300米!燕子矶终于有了主心骨

南京楼市深度报道 2020-02-21 10:01:15
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(一) 燕子矶朝思暮想的300米摩天楼终于来了! 2月19日上午10点,今年城北第一拍的结局毫无悬念。随着宝能以底价33.4亿摘得G01地块,一场反复纠葛数年的“勾地”大戏落幕了。 从2014年金洽会宝能集团“瞄上”燕子矶新城开始,到2018年意向签约,再到2019年闹出拍卖前一天又收回的乌龙。至此

(一)

燕子矶朝思暮想的300米摩天楼终于来了!

2月19日上午10点,今年城北第一拍的结局毫无悬念。随着宝能以底价33.4亿摘得G01地块,一场反复纠葛数年的“勾地”大戏落幕了。

从2014年金洽会宝能集团“瞄上”燕子矶新城开始,到2018年意向签约,再到2019年闹出拍卖前一天又收回的乌龙。至此,规划筹备多年的燕子矶滨江商务区总算是名至实归,告别住宅项目遍地的“睡城”时代。而栖霞区也如愿以偿地正式迈入南京300+摩天大楼的俱乐部。

有业内人士指出,这也是付出了较多让步的代价后,燕子矶才终于换回今天总部经济利好的靴子完全落地。

“相比去年首次挂牌,该大型摩天综合体地块今年的起拍总价直接降了1.1亿,最高限价降了1.5亿。地块部分指标重新做了微调,总用地面积增加960.92㎡、地下出让空间也增加了6898.83㎡。看得出,所有调整都是为了迎合拿地企业,以便顺利出嫁。”

时隔近半年再次火速出让,栖霞区急切引凤筑巢的心情溢于言表。虽然是二进宫的“回锅肉”,但重新披挂上阵的燕子矶街道滨江商务区一期NO.2020G01地块,这一次总算是扬眉吐气、风风光光的嫁给了来自深圳的一线商业地产巨头宝能。

事实上,无论是栖霞区政府,还是宝能开发商,都对其寄予厚望。准备将其打造成燕子矶滨江长线运营城市的一个头部范本。同时,以城北楼市的第一地标之力,彻底结束燕子矶群龙无首的局面。

按照此前规划,燕子矶新城规划产业载体总建筑面积超过350万平方米,重点引进总部办公、商贸服务、科技金融、文化旅游等新兴产业。包括规划中总建筑面积达140万㎡的五大商圈,经五路和滨江商务区就瓜分其二。

所以,无论是燕子矶新城指挥部,还是数万燕子矶业主最想看到的画面:是在未来3-5年后,一栋最高300米塔楼地标引领波澜壮阔的天际线,拔高板块档次,树立都市面貌,起到提振定海神针的作用。

在“城北第一高楼”的光辉下,2020年的燕子矶新城,正在酝酿着新一轮的爆发?

(二)

在南京,不是每个地块,都能被赋予编号G01。

但,在燕子矶新城大开大合的开发历史上,已先后出现了两个G01地块。且彼此相隔不远,都在滨江商务区的北大门位置。

前一个老G01地块,是安居在三年前高价拿的低密度小高层宅地,之后交给仁恒合作开发。也就是今天的公园世纪,放风可能要卖4万一平。

后一个新G01地块更是重量级的玩家。作为宝能“内定”多年的、总投资300亿级的滨江商务区“头部航母级地标”,拥有最高300米办公塔楼、一站式包含酒店式公寓、精品住宅区的百万方摩天综合体。

300米,300亿,两个“300”,足可见燕子矶新城喷薄而出的、按捺不住的野心。

从2010年开始逐步启动重化工污染企业搬离,淘汰落后产能后,燕子矶就提出了绿色产城融合发展的“小目标”。近年累计拆除数百万方的“老破小”棚户区,为的就是一揽子推倒重来,白纸作画。

赶走了化工厂后,百废待兴的燕子矶新城准备“画”些什么?答案:智慧科技、商务商贸、文化旅游。以及先期启动的大规模房产开发,住宅批量卖楼。这一切,都少不了摩天大楼作为信心提振和地标指引,以及繁华的都市感营造。

尤其特别饥渴的地方在于,它不仅要拥有自己的第一高楼,更渴望迈入南京300米俱乐部。“至少,不能输给隔壁那个搞了十年都没搞完的鼓楼滨江。”

