猝不及防!南京最新房价梯队出炉!你还买得起哪里……

南京楼市深度报道 2020-03-20 17:09:37
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涨涨涨!冷不丁的就涨价了!(我这模糊的双眼) 南京的房价,不知道从何时开始就2万起步了,一直扶摇直上6万多,尽管限价的紧箍咒依然在头上,但市场上时不时的几颗“彗星”,已经冲向了现有的房价星系中。看完上图,你处于星系中的哪里呢? 目前的南京市场主要表现为以下4个信号: 一、部分热门区域房价门槛再提档斡

涨涨涨!冷不丁的就涨价了!(我这模糊的双眼)

南京的房价,不知道从何时开始就2万起步了,一直扶摇直上6万多,尽管限价的紧箍咒依然在头上,但市场上时不时的几颗“彗星”,已经冲向了现有的房价星系中。看完上图,你处于星系中的哪里呢?

目前的南京市场主要表现为以下4个信号:

一、部分热门区域房价门槛再提档斡旋在限价内的南京,多个板块的部分楼盘从去年开始就已经试探性上涨,多个热门小区域的纯新盘在板块的限价基础上都有小幅的增长。

而从今年以来,尽管受到疫情影响,但市场的躁动只是迟来了而已,最近不少热门区域的房价也纷纷提档,比较典型的代表是江北核心区、城北鼓楼、迈皋桥。

江北核心区前期一直严格限价在3.05万/平内,润辰府即将推出的28套洋房,均价在3.4—3.6万/平,板块内的新房格局再次突破。

城北鼓楼的绿地紫金中心的收官住宅,销许均价4.5万/平左右,比前期房源上涨2000元/平;迈皋桥新盘锦麟融誉府均价3.5万/平,直接破解区域3万大坎。

市场价格的悄然上涨,其纯新盘在突破价格上正在试探性的“触点”,可以预见的是,今年即将上市的纯新盘大概率也会突破此前的板块限价。

二、刚需买房成本再度提高在南京的房价宇宙星系里,看得见的是明码标价,看不见的,却是散落在这“宇宙”中的各种小行星——刚需的身影。

狐妹还记得,前两年南京150万的选择还有江宁、江北两大板块,而如今江宁基本全线退出了,如今刚需想在南京置业,要想在区域、户型的选择空间上大一些,总价预算最起码再提高个100万以上。

买房成本一直在提档,而买房的路却越来越长,南京2万以下的房源基本都集中在江宁横溪、谷里、溧水、六合等距离主城较远的板块,可选择的楼盘其实也不多。

三、开发商优惠卖房政策推出,或将刺激购房需求

今年以来不少开发商如恒大、世茂、保利等,已经在陆续推出优惠政策,以此来拉动客户促成交。

而对买房人来说,今年的市场又到了“风水轮流转”的时刻了,买房人的主动权将更大!

一则是央行降息,买房人贷款压力或将减轻,而且可以预见的是,开发商在今年还会陆续推优惠活动,也就是说今年会是个不错的买房时机。

另一方面,此前南京楼市因疫情被压制的购房需求,刚需购房的意向增强,一系列表现也会在后期反弹,带来新一波的成交。

四、南京落户门槛在松动,买房门槛降低!

今年2月,南京人才人才落户政策有效期再度延长一年,至 2021 年 2 月 28 日。买房,门槛的松动,意味着更多的买房人将涌入南京市场!

值得一提的是,就在今天(3.20),浦口区发布最新的人才购房政策,即自主创业的非南京户籍大专生,也有购买浦口人才房的机会!

目前南京方面暂时松动的是人才落户政策,后期是否还会有其它新政助推楼市?值得期待。

5万/平以上:河西、南部新城

这些年来南京的高价房,基本都是集中在河西、城中,这些板块以绝对的城市地位和稀缺资源,稳坐价格高峰,甚至从这些板块里裂变出来的各个小区域,也都一跃成为市场焦点。

作为南京楼市日常保持高烧的河西南板块,无论是当年的“星八客”,还是到后来的鱼嘴商务区、儿童医院区域,一直是一房难求,短期内也无法缓解。

值得注意的是,整个河西南板块的房价也在不断“升级”,从3.5万→3.98万→6.4万,南京市场一直在挖掘土豪们的资本实力!

好戏还在后头,沉寂多年的苏宁睿城今年也要推出三期产品——檀悦系,是苏宁住宅产品里的最高端系列,有小道放风价在6.4万/平,这妥妥的是向“大哥”葛洲坝南京中国府看齐的节奏呵!

云际效果图

河西中4.5万/平的限价,自从海玥名都收官之后,再无挑战者,而如今保利打造的云际已经开始“磨刀霍霍”了,此番精装放风价5.5—6万,总价770万起!

不过不要着急,单价预算5万以上的可不止河西,是个近6年没有新房上新的南部新城,或将成为继河西之后的又一5万+热门区域。

话说这个区域从去年7月开始就陆续推地,似乎要和河西“试比高”?预计在今年二季度迎来首开的云澜尚府,放风价5.5万/平,户型面积预计120㎡起步,精装交付。

土豪们,带上钱,是时候来一场“选河西还是南部新城”的甜蜜选择了!

4—4.5万/平:江心洲、赛虹桥

4—4.5万/平,在南京,你会选择江心洲还是城南的赛虹桥区域?

