2019年一季度，房地产市场分化加剧，一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线城市因前期需求透支严重，回调压力巨大。在整体市场延续下调阶段，部分一二线城市回升能否拉动整体市场回暖备受关注，同时，受市场影响，相较于2018年30%-50%的业绩目标增长率而言，对于2019年的目标，规模房企相对谨慎，增长率普遍定在20%左右。“短期预判来看，二三季度市场将出现反复波动，三月市场回暖并不能代表全年房地产形势。但是积极的信贷货币政策有助于缓解行业融资的压力。整体来看，TOP100房企3月单月业绩有所回升，但一季度整体规模略有下降。”4月9日，易居企业集团CEO丁祖昱在2019年一季度地产金融形势发布会上表示。

小阳春能否持续？丁祖昱表示，在资金面、政策预期、银行信贷三重因素的共同作用之下，市场目前已出现回暖迹象。来自克而瑞监测的数据，3月新房成交同比微增9%，其中一线城市增幅最为显著，“升温”速度甚至快于市场整体。二线城市则是“涨跌参半”，不同城市间差异明显，例如较明显的有宁波，一季度同比上涨80%。三四线城市“跌多涨少”，分化加剧。因此，丁祖昱建议房地产投资活动不能只看大周期，即全国房地产周期，更应该关注每一个城市的小周期，因为每一个城市的小周期决定了每个项目的命运。而从土地市场来看，一季度整体成交规模位于低位，二线城市与强三线城市地价同比、环比涨幅明显。丁祖昱表示，虽然土地市场目前趋于理性，但迫于销售压力，房企积极拿地，甚至会出现高溢价成交的情况。至于二手房市场方面，一季度延续2018年四季度以来稳步回升的态势，环比微增、同比增长15%左右，热点城市中上海、厦门成交创新高，广州、深圳、青岛等仍然呈下跌态势。

“短期预判来看，二三季度市场将出现反复波动，三月市场回暖并不能代表全年房地产形势。”丁祖昱说道。规模房企全年业绩目标增长率普遍定在20%左右受市场影响，百强房企的销售业绩也有所波动。丁祖昱表示，TOP100房企3月单月业绩有所回升，但一季度整体规模略有下降。“2019年3月，房地产市场整体销售表现比前两月明显有所起色，一二线城市明显升温，但大部分三四线城市仍然延续调整，销售较为低迷。企业业绩表现上，Top100房企单月的销售规模同比增长，单月环比增速也远高于去年同期，但一季度整体业绩规模仍略有下滑。”丁祖昱说道。2019年一季度，除TOP20和TOP50房企外，各梯队权益门槛同比微升。其中，销售权益榜TOP10房企和TOP30房企的入榜门槛分别为303.4亿元和154.1亿元，分别同比提升4%和7.2%。销售权益榜TOP100房企门槛达到33.6亿元。行业周期下，各梯队房企竞争也相对激烈，数据显示，TOP3龙头房企一季度全口径销售金额同比下降近13%，TOP4-20的规模房企一季度累计业绩则同比增长达13.8%。对于2019年的目标，规模房企相对谨慎，增长率普遍在20%左右。与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比较低。同时，目前绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率与2018年业绩同比增幅相比都较低。

丁祖昱称，“在目前的市场形势下，我们认为房企高杠杆经营、高增长模式注定不可持续，龙头房企如碧桂园、恒大、万科2018年已纷纷表示将由高速增长转向有质量增长。规模房企主动进行战略调整，对2019年的业绩目标预期整体较低也属正常。”克而瑞监测的数据亦显示，2019年1-3月新增货值超百亿的房企数量达到44家，对比2月份翻番。其中，龙头房企依然保持特别优势，得益于资金的雄厚，百强新增土储货值的45%由TOP10企业夺走，行业集中度持续维持在高位。1-3月百强房企整体拿地销售比仅为0.31，相比2018年全年和2月末分别再降3、2个百分点，企业整体投资态度维持谨慎。在此基础之上，丁祖昱对2019年二三季度市场表现进行预判。他表示，考虑到行业资金链、政策预期、中美贸易战、股票市场、企业拿地等因素带来的影响，二三季度市场将出现反复波动，一二线、强三线城市在人口流入、产业发展、经济支撑等因素的作用下，房地产市场将触底稳步回升，但不同区位、档次的产品可能面临去化压力。至于行业规模方面，他预计2019年整体销售面积将降5%，销售金额与2018年持平，维持在15万亿元左右。2019年开发投资增速维持在8%，房企竣工面积或将大幅增加。

澎湃新闻