（一）

2019年的金九银十，南京楼市波诡云谲。试问刺刀见红的血拼抢客战中，谁能勇执牛耳，谁又能笑傲江湖？

这边厢，江北新区多盘集体降价，扎堆促销出货忙。那边厢，江南主城风云激荡，紫东地区一枝独秀，河西地王军团蓄势待发，大城南野心勃勃想破限价。就连过去一直不太受人关注的老城北核心区（特指小市-迈皋桥-新玄武），也开始变得暗流汹涌，跃跃欲试。

关键是，城北核心区已经今时不同往日了。较具代表性的特征，是它开始全面进入“豪宅化”。说得直白点，就是“高价地，高定位，售价高”。这也就意味着，不管你曾经如何看待、甚至是有些轻视城北。但人家现在是一副高高在上的模样，一般的刚需人群已经高攀不起了。

9月24日，在千呼万唤中，新玄武地王星河天赋（点击查看）打响收官之战，1500多组客户争抢230多套房，毛坯均价3.9万多。据说差不多卖光了。

9月25日，小市的鼓印蘭园（点击查看）首开102套精装房，均价38495元/㎡，全部为清一色的144平米大户型。吸引622组买房人报名，截至当日中午，开发商的官方口径是“卖了7-8成”。

紧接着，业内又突然传出迈皋桥新希望G01地王的案名最终确定，叫锦麟融誉（点击查看）。预计10月底前公开售楼处和样板房，主力户型约为96、110、129平米。“较快年底入市。”

再算上已经卖到4.2万一平“天花板”的星河国际、以及待售的北京电子城新玄武G17地块、栖霞建设迈皋桥G53地块。目前城北核心区的纯新改善盘已有6家之多，如果加上葛洲坝“梅开三度”在今年8月底刚拿下的G49地块，总数就是7家。可谓济济一堂，星光熠熠。

尤其值得注意的是，在“北苑西路-恒嘉路-红山南路-北苑东路-迈尧路”为四至围合的长方形区域内，几乎集中了从迈皋桥到新玄武毗连区调性较高的“豪宅”、“准豪宅”及品牌改善盘阵容。但其中较具代表性的头部项目，还轮不到星河双子盘。而是隔壁二手房挂牌均价4.2-4.5万+的中海玄武公馆。

真的，没骗你。中海玄武公馆目前在某中介平台上的一套房源较高报价竟然达到52713元/平米，让无数人看后瑟瑟发抖（下图）。

有人说：扎心了，老城北！你何时如此“扶摇直上九万里” ？可房叔要告诉你的是，当南京主城的土地资源早已捉襟见肘之后，城北核心区全盘豪宅化的这一天迟早要来到。

不然，开发商拿什么对得起愈发稀缺的土地，以及区域产品进阶的想象空间，还有利润？

（二）

“抛开少数傲娇的二手豪宅不谈，若论2019年度提振大城北（铁北）核心区预期的头等功臣，当属星河舰队。”

事实上，今年星河双子盘（星河国际+星河天赋）通过一系列强大的营销造势活动，以及南师附小分校、科利华中学分校双名校学区落定。无疑给一大批怀揣“自住+投资+优化资产配置”意向的改善客群们吃下了一颗定心丸。

“有名校学区加持，地段也在主城正核心。面对这样的品牌房企项目，如果兜里的银子充足，谁不想入手一套？”

更重要的是，星河一路高举高打的大动作，将整个城北核心区搅动起来。犹如一颗核弹投向原本平静的水面，并很快产生一系列连锁反应。最为突出的影响，是从新玄武一路打通至迈皋桥“无缝对接”，极大地提升了周边竞品们的自信与士气。

于是，各家房企在排名前列时间纷纷拿出压箱底绝活，争先恐后标榜自己的豪宅化定位，以求吸引到更多有购买力的新中产人群。

1，迈皋桥：新希望G01+栖霞建设G53贴身共舞

2017年10月25日，栖霞建设在107轮的激烈竞拍之后，以17.6亿拍得迈皋桥G53地块，楼面地价19955元/平方米，将现房销售。两年之后的2019年3月29日，经过120轮激战，一街之隔的G01地块被成都新希望置业有限公司（新希望）竞得，楼面价22628元/㎡，溢价率28.8%。

