8-4万大关还有一小段距离。

顺便,房叔独家再爆料两条小道:A,据说G01地块最早案名拟定为“锦麟壹号院”(与合作房企融创的壹号院产品系有一定血缘关系),后因南京楼盘地名整风运动胎死腹中。B,项目隔壁的学校用地,据说近期会定下来,“引入一家让多数人意想不到的名校”。

各位看官看到这,也就能理解初来乍到的新希望为何会在拿地5个月后出规划,9个月内计划入市的“快周转”底气了吧。虽然,人家在成都大本营是地头蛇,业绩做得风生水起。还打造了“亚洲十大天幕豪宅”D10天府。但,大多数南京人对其品牌仍然感到比较陌生。

此时,若再不弄个牛逼点的学区刺激一下市场,又如何给老城北带来“新希望”?

2,小市:央企葛洲坝一家独大的帝国战役

“小市,是葛洲坝的主场”。这句台词,在今年8月底葛洲坝“梅开三度”再进小市地区后,整个和燕路以北沸腾了。南京业内也炸锅了。

“事实证明,葛洲坝正在有条不紊地,凭借前所未有的央企主场优势,一点一点吃掉汽轮电机厂、起重机械厂等旧改地块的城市更新。”

确实,在葛洲坝招商紫郡蘭园“八开八捷”,一路卖到3.6-3.7万均价,力压河西南一众楼盘后。葛洲坝似乎看见了“小市崛起”的美好蓝图。于是孤注一掷,下定决心重仓小市。我们不妨一起回顾下:

2015年6月,葛洲坝地产以32.3亿元拿下G11地块,楼面价8746元/平米,后与招商蛇口联手打造葛洲坝招商紫郡蘭园。

2018年12月18日,葛洲坝地产联手常州三禾以15.1亿拿下G50地块,楼面地价22413元/平米,后引入阳光城合作开发,打造鼓印蘭园(相当于紫郡蘭园二期)。

2019年8月29日,葛洲坝地产经过82轮报价,以总价32.3亿拿下小市G49地块。楼面价26393元/平米,引发业内一片惊呼:“小市地价涨了4000元/平!”

至此,葛洲坝初步完成“紫郡蘭园+鼓印蘭园+G49地块”三位一体的项目布局,有力填补了从安怀新村到汽轮新村之间“断档”的大片储备空地。并且在未来将与复地新都国际、恒基金满庭等次新房连为一体。形成一个崭新的“中产富人区”。

所以说,鼓印蘭园的首开只是“打个前站”,用大户型稍微试水一下市场的温度。后面的重头戏,是货量更大的G49地块。至于未来会不会打造“紫郡蘭园三期”,那要看开发商的心情了。

3,新玄武:星河双子+电子城G17三足鼎立

“城北今年翻身仗,始于星河新玄武”。细细一品,此言非虚。

今年3月22日,星河天赋首开142套毛坯房源,打响新玄武崛起第一炮。项目吸引1300多组客户报名摇号,均价卖到38900元/平米。但还是被一抢而空。

“值得注意的是,星河在首开之前尚未敲定公布具体学区。在一切都仅仅只是预期的前提下,项目还是赢得了市场的追捧。这与开发商大胆提出玄武新中心概念,以及后续一系列成功的营销炒作不无关系。”有业内人士指出。

4月10日,是值得载入新玄武史册的日子。就在这一天,让买房人翘首以盼的南师附小分校、科利华中学分校双双落地。于是,买到星河房子的人喜大普奔,没买到的扼腕长叹。而星河,则开始趁热打铁酝酿一场更大的推盘计划。那就是,星河国际(点击查看)。

与面粉价3万,一直喊着“亏本卖”的星河天赋不一样,精装修交付的星河国际才是真正能赚钱的、平衡补齐开发商利润的一剂溢价猛药。更何况,后者规划的面积段更大,做到了起步115-180平米,顶奢跃层单位达到300平米。这要是放到多年前的铁北地区,怕是没几家开发商敢做。

“星河双盘全面站稳3.9-4.2万,除了学区刺激外,区域一二手倒挂也是催化剂。”该人士表示:“新玄武拓荒盘中海玄武公馆的二手房价达到4.5万,部分房源逼近5万甚至突破5万,极大地刺激了买房人。而未来的双学区套利空间,明显更为诱惑。”

8月30日,星河国际首开547套精装房源,销许均价4万-4.2万。半天去化超9成,再次印证了“星河一己之力扛鼎玄武新中心”的神话。彼时,距离兄弟盘星河天赋首开才过去短短5个月。

不过,接下来星河也不再是一个人在战斗了。因为隔壁的北京电子城新玄武G17地块(或定案名“紫金悦峯”),也快要问世了。玄武新中心的三足鼎立之势,正在渐行渐近。

(三)

虽然城北核心区总体一路看涨,但也不排除在市场下行的环境下,依然面临重重挑战。

先看迈皋桥-小市,目前存在一个现象是“一二手基本无倒挂或倒挂幅度较小”。知名的次新房项目如复地新都国际二手挂牌价在3.8-4万出头,保利朗诗蔚蓝和星叶瑜憬湾的二手挂牌价更低,在3.1-3.5万。这也就意味着,如果纯新盘们单靠产品力打擂台,在没有强大学区利好的支撑下,买房人的接受度确实值得考验。

举个最直观的例子,原本小市的鼓印蘭园放风口径始终坚持“4万+”。但实际销许均价只有3.8万多,也足以视为对区域一二手市场无倒挂的某种妥协之举。毕竟,销许价格主动降了点,倒挂空间就多出来了一点嘛!

如果买房人觉得实在高攀不上,悄悄告诉你:迈皋桥还有个限价老盘金浦御龙湾(点击查看)一直在慢吞吞地卖。项目均价2.65-2.8万,比隔壁小市的“鼓楼之心”低了足足一万多一平。且全部是87-92平米的小户型,总价区间220-250万。完全可以满足囊中羞涩的刚需人群需求。

再看新玄武,虽然中海二手房为星河一手房“腾出”了巨大的一二手倒挂套利空间,其购买力冲劲较之迈皋桥-小市也明显更足。但,也面临着“城市更新进度较为迟缓”等客观问题。

比如,2018年整个新玄武(红山新城)仅出让了两幅商住、产业混合地块:星河G16地块和北京电子城G17地块。其中星河G16地块的成交楼面价12789元/㎡。北京电子城G17地块成交楼面价为13730元/㎡。但,表面看如此之“低”的面粉价,其实是需要开发商斥巨资打造一系列办公、产业、商业配套作为交换条件的。

再加上城北迈皋桥-小市-新玄武一带的“老破小”小区、工业厂房犬牙交错,居住人口参差不齐,以及多条断头路需要尽快打通。这一大片区域包括丹霞路在内的商业黄金中轴线呈现出来,还需要持久的耐心去等待。

从无到有,聚力同心。不管如何,大城北核心区的豪宅化已经开始重新洗牌,未来站稳3.5万-4万以上只是时间问题。

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