燕子矶,你准备好了吗?

南京焦点发布 2018-09-10 16:57:18
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前几日,因为工作需要,我去了趟燕子矶,看到了旧城的萧条,也感受到了新城全新的面貌。兜兜转转看了一圈,一种别样的情绪从心底升起。

前几日,因为工作需要,我去了趟燕子矶,看到了旧城的萧条,也感受到了新城全新的面貌。兜兜转转看了一圈,一种别样的情绪从心底升起。

上图:南京第二热电厂高烟囱和冷却塔爆破拆除(来源网络)

当年的燕子矶聚集了大片重工业,以环境为代价换来了南京城市发展所需要的巨大经济效益,做出了巨大的牺牲,但城市发展必须要有更加长远的考虑。

随着重工业的撤离,以及数十年的土地整治之后,如今的燕子矶又呈现出另一番景象。

从落后产业污染区域变成现在一片欣欣向荣的景象,不过数十载。而随着各项优质资源的接连爆发,燕子矶似乎真的迎来了属于他的时代!

但转念之间,似乎有些地方依然不够完美。

在实探的过程中,除了学校以及住宅我并未发现其他具体和就业相关的项目,似乎燕子矶新城和桥北,板桥之流并没有什么本质的区别。

真的是这样吗?

上图:燕子矶新城整体效果图

仔细研究燕子矶新城的规划,城市核心部分主要分为滨江休闲文化带滨江商务区(CBD)节点商业中心,三大部分。

相对于其他新城,燕子矶新城的构成部分显然更加的完整,其布局方面也更加的合理。

上图:燕子矶滨江商务区效果图

不过其CBD的设置,我个人感觉有些令人担忧……

毕竟在南京金融需求普遍不高的背景下,CBD带来的更多是令人亢奋的新闻标题,以及提升地价的光环效应。

其对于就业也好,还是GDP产出也罢,数据上并不乐观,至少南京河西CBD的现状说明了这一点。

而规模远小于河西的燕子矶滨江商务区CBD又能解决多少就业,带来多少GDP?大概率可能只是又造出一片“豪宅区”罢了。当然对于在那里购置了房产的居民来说,随着未来CBD的布局,房产升值是必然发生的,这其实是好事。

让我们暂时收起对于CBD的美好幻想,冷静的思考,发展新城到底为什么?

众所周知,一个城市不可能毫无限制的扩大蔓延,南京自然也是。如果人口毫无节制的涌入到主城中,大城市病相关的一系列问题就会产生,当然并不是说南京不需要人,而是南京最中心的主城,承受不了那么多人。

上图:常规单中心城市功能分区(如北京)

要解决这个问题,又要释放足够的经济动能,怎么办?

从国际上的经验,一两百年的城镇化发展规律来看,只能从单一的中心城区的发展,走向更大区域的协同发展。而这个协同就包括建设新城,所谓的单中心放射型向多中心格局的良性发展。但新城的建设不是单纯的搞房地产(简单的城市扩张),比如桥北。

早晚高峰期往返江南江北的交通线成了多少人的噩梦?

上图:地铁3号线往返江南江北拥挤的人群

所以新城最主要的目的是要分担主城一部分非核心功能,比如把大学教育功能分一部分给仙林,把金融分给河西,把很多的省级权限下放给江北新区,没事不用过江,主城保留行政,商业、文化等相关核心资源等等。

上图:中心多极化城市结构

这样将城市的功能进行再分配,从而达到一种极化与平衡。

国际上法国巴黎就是典型的多极城市结构中最成功的代表。

而南京虽然也强调多极化发展,但目前对于新城的做法,在我看来更多的是:“他有,我也要有”,都要做下一个新街口,下一个河西,新城趋于同质化

或者干脆就单纯的搞房地产,修一条快速路,拉一条地铁,好一点的再配建个名校就成了。

其结果,不是建起一座座CBD豪宅区,就是配套凑合但唯独没有大量就业的睡城。

看看我们有多少个CBD

对于燕子矶来说,他到底打算承担主城什么样的功能?还是试图通过打造CBD的光环(建高楼),在未来和市中心以及河西争夺高端金融的职能?我想这其中可能存在一些定位偏差。

从产业升级的角度出发,高污染落后的重工业产业被替换一定是好事,但是不是,一定都要替换为高大上的CBD?可能这还需要更多的思考。当然不能否认CBD对于提升区域信心以及吸引投资上的作用。正处于开发早期阶段的燕子矶也许确实需要商务区这把强心针。

而新城规划中包括的商业中心以及滨江文化旅游的打造,我认为是绝对可以好好去研磨的。

上图:幕燕风光带

上图:燕子矶老镇城市设计

找准定位是新城建设最为重要的部分,而经五路大型高端商业区域是燕子矶一个重要的着陆点,从规划的角度看,燕子矶完全具备成为城北最为重要的商业中心的条件,这是城市资源最合理的再分配

不过我觉得这样的资源分配还不够,燕子矶是不是可以争取更多的文化旅游资源?或者其他更加具有区域特色的功能分区?我觉得这可能是新城未来需要重点拿捏的部分。

而配合传统优质旅游资源,华发华润联合开发的燕子矶重量级商业门户让人对燕子矶的未来有了更为具象的认识。

上图:华发华润联合开发的华润万象城

上图:燕子矶规划与卫星对比

费尽心思终于甩掉了工业包袱的老实人燕子矶,“脱实入虚”的你真的准备好了吗?

我们拭目以待……

文章最后,是作者实地拍摄并精心制作的一些燕子矶相关资料。感兴趣的朋友可以好好看一看。(注意:仅供参考)

区域内优质教育资源以及商业住宅情况一览:

优质教育资源:

优质商业:

上图:招商花园城(在建 商业部分接近完工)

主要住宅:

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