短短两年，“面粉”上涨近3000一平。不难看出，无论是G53还是G01，均经历了百轮以上的土拍大战。说明这两幅夹在“瑜憬湾以北，御龙湾以南”的连襟地块受欢迎程度之高，区域的土地含金量也被大多数房企认可。

只不过，总体量13万方的栖霞建设G53项目，至今尚未公布产品面积段细节。反观较晚拿地的33万方新希望G01，却抢先公开了案名“锦麟融誉”。且传出“10月底公开，预计年底入市”的推盘节点和主力面积段：96、110、129平米。另有消息称：“项目较大户型做到了175平米。总价300-600万之间，货值90个亿。”

如果该消息属实，那么意味着新希望未来的入市均价大概在3.3-3.5万之间。距离冲击3.8-4万大关还有一小段距离。

顺便，房叔特别再爆料两条小道：A，据说G01地块最早案名拟定为“锦麟壹号院”（与合作房企融创的壹号院产品系有一定血缘关系），后因南京楼盘地名整风运动胎死腹中。B，项目隔壁的学校用地，据说近期会定下来，“引入一家让多数人意想不到的名校”。

各位看官看到这，也就能理解初来乍到的新希望为何会在拿地5个月后出规划，9个月内计划入市的“快周转”底气了吧。虽然，人家在成都大本营是地头蛇，业绩做得风生水起。还打造了“亚洲十大天幕豪宅”D10天府。但，大多数南京人对其品牌仍然感到比较陌生。

此时，若再不弄个牛逼点的学区刺激一下市场，又如何给老城北带来“新希望”？

2，小市：央企葛洲坝一家独大的帝国战役

“小市，是葛洲坝的主场”。这句台词，在今年8月底葛洲坝“梅开三度”再进小市地区后，整个和燕路以北沸腾了。南京业内也炸锅了。

“事实证明，葛洲坝正在有条不紊地，凭借少有的央企主场优势，一点一点吃掉汽轮电机厂、起重机械厂等旧改地块的城市更新。”

确实，在葛洲坝招商紫郡蘭园“八开八捷”，一路卖到3.6-3.7万均价，力压河西南一众楼盘后。葛洲坝似乎看见了“小市崛起”的美好蓝图。于是孤注一掷，下定决心重仓小市。我们不妨一起回顾下：

2015年6月，葛洲坝地产以32.3亿元拿下G11地块，楼面价8746元/平米，后与招商蛇口联手打造葛洲坝招商紫郡蘭园。

2018年12月18日，葛洲坝地产联手常州三禾以15.1亿拿下G50地块，楼面地价22413元/平米，后引入阳光城合作开发，打造鼓印蘭园（相当于紫郡蘭园二期）。

2019年8月29日，葛洲坝地产经过82轮报价，以总价32.3亿拿下小市G49地块。楼面价26393元/平米，引发业内一片惊呼：“小市地价涨了4000元/平！”

至此，葛洲坝初步完成“紫郡蘭园+鼓印蘭园+G49地块”三位一体的项目布局，有力填补了从安怀新村到汽轮新村之间“断档”的大片储备空地。并且在未来将与复地新都国际、恒基金满庭等次新房连为一体。形成一个崭新的“中产富人区”。

所以说，鼓印蘭园的首开只是“打个前站”，用大户型稍微试水一下市场的温度。后面的重头戏，是货量更大的G49地块。至于未来会不会打造“紫郡蘭园三期”，那要看开发商的心情了。

3，新玄武：星河双子+电子城G17三足鼎立

“城北今年翻身仗，始于星河新玄武”。细细一品，此言非虚。

今年3月22日，星河天赋首开142套毛坯房源，打响新玄武崛起排名前列炮。项目吸引1300多组客户报名摇号，均价卖到38900元/平米。但还是被一抢而空。

“值得注意的是，星河在首开之前尚未敲定公布具体学区。在一切都仅仅只是预期的前提下，项目还是赢得了市场的追捧。这与开发商大胆提出玄武新中心概念，以及后续一系列成功的营销炒作不无关系。”有业内人士指出。

