抢客爆发流血事件!房价腰斩砸售楼处!楼市下行猛烈信号?

南京焦点发布 2018-07-09 17:18
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巨轮转向,通常都是从一些微小的事件开始的。 就在上周末,南京隔壁的一家楼盘里爆发了打架事件,疑因抢客大打出手!今天各个群都刷爆了。 而2018年在镇江楼市发生的这一幕,其实在2015年、2016的南京也曾爆发过。为了抢客,开发商拓客曾大打出手,河西南开发商甚至动用挖掘机…往事可以说是相当丰富了。 与

巨轮转向,通常都是从一些微小的事件开始的。

就在上周末,南京隔壁的一家楼盘里爆发了打架事件,疑因抢客大打出手!今天各个群都刷爆了。

而2018年在镇江楼市发生的这一幕,其实在2015年、2016的南京也曾爆发过。为了抢客,开发商拓客曾大打出手,河西南开发商甚至动用挖掘机…往事可以说是相当丰富了。

与此同时,一边是上半年房企业绩公布,另一边又是碧桂园、万科等房企纷纷释放利空信息、地产股暴跌、通州爆发降价砸售楼处事件…

强烈对冲效应之下,这一次,楼市是真的变天了?

截客事件爆发

今天一早,一段置业顾问在售楼处大打出手的视频刷爆了朋友圈,事件就发生在上周末,就在南京隔壁的镇江,竞品楼盘因为拓客原因,在其中一家售楼处发生冲突。

(视频截图)

据了解,当地公安机关已介入调查。无论是哪家楼盘动手打人在先,开发商为了争抢客户形成的恶性竞争却是不争的事实。

而南京,截客战从来就都是剑拔弩张的,代表性案例有2015年的河西南,2016年的禄口,也是能写进房地产教科书了。

01

2015年的河西南:挖掘机截客

2015年7月,河西南纯新盘招商雍和府公开售楼处和样板间,一大早众多买房人发现,通往楼盘的高庙路上几辆挖掘机拦在路中间,而挖掘机是另一家楼盘特意“请出来”的,其背后的目的昭然若揭,就是为了抢客!

最终出动多名警力后才“制服”挖掘机,恢复了道路的畅通,而招商雍和府售楼处公开的“吉时”也被迫延迟了一小时。

当年的河西南,看看小蜜蜂截客这剑拔弩张的态势,最后板块开发商在集体斡旋之下,划分好“势力范围”,并决定联袂,不再以疯狂截客上头条,共同守护好板块形象。

02

2016年的禄口:因截客爆发锤子事件

2016年5月8日,在江宁正方中路地铁站拓客的两盘拓客人员发生斗殴,一张提着榔头的保安照和被打小蜜蜂照瞬间刷爆盆友圈。

天下熙熙皆为利来、天下攘攘皆为利往。尽管打架抢客事件较为少见,但为了利益而“暗斗”早已不新鲜。除了河西南、禄口,高新区、仙林湖、江宁东山等板块为了截客也是小摩擦不断。

当然,这是在当时背景下发生的特定事件。

现在你去河西南看房,置业顾问会热情的招呼你,当然不是给你热情的给你介绍,是建议你去别家看看,“反正我们家买不到”。

而禄口,就算有截客,也是喊你去买公寓买商铺,住宅早就成抢手货了,哪个开发商还会费功夫去截客呢,这不就等于让霍金来背九九乘法表么?多此一举。

头部房企释放浓烈信号

有人说2018年是楼市的白银十年开始,随着半年报的公布,数据狠狠给了大家一巴掌,不少房企又双双刷新了销售金额及拿地金额。

过去半年里,调控依然如影随形,而且还在不断加码。然而,在前端融资受限,后端销售限价的条件下,很多房企的业绩依然创出了新高

2018年上半年品牌房企销售业绩排行榜↓↓↓

碧桂园的大部分房产在三四线城市,正好是上半年热销的主要领域。恒大和万科的销售额不相上下,都是3000亿元出头。

2018年,“规模战”已成共识,重点品牌房企目标积极,增速平均达到41.9%。

除万科、碧桂园表示不设目标外,恒大目标定在5500亿,融创、保利、绿地剑指4000亿,龙湖、泰禾期待突破2000亿,其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等誓破千亿,目标增长超40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业也预期20%以上增速。

