金三银四，南京楼市又躁动起来了。最近规划不断，不少网友表示思路有些混乱，此次，搜狐焦点买房公开课继续为大家开讲，主题是《向东VS向西？南京较新发展路径之下，买房怎么选？》。

以下为讲课主要内容的回顾，方便还没有来得及进群听课的网友↓↓↓

本次搜狐焦点买房公开课的主要内容分为：

1、南京发展向西看，买房重点关注哪些区域？

2、南京发展向东看，买房重点关注哪些区域？

3、一对一咨询解决买房难题。

南京买房“向西看”

南京发展向西看，买房重点关注哪些区域？

南京发展向西看，其实指的就是发展江北新区，江北新区位处长江以西，而不是北。南京东西向的发展战略，从现在已经比较明晰了。

2018年末至今年初，南京公布了不少大大小小的规划，其中最为重磅的当属《南京市城市总体规划（2018—2035）》草案。

南京的城乡体系，从上轮规划的“一主三副”升级为本轮规划的“一主、一新、三副城、九新城”的新格局。

江北新主城对应江南主城，这是对江北新区重要性的再拔高。

主城是什么意思？配套完善，工作便利，聚集大量人口。而一个“新”字，则体现出对应江南老的主城的姿态，江北新区就是南京的“浦东新区”。

现在整体南京的发展模式就是江北新区+另外11区，这样的独特模式。

江北新区的目标是创建国家集成电路设计服务产业创新中心，集成电路这种产业，集聚了大量高水平人才，未来江北新区要做的就是南京的“最强大脑”。

而江北主要分为三个板块，分别是江北核心区、江浦（含雨山路）、高新桥北大厂。

而这几个区域的发展现状：

1、江北核心区：每年卖2-3幅地，进驻的开发商一般都要搭配一些配套，比如排名前列高楼，金地代建国际学校，开发商拿地门槛不低。

江北核心区是江北新区最值得期待的板块，这个肯定没问题。但这个板块现在和河西南的“小麻烦”是：价格和预期已经抬上来了，但土地供应又没跟上，房价的上升导致门槛也比较高。但这并不影响大家对它的期待。

2、江浦（含雨山路）：江浦是江北新区仅次于核心区的次热板块，这其中最火的是雨山路，既有地铁10号线，还有长江五桥这一重要交通枢纽的加持，另外金陵中学也进驻了这个板块。

重要的是，在过去两年来，这个板块供应了许多地，一段时间内短兵相接其实是很正常的。现在地价也回到了1万6-1万7左右比较平衡的水平，门槛稍微降低了一点。

也千万不要小瞧集中供地，从拿地到建成按照5年左右时间来计算，也就是5年后这一带居住氛围和配套都起来了。那再回过头看看，当初的相爱相杀都要一笑泯恩仇了。

3、高新桥北大厂：它们区位上主要靠北，属于基本建成区域，高新桥北价格已在向前面两个板块靠拢，人气不差，主要看后期规划的导入，重要关注南京北站进展。

对于自住型买房人，可以结合需求买适合自己的房源，对于具体楼盘选择有困惑的记得加橘子姐微信（xuju0912）进行咨询了解。

最近江北雨山路“二盘转”，中海原山（详情）首开售罄，江北已进入良性环节。

刚刚我们得到较新消息，中海原山将在4月加推，此次加推85-124㎡户型，还有新品户型（A3户型 建筑面积约122㎡四房二厅二卫），包含稀缺楼王，具体推售楼栋待定，上次没买到的这次要抓紧了！

中海原山A3户型 建筑面积约122㎡四房二厅二卫↓↓

这个楼盘的优势在于：

1、地铁盘、距离河西近：雨山路地铁口楼盘，客户有许多在河西工作。

2、容积率低：主力打造35米以下7-11层小高层，相比板块其他楼盘，产品类型更纯粹，容积率约1.8，楼间距也大。

3、得房率高：120㎡以上主力户型得房率超86%；而江北核心区如今得房率多在75%左右。

4、精装现房：实见实得，相对于期房交付周期大大缩短。

5、户型控制精准：这次推出85-124㎡户型，122-124平户型面积做四房，总价预计在380万以内可以买到。

6、中海品牌优势：中海在深耕南京多年，开发了多个口碑项目。

而江北还有一家楼盘，老山脚下，现房发售，这就是明发香山郡（详情）。【推荐阅读：1手楼事|老山下11层现房，21000元/平起！】

明发香山郡占地约12万方，总建面积约26万方，容积率1.6，共有30栋住宅（10栋一梯一户花园洋房和20栋板式小高层），共约1526户，这是一个低密度的小区。

关注明发香山郡的朋友们可以注意这5点：

1、背靠老山，小区密度低。位于老山山脚下，周边一公里内有多个别墅项目，如九月森林、金隅紫京叠院等，老山脚下空气清新，环境不错，是江浦传统的富人区。

2、购入门槛低。明发香山郡在售128平米洋房、层高7层，113-123平小高层、总高11层，小高层起价21000元/平，洋房均价25000元/平，小高层均价23000元/平。