4月10日，是值得载入新玄武史册的日子。就在这一天，让买房人翘首以盼的南师附小分校、科利华中学分校双双落地。于是，买到星河房子的人喜大普奔，没买到的扼腕长叹。而星河，则开始趁热打铁酝酿一场更大的推盘计划。那就是，星河国际（点击查看）。

与面粉价3万，一直喊着“亏本卖”的星河天赋不一样，精装修交付的星河国际才是真正能赚钱的、平衡补齐开发商利润的一剂溢价猛药。更何况，后者规划的面积段更大，做到了起步115-180平米，顶奢跃层单位达到300平米。这要是放到多年前的铁北地区，怕是没几家开发商敢做。

“星河双盘全面站稳3.9-4.2万，除了学区刺激外，区域一二手倒挂也是催化剂。”该人士表示：“新玄武拓荒盘中海玄武公馆的二手房价达到4.5万，部分房源逼近5万甚至突破5万，极大地刺激了买房人。而未来的双学区套利空间，明显更为诱惑。”

8月30日，星河国际首开547套精装房源，销许均价4万-4.2万。半天去化超9成，再次印证了“星河一己之力扛鼎玄武新中心”的神话。彼时，距离兄弟盘星河天赋首开才过去短短5个月。

不过，接下来星河也不再是一个人在战斗了。因为隔壁的北京电子城新玄武G17地块（或定案名“紫金悦峯”），也快要问世了。玄武新中心的三足鼎立之势，正在渐行渐近。

（三）

虽然城北核心区总体一路看涨，但也不排除在市场下行的环境下，依然面临重重挑战。

先看迈皋桥-小市，目前存在一个现象是“一二手基本无倒挂或倒挂幅度较小”。知名的次新房项目如复地新都国际二手挂牌价在3.8-4万出头，保利朗诗蔚蓝和星叶瑜憬湾的二手挂牌价更低，在3.1-3.5万。这也就意味着，如果纯新盘们单靠产品力打擂台，在没有强大学区利好的支撑下，买房人的接受度确实值得考验。

举个最直观的例子，原本小市的鼓印蘭园放风口径始终坚持“4万+”。但实际销许均价只有3.8万多，也足以视为对区域一二手市场无倒挂的某种妥协之举。毕竟，销许价格主动降了点，倒挂空间就多出来了一点嘛！

如果买房人觉得实在高攀不上，悄悄告诉你：迈皋桥还有个限价老盘金浦御龙湾（点击查看）一直在慢吞吞地卖。项目均价2.65-2.8万，比隔壁小市的“鼓楼之心”低了足足一万多一平。且全部是87-92平米的小户型，总价区间220-250万。完全可以满足囊中羞涩的刚需人群需求。

再看新玄武，虽然中海二手房为星河一手房“腾出”了巨大的一二手倒挂套利空间，其购买力冲劲较之迈皋桥-小市也明显更足。但，也面临着“城市更新进度较为迟缓”等客观问题。

比如，2018年整个新玄武（红山新城）仅出让了两幅商住、产业混合地块：星河G16地块和北京电子城G17地块。其中星河G16地块的成交楼面价12789元/㎡。北京电子城G17地块成交楼面价为13730元/㎡。但，表面看如此之“低”的面粉价，其实是需要开发商斥巨资打造一系列办公、产业、商业配套作为交换条件的。

再加上城北迈皋桥-小市-新玄武一带的“老破小”小区、工业厂房犬牙交错，居住人口参差不齐，以及多条断头路需要尽快打通。这一大片区域包括丹霞路在内的商业黄金中轴线呈现出来，还需要持久的耐心去等待。

从无到有，聚力同心。不管如何，大城北核心区的豪宅化已经开始重新洗牌，未来站稳3.5万-4万以上只是时间问题。