中型企业多以千亿为目标节点,期待向更高阵营实现突破。

对比2017年房企排名和2018年半年度房企排名,想必未来半年将会见证房企最强洗牌的一年,行业集中度的上升,马太效应愈发明显,规模企业间的竞争亦呈白热化,无论是大开发商,还是小房企没有谁是绝对安全的。

代表房企2018年1-5月收并购金额前十城市 ↓↓↓

二线城市仍是房企争夺的主战场,从代表房企2018年前5个月收并购金额前十城市来看,南京仅次于济南、杭州,暂列第三位,依旧成为房企的心头好和必争之地。

与2018年上半年最高点相比,几乎所有房企股价都出现下跌:

不到1个月时间,碧桂园跌了近30%;

今年上半年,万科从最高点跌落近50%;

以产业造城著称的华夏幸福,基本接近腰斩;

以豪宅为主要产品的泰禾,跌幅高达60%以上。

作为房地产行业的标杆性龙头,万科宣称“去房地产化”;而在三四线大举攻城略地的碧桂园,则悄悄开启了收缩战略。

万科董事会主席郁亮表示:

“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。

于是乎,网络铺天盖地的宣传“万科要抛弃房地产了”,龙湖是把地产的名字拿掉了。而碧桂园、绿城也誓保现金流:

澎湃新闻在上周报道,碧桂园内部人士表示,“全覆盖”战略在内部已明确叫停,现在的工作一切围绕现金转,有的项目哪怕利润转负也要抢现金流。

绿城要求员工加快销售,要早销、多销、快销,要加大应收款项催收力度,倾尽一切努力获得受限价政策影响项目的预售许可证。

对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前到2018年开盘销售,严格控制付款。

融资政策及监管收紧让房地产开发商在这个夏季感到了阵阵凉意。各大房企正拼尽全力,力保现金流。

房企正加速抢跑

同时,通州传来退房事件。退房的业主标识“刚开盘的时候是4万多,现在的售价是2万多,相差两万、贬了一半,你说谁能愿意?”

虽然有当地媒体出来解释,两次开盘的地理位置和房源不同,且闹事的并非业主…然而市场里坏事总是传的特别快,也神乎其神。

这一幕是不是来得特别熟悉?楼市好像流行趋势,总是在重复历史…在过去这几年,买房人只干两件事,买房和砸售楼处。

2008年9月3日,杭州白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四大项目全线8.5折开盘,售楼处被砸。

2011年10月23日,上海嘉定双单路的郦城售楼处被砸,新开盘精装修房源售价1.4万元,而很多老业主购买的毛坯房单价就达1.8万元。

2011年11月,北京大兴领海预售价从1.8万降到1.4万,售楼处沙盘被砸。 

2011年11月12日,上海领海朗文世家大幅降价,老业主聚集售楼处维权,打砸沙盘。

2011年11月13日,上海清林径售楼处被砸,前期业主购买价格为1.6万元-1.7万元/平,新房源售价则是1.3万元-1.4万元/平,降幅18%。

2012年5月3日,杭州昆仑天籁,5月4日杭州四季公馆、丽景英郡,5月5日杭州江南铭庭。2012年,单是发生在杭州的静坐、举横幅、砸售楼处就超过20起。

2014年2月23日,杭州香榭里开盘价从1.72万元/平降到1.18万元/平,北海公园从1.9万/平直降至1.58万元/平,两处售楼处均发生打砸事件。

2018年初,金华某地段的开发商鉴于资金压力,决定将剩下的房产降价出售,这引发了老业主的不满,集体到售楼部抗议,过程中部分情绪激动者砸了售楼处沙盘。

从这些闹剧中不难看出,事件集中发生在2008年、2011年、2012年和2014年,这几年刚好就是房地产行业周期中最困难的几年,经济危机、库存积压、销量下滑,开发商债台高筑,急需打折促销回笼资金。

每一次上涨各有各的精彩;每一次下行都惊人的相似。南京楼市正在陷入以下几种场景中,难以自拔。

01

地价跌了,前期拿地的KFS哭惨了

其实从去年年底开始,地价下跌信号就非常