君不见,在盖摩天楼这件事上,栖霞区内心深处一直都是有自卑感的:尤其是近十年,眼看着其他区纷纷“破3冲4”,甚至“冲5”。而死抱着仙林大学城多年不放的栖霞区,又因为自然地理、严苛规划等因素限制,没法第一时间加入南京各区的高楼竞赛。

近年,不要说建邺区和江北新区掀起争夺500米+南京第一高楼之战,就连秦淮区的南部新城核心区都规划400米+了。被长期调侃“平胸”的栖霞区,自然内心百感交集。

“什么时候,能给我一座300+?”每当夜深人静,被视为“栖霞大都市之光”的燕子矶新城总是辗转反侧,不由偷偷再次想起,反复纠葛缠恋多年的那个宝能。

翻开地图,我们可以看到宝能新G01地块的四至:东至十里长沟,南至太新路,西至燕园路,北至燕津大道,定位是燕子矶街道滨江商务区一期地块。也就是燕子矶修复6.4公里长江生态岸线后,朝思暮想的“现代化CBD起步区”。

如此寸土寸金的区域龙头地段,又是1号线笆斗山站上盖,规划起点必须向上,向上,向上。

比如,地块不接受联合竞买,意味着拿地企业必须独自挑大梁。比如,在出让条件中要求引入总资产不低于3900亿的企业华东总部和某金融机构华东总部。直接把那些只有单一房地产及住宅开发经验的中小房企们踢出门外。比如,强制要求主塔楼高度在250至300米,“主体就算建不到300米,建到280也行。”

“千言万语,别光想着拿地后就埋头盖住宅回款。关键是能盖摩天楼,不跑路!”作为燕子矶新城的“一号地块”,栖霞区未来十年的第一高楼,竞得人须在成交后十个工作日内与栖霞区人民政府签订《地块投资发展协议》。也就是我们常说的,这注定是一幅钻石级定制地块,玩的是高起点的“勾地”。

从空中俯瞰,以7公里的经五路为南北中轴线,面向长江逐渐打开双翼,一个巨大的T字型经济发展带正在加速成型。但,在数百万方住宅(含安置房)的层层包裹中,光靠一两个燕子矶花园城和万象天地显然远远不够。

尤其是傍山临水的滨江门户商务区,才是燕子矶新城打造拥江发展政绩的真正脸面。这其实也意味着,直面迈皋桥旧城的万寿村“新街口”顶多是个配角。真正的一号主角,始终是燕子矶面向长江展开怀抱的北大门。

正如一位非著名业内大咖所言,“南京滨江,只有连起来,才有未来。连起来,才是伟大。”燕子矶滨江,只是二三十公里南京滨江的一个节点。但,却是最不容被忽视、被遗忘的“黄金十字分割点”。

宝能G01,恰好就踩在这个黄金十字型交汇的心上。

(三)

早在多年前,业内就纷纷传言,燕子矶的“一号300米摩天地块”非宝能定制莫属。

2014年南京金洽会期间,深圳宝能集团就传出有意向将总部商务区项目落户燕子矶滨江新城。原计划投资约50亿元,旨在解决城北地区大型商业缺乏的面貌,提升燕子矶城市综合服务能力,同时,宝能集团还承诺将其金融板块业务总部落地。

2018年1月,业内爆出宝能集团已与南京市达成初步合作意向,将打造体量超100万㎡、拥有200-300米超高层的地标综合体。

2018年9月,在商旅文栖霞发展大会暨重大项目签约仪式上,宝能集团宣布拟投资300亿元建设燕子矶滨江商务科技城,包含科技园、文旅、金融大厦、燕子矶老镇开发。被业内视为重仓南京的信号。

2019年7月30日,宝能定制摩天地块首次挂出(前身为燕子矶2019G50地块),原定于2019年8月29日出让,但让人意外的是,在出让前一天被宣布终止出让。

“燕子矶摩天综合体地块终止出让,说明各方还有一些谈判细节需要调整。以及开发商对南京楼市持有的观望心态,因为需要配建住宅产品用于现金流回款。如果南京限价不能进一步放开,开发商就更没有欲望拿地了。毕竟住宅卖不出好价钱。怎么有信心盖摩天楼?”有业内人士表示。

有人据此推断,由此可以预见南京的限价会越来越松。2020年城北第一拍,燕子矶摩天地块如期归来。背后说明了什么?是城北的限价全面放开?还是燕子矶“破4”指日可待?

