涨涨涨！冷不丁的就涨价了！（我这模糊的双眼）

南京的房价，不知道从何时开始就2万起步了，一直扶摇直上6万多，尽管限价的紧箍咒依然在头上，但市场上时不时的几颗“彗星”，已经冲向了现有的房价星系中。看完上图，你处于星系中的哪里呢？

目前的南京市场主要表现为以下4个信号：

一、部分热门区域房价门槛再提档斡旋在限价内的南京，多个板块的部分楼盘从去年开始就已经试探性上涨，多个热门小区域的纯新盘在板块的限价基础上都有小幅的增长。

而从今年以来，尽管受到疫情影响，但市场的躁动只是迟来了而已，最近不少热门区域的房价也纷纷提档，比较典型的代表是江北核心区、城北鼓楼、迈皋桥。

江北核心区前期一直严格限价在3.05万/平内，润辰府即将推出的28套洋房，均价在3.4—3.6万/平，板块内的新房格局再次突破。

城北鼓楼的绿地紫金中心的收官住宅，销许均价4.5万/平左右，比前期房源上涨2000元/平；迈皋桥新盘锦麟融誉府均价3.5万/平，直接破解区域3万大坎。

市场价格的悄然上涨，其纯新盘在突破价格上正在试探性的“触点”，可以预见的是，今年即将上市的纯新盘大概率也会突破此前的板块限价。

二、刚需买房成本再度提高在南京的房价宇宙星系里，看得见的是明码标价，看不见的，却是散落在这“宇宙”中的各种小行星——刚需的身影。

狐妹还记得，前两年南京150万的选择还有江宁、江北两大板块，而如今江宁基本全线退出了，如今刚需想在南京置业，要想在区域、户型的选择空间上大一些，总价预算最起码再提高个100万以上。

买房成本一直在提档，而买房的路却越来越长，南京2万以下的房源基本都集中在江宁横溪、谷里、溧水、六合等距离主城较远的板块，可选择的楼盘其实也不多。

三、开发商优惠卖房政策推出，或将刺激购房需求

今年以来不少开发商如恒大、世茂、保利等，已经在陆续推出优惠政策，以此来拉动客户促成交。

而对买房人来说，今年的市场又到了“风水轮流转”的时刻了，买房人的主动权将更大！

一则是央行降息，买房人贷款压力或将减轻，而且可以预见的是，开发商在今年还会陆续推优惠活动，也就是说今年会是个不错的买房时机。

另一方面，此前南京楼市因疫情被压制的购房需求，刚需购房的意向增强，一系列表现也会在后期反弹，带来新一波的成交。

四、南京落户门槛在松动，买房门槛降低！

今年2月，南京人才人才落户政策有效期再度延长一年，至 2021 年 2 月 28 日。买房，门槛的松动，意味着更多的买房人将涌入南京市场！

值得一提的是，就在今天（3.20），浦口区发布较新的人才购房政策，即自主创业的非南京户籍大专生，也有购买浦口人才房的机会！

目前南京方面暂时松动的是人才落户政策，后期是否还会有其它新政助推楼市？值得期待。

5万/平以上：河西、南部新城

这些年来南京的高价房，基本都是集中在河西、城中，这些板块以特别的城市地位和稀缺资源，稳坐价格高峰，甚至从这些板块里裂变出来的各个小区域，也都一跃成为市场焦点。

作为南京楼市日常保持高烧的河西南板块，无论是当年的“星八客”，还是到后来的鱼嘴商务区、儿童医院区域，一直是一房难求，短期内也无法缓解。

值得注意的是，整个河西南板块的房价也在不断“升级”，从3.5万→3.98万→6.4万，南京市场一直在挖掘土豪们的资本实力！

好戏还在后头，沉寂多年的苏宁睿城今年也要推出三期产品——檀悦系，是苏宁住宅产品里的较高端系列，有小道放风价在6.4万/平，这妥妥的是向“大哥”葛洲坝南京中国府看齐的节奏呵！

云际效果图

河西中4.5万/平的限价，自从海玥名都收官之后，再无挑战者，而如今保利打造的云际已经开始“磨刀霍霍”了，此番精装放风价5.5—6万，总价770万起！

不过不要着急，单价预算5万以上的可不止河西，是个近6年没有新房上新的南部新城，或将成为继河西之后的又一5万+热门区域。

话说这个区域从去年7月开始就陆续推地，似乎要和河西“试比高”？预计在今年二季度迎来首开的云澜尚府，放风价5.5万/平，户型面积预计120㎡起步，精装交付。

土豪们，带上钱，是时候来一场“选河西还是南部新城”的甜蜜选择了！

4—4.5万/平：江心洲、赛虹桥

4—4.5万/平，在南京，你会选择江心洲还是城南的赛虹桥区域？

近期，存货本就不多的江心洲再次刷屏了，仁恒江湾世纪新领2栋楼销许，户型179平，销许均价在42630-45994元/平之间。

拥江决定了南京未来发展的归属，江心洲正好在拥江之心，除了江岛本身独有的生态资源，更难得的是，各个楼盘的低密住区。

赛虹桥区域地处主城，商业、交通等各项配套都比较成熟，货量不多。

目前区域内只有花语江南在售，去年11月首开卖了9成，目前仅剩2套样板间在售，户型为170平以及240平在售，均价为43200元/㎡。

建筑面积约170平户型

花语江南后期预计4月加推1号楼，为170平房源，共计50套左右，170平户型设计四房两厅，较为方正，南北通透、采光也好，还做到了贯通式大阳台，很适合当下的二胎家庭。