总价250万左右即可买入一套11层小高层房，300万出头即可买入一套洋房。相对于其他项目来说，有相当的价格优势。

3、现房发售，小区前期交付实景已经呈现。

4、自带8000㎡社区底商，生活便利。

5、绿城物业，口碑服务不错。

114平三房两厅一卫，比较紧凑↓↓

南京买房“向东看”

南京发展向东看，买房重点关注哪些区域？

南京发展向东看，看的是南京的“大东区”，看的也是镇江、扬州、常州等毗邻城市。

所以这要分为两个方面来看：一是大东区的规划，到底利好了哪些板块？第二个是南京都市圈，到底利好了哪些板块？

先来看排名前列个问题，大东区的规划，规划的到底是啥？

以紫金山脚下的马群为核心点，辐射沪宁高速和S122公路两侧区域的南京“大东区”，将是未来南京城市发展的重点区域，面积758平方公里，和江北新区差不多大了。

发展大东区，图谋的是提升省会城市功能和中心城市首位度，所以这是一个框架性板块，具体还要看执行力度。

对于南京的刚需来说，今年确实遇到了尴尬困境，300万以内的房子，看似选择不少，但其实选择并不多。如果今年在城东有买房计划，可以根据自己需要，重点关注以下板块：

1、仙林：地铁小镇、仙林湖可以重点关注，栖霞山也可以作为关注，在仙林上班的买房人可以关注。

2、城东：重点关注麒麟，这个板块今年供应较多，但注意对比，优选房源。

3、江宁：重点关注青龙山。江宁今年整体供应偏紧，300万以内这里选择多。

而对于都市圈，南京都市圈的城市其实不少，但有的辐射的比较远，距离稍远的，其实想亲密联系也不容易，还得想办法通过高铁等联系。

在今年，南京还将与句容溧阳仪征一起飞起来，特别合作区来了，这个特别合作区，对三个县市的房价会有一定提升。

现在江苏把三个非常不错的县市，或者其中一部分给南京操盘，可以说非常有诚意了。所以一旦成立合作区，南京会排名前列时间投入并上马大项目，以便堵住悠悠之口。同时考虑到这些区域的土地稍微便宜一些，会引入的高端制造业会优先放在这些区域。

这三个区域，以和南京的紧密程度来划分：

1、句容：句容和南京的关系有多紧密，可以有请宝华人来谈谈。句容和南京直接对应的是仙林湖、禄口等板块。南京排名前列条跨市地铁，就是修到句容。

2、仪征：仪征与南京的衔接还有赖过江通道。不过马上宁扬城际今年也要动了，以后大家会更亲密。

3、溧阳：常州推出溧阳来和南京合作，不过溧阳是和南京的溧水接壤，溧水尚且有大量土地要开发，短期要辐射溧阳不容易。而且常州对于自己是不是南京都市圈的认证，比较模糊，有时候承认，有时候又很暧昧。

 所以，这三个都市圈，其实最重点关注的就是宝华了。宝华靠着仙林湖，可以共享相关配套，如商业、地铁，另外，也有一些产业过渡到了宝华。

最近，有不少朋友问我仙林湖别墅太贵，宝华别墅怎么样？最近我们看了一个盘，还不错，东原亲山（详情），大家可以重点关注一下。

东原亲山在售纯叠加别墅产品，户型建筑面积约169㎡-198㎡，均价约2万/㎡，总价320万起，项目为分两层下叠和两层上叠。

东原亲山的优势在于：

1. 单价低，叠加别墅和宝华高层房价差不多，仅是仙林湖别墅均价的二分之一左右，较低只要320万起。

2. 附赠面积大。

3. 区别于宝华其它面积小的别墅，面积段169-198㎡，空间尺度较大。

4、山景盘，三面靠山，一面靠湖。紧邻黄坑水库东侧，三面环山，一面靠湖。此水库被誉为“宝华之眼”，宝华山南仅此一处。

169㎡户型图

169.68㎡房源，套内面积为140.39㎡，公摊面积为29.29㎡。

169㎡下叠中户一层

169㎡下叠中户二层

174㎡户型图

174.05㎡房源，套内面积144.01㎡，公摊面积30.04㎡。

上叠中户一层 

上叠中户二层 

上叠中户三层 

192㎡户型图

192.59㎡房源，套内面积159.35㎡，公摊面积33.24㎡。

上叠边户一层 

上叠边户二层 

上叠边户三层 

198㎡户型图

198.47㎡房源，套内面积164.22㎡，公摊面积34.24㎡。

下叠边户一层