近期,存货本就不多的江心洲再次刷屏了,仁恒江湾世纪新领2栋楼销许,户型179平,销许均价在42630-45994元/平之间。

拥江决定了南京未来发展的归属,江心洲正好在拥江之心,除了江岛本身独有的生态资源,更难得的是,各个楼盘的低密住区。

赛虹桥区域地处主城,商业、交通等各项配套都比较成熟,货量不多。

目前区域内只有花语江南在售,去年11月首开卖了9成,目前仅剩2套样板间在售,户型为170平以及240平在售,均价为43200元/㎡。

建筑面积约170平户型

花语江南后期预计4月加推1号楼,为170平房源,共计50套左右,170平户型设计四房两厅,较为方正,南北通透、采光也好,还做到了贯通式大阳台,很适合当下的二胎家庭。

3.5—4万/平:迈皋桥、江北核心区、鱼嘴商务区

3.5万/平!

锦麟融誉府楼座图

迈皋桥纯新盘锦麟融誉府的销许均价,一时间振奋了该区域,要知道区域内的金浦御龙湾前期房价在2.6万/平,如今迈皋桥新房再上高度,确实要让一些刚需客望而却步了。

不过狐妹也很好奇,江北核心区润辰府洋房3.4—3.6万/平,其它新盘的均价在3.05万/平左右,买房人在对比这迈皋桥、江北核心区时会如何选择?

此外,河西南方面,随着河西南“星八客”的收官,也进入到了“鱼嘴时代”,鱼嘴金茂悦、润府以3.98万/平入市,使得该板块成为第三梯队的“战狼”。

最近有小道称,鱼嘴润府即将收官的2栋房源很可能超过前期的3.98万/平,推动鱼嘴商务区的小增长。

3—3.5万/平:仙林湖、麒麟、上秦淮、燕子矶

忽如一夜春风来,3万/平的新房价在南京也不少了,而近期如麒麟、仙林湖、上秦淮等板块也都纷纷“揭竿”。

水沐雍荣府楼座图

近期刷屏最猛的莫过于仙林湖新秀水沐雍荣府,目前已经在仙林金鹰公开接待处,预计会在5月左右首开近300套房,放风价在3.1—3.4万/平;同区域内的融信世纪东方还剩最后3栋高层,置业顾问放风价在3.2万/平左右。

昔日还在2.8、2.9万/平徘徊的麒麟,去年下半年熙悦直接捅破了区域限价,让麒麟新房起跳平台越过了3万/平的界限。

就在前不久,江宁上秦淮的五矿澜悦栖原称预计5月加推高层,建筑面积为90—140平,放风价预计3.1万/平,该项目前期房源的均价2.96万/平左右;同区域的葛洲坝融创紫郡府的高层,放风价在3.2万/平左右。

另一3万领地的城北燕子矶,近期有消息传在售盘中海燕矶听潮即将加推,价格预计会在3.1—3.2万/平,该项目前期均价不到3万/平。

万象天地九悦效果图

燕子矶纯新盘万象天地九悦预计今年5月左右首开,放风价3.5万/平,燕熙台精装放风价约3-3.5万/平;公园世纪更是放风3.5-4万/平。

看来今年的燕子矶,新房房价格局或将迎来新一轮变化了。

2—3万/平:青龙山、滨江、桥北、五桥等

要说单价2万在南京的选择,其实不多,但是要是预算在2—3万之间,其实选择还真不少,尤其是在总价250万左右的中间段落,已然成为南京买房人相对可以接受的价格水平。

仔细盘点下来,两江板块的江宁、江北依然供货主力军,比如,江宁滨江、禄口、淳化、正方新城、青龙山区域,江北的桥北、五桥、白马路—虹悦城、雨山路,此外,城东麒麟的小户型也可选择。

江宁金茂悦效果图

目前供货量相对充足的当属青龙山新城,驻扎了江宁金茂悦、深业青麓上居、朗诗玲珑郡等,基本的刚需房价在260万左右。

此外,桥北的大华锦绣时代单价在2.2万/平左右,小高层建面约112平起步,总价也能控制在250万以内,弘阳尚上悦苑的单价超2.9万/平,88平小户型的总价在260万左右。

就上述来看,各个板块的选择性似乎还是有的,但在狐妹看来,从买房人的心理认可度、房价的梯度以及板块内配套的需求等来看,其实这样的价格是“超出预想”的,毕竟随之带来的时间成本问题,也不容小觑。

2万/平以下:横溪、龙潭、溧水、六合等

换作三四年前,如果要盘点南京2万以下的刚需楼盘,且不说楼盘了,就连板块的选择也很多,但如今,南京留给刚需的选择越来越窄、也越来越远了。

越走越远,价格也不便宜。桥北房价随着地价的攀升也渐渐和刚需say goodbye了,而禄口此前就有楼盘放风价要卖2万+,所以对刚需而言,南京的“纯刚需”板块估计不会持续太久了。

一边是不得不接受的房价上涨的事实,一边是能够得着的位置也越来越偏,时间、交通成本也都是钱!

不过乐观的是,随着南京的交通配套规划越来越好,高架、地铁等拉近了和主城的通勤距离,溧水,六合也因此越来越受到刚需喜欢。

中海棠城公馆开盘现场

去年迎来首开的六合盘中海棠城公馆,销许均价18500元/平,200多套房吸引了近千人抢购,开盘当日全部卖完;溧水单价不到1万/平的康利华府,因为新、二手房倒挂更是引爆市场,个位数的中签率,也让溧水火了一把。

刚需不易,减少犹豫,今年南京市场的刚需盘还会留给大家多少机会?南京的改善客们在这场购房游戏里中彩率如何?

祝愿大家都能在南京找到心仪的家!

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