也有人说,宝能勾的钻石级地块真心便宜,打折后才花了33.4亿。“要知道,安居2017年为了拿下今天公园世纪的小地块(老G01),总价高达20.1亿,楼板价23800元/㎡。”

殊不知,与如今仁恒驾轻就熟操盘的燕子矶最贵单价地王相比,今天出让的这一幅超大体量的、具备多元化复杂开发性质的、强调重资产长线运营的G01超级综合体地块的要求条件有多苛刻?

比如,地块强制要求须配建建筑面积不小于7300平米租赁住房,由竞得人建成后自持,用于出租居住,只租不售,不得分割转让和抵押。还要求拿地房企必须引入一家全国性企业集团的华东区域总部和至少一家全国性持牌金融机构的华东区域总部入驻。

在纯商办物业的开发要求上,也是考验开发企业实力最难的一关,也是迄今燕子矶最高的出让条件门槛,都集中在C、D地块:

比如,在C、D分区中,办公用房建筑面积不得小于C、D分区总计容建筑面积的60%。这是对开发商必须将重头戏“贡献”给甲级写字楼的基础硬性要求。

比如,在C、D分区中,要求房企自持的办公用房面积增加了4万㎡(去年要求自持办公7万㎡,今年猛增到11万㎡)。这是为了充分保证5A级甲写“只租不售”的高端运营品质。

比如,要求C、D分区酒店式公寓的配建比例,不得高于地上总建筑面积的20%。这就注定了开发商不能销售过多面积的公寓产品回笼资金,只能发售少量公寓。“绝不能跑偏。”

至于D分区内须建设一幢地上高度250至300米的办公楼,作为燕子矶新城的地标性建筑。这点就不多赘述了。因为搞建筑的人都知道,“200米后,超高层每往上盖一层,都意味着结构、建安、投入成本的提升。”

面对如此要求之高的傲娇“小媳妇”,除了跟燕子矶新城偷偷摸摸谈了几年恋爱的宝能来接盘,谁还愿意来接?

(四)

在宝能摩天钻石C位的裙摆下,是众星拱月的燕子矶新盘军团。

宝能G01的隔壁,是保利国际社区。保利的隔壁,是区域楼板最高的安居仁恒G01地王(公园世纪),2.38万的楼面价站岗,都快熬成了准现房。听说,每天都在以泪洗面,盼望“解放军”来帮忙解套。“不给卖4万,卖个3.7万也行吧?”

公园世纪小区不大,只规划9栋住宅,均为11层小高层,户型据说100-180㎡,精装成品现房销售。连同“1.98W楼板价,只相差一元”的金科燕子矶G33和佳兆业G34(燕然居),合称“燕子矶北大门的现房销售三剑客。”

光有三剑客不够,北大门还在持续补仓:2019年7月,就在宝能摩天综合体地块的斜对面,燕子矶G37地块被华侨城以37.3亿元总价拿下,楼面价17539元/㎡。听说,已确定案名为“燕熙台”。

对了,还有南大门,另一头的万寿村华发华润商圈,那个磨磨蹭蹭待上市的万象天地九悦:7-11层的低密度洋房让人“爱不释手”,最小户型只有98、以及改善型的124、159㎡。但跟地王老大仁恒一样,都在苦苦等待限价松绑。“至少等了快一年了。”

实际上,环顾目前燕子矶板块,除了不定期出来跑跑量,也没剩多少尾房的中海听潮。其他现房销售的纯新盘们都在等一个时机。因为,被限价3万红线“束缚”数年之久的燕子矶,距离完全突破只有一步之遥。

回首2-3年漫长的等待期中,有新盘放风3.5万,也有新盘放风4万,“喊涨声一片”。板块均价整体抬升似乎已经箭在弦上。

昂,别忘了,宝能摩天综合体地块自身配建的大货量住宅产品还没面世呢。不出意外,应该也是类似保利国社、华侨城那样的高层产品吧?总之,静静地等规划批前公示呗。

那边厢,地铁1号线北延、6号线、7号线早已三线齐发,全面开工了。平心而论,在轨交枢纽建设上,燕子矶真不是盖的。光凭这点,足以力压南京“1.5环”多数板块了。不过,后期的公办教育,三甲医疗等配套也得跟进。光有一个民办南外,一个民办泰晤士是不行的。

在有了300米的主心骨后,燕子矶的新盘们依然在静待着破限的风。但,风不知道答案,答案在我们自己手中。

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