3.5—4万/平：迈皋桥、江北核心区、鱼嘴商务区

3.5万/平！

锦麟融誉府楼座图

迈皋桥纯新盘锦麟融誉府的销许均价，一时间振奋了该区域，要知道区域内的金浦御龙湾前期房价在2.6万/平，如今迈皋桥新房再上高度，确实要让一些刚需客望而却步了。

不过狐妹也很好奇，江北核心区润辰府洋房3.4—3.6万/平，其它新盘的均价在3.05万/平左右，买房人在对比这迈皋桥、江北核心区时会如何选择？

此外，河西南方面，随着河西南“星八客”的收官，也进入到了“鱼嘴时代”，鱼嘴金茂悦、润府以3.98万/平入市，使得该板块成为第三梯队的“战狼”。

最近有小道称，鱼嘴润府即将收官的2栋房源很可能超过前期的3.98万/平，推动鱼嘴商务区的小增长。

3—3.5万/平：仙林湖、麒麟、上秦淮、燕子矶

忽如一夜春风来，3万/平的新房价在南京也不少了，而近期如麒麟、仙林湖、上秦淮等板块也都纷纷“揭竿”。

水沐雍荣府楼座图

近期刷屏最猛的莫过于仙林湖新秀水沐雍荣府，目前已经在仙林金鹰公开接待处，预计会在5月左右首开近300套房，放风价在3.1—3.4万/平；同区域内的融信世纪东方还剩最后3栋高层，置业顾问放风价在3.2万/平左右。

昔日还在2.8、2.9万/平徘徊的麒麟，去年下半年熙悦直接捅破了区域限价，让麒麟新房起跳平台越过了3万/平的界限。

就在前不久，江宁上秦淮的五矿澜悦栖原称预计5月加推高层，建筑面积为90—140平，放风价预计3.1万/平，该项目前期房源的均价2.96万/平左右；同区域的葛洲坝融创紫郡府的高层，放风价在3.2万/平左右。

另一3万领地的城北燕子矶，近期有消息传在售盘中海燕矶听潮即将加推，价格预计会在3.1—3.2万/平，该项目前期均价不到3万/平。

万象天地九悦效果图

燕子矶纯新盘万象天地九悦预计今年5月左右首开，放风价3.5万/平，燕熙台精装放风价约3-3.5万/平；公园世纪更是放风3.5-4万/平。

看来今年的燕子矶，新房房价格局或将迎来新一轮变化了。

2—3万/平：青龙山、滨江、桥北、五桥等

要说单价2万在南京的选择，其实不多，但是要是预算在2—3万之间，其实选择还真不少，尤其是在总价250万左右的中间段落，已然成为南京买房人相对可以接受的价格水平。

仔细盘点下来，两江板块的江宁、江北依然供货主力军，比如，江宁滨江、禄口、淳化、正方新城、青龙山区域，江北的桥北、五桥、白马路—虹悦城、雨山路，此外，城东麒麟的小户型也可选择。

江宁金茂悦效果图

目前供货量相对充足的当属青龙山新城，驻扎了江宁金茂悦、深业青麓上居、朗诗玲珑郡等，基本的刚需房价在260万左右。

此外，桥北的大华锦绣时代单价在2.2万/平左右，小高层建面约112平起步，总价也能控制在250万以内，弘阳尚上悦苑的单价超2.9万/平，88平小户型的总价在260万左右。

就上述来看，各个板块的选择性似乎还是有的，但在狐妹看来，从买房人的心理认可度、房价的梯度以及板块内配套的需求等来看，其实这样的价格是“超出预想”的，毕竟随之带来的时间成本问题，也不容小觑。

2万/平以下：横溪、龙潭、溧水、六合等

换作三四年前，如果要盘点南京2万以下的刚需楼盘，且不说楼盘了，就连板块的选择也很多，但如今，南京留给刚需的选择越来越窄、也越来越远了。

越走越远，价格也不便宜。桥北房价随着地价的攀升也渐渐和刚需say goodbye了，而禄口此前就有楼盘放风价要卖2万+，所以对刚需而言，南京的“纯刚需”板块估计不会持续太久了。

一边是不得不接受的房价上涨的事实，一边是能够得着的位置也越来越偏，时间、交通成本也都是钱！

不过乐观的是，随着南京的交通配套规划越来越好，高架、地铁等拉近了和主城的通勤距离，溧水，六合也因此越来越受到刚需喜欢。

中海棠城公馆开盘现场

去年迎来首开的六合盘中海棠城公馆，销许均价18500元/平，200多套房吸引了近千人抢购，开盘当日全部卖完；溧水单价不到1万/平的康利华府，因为新、二手房倒挂更是引爆市场，个位数的中签率，也让溧水火了一把。

刚需不易，减少犹豫，今年南京市场的刚需盘还会留给大家多少机会？南京的改善客们在这场购房游戏里中彩率如何？

祝愿大家都能在南京找到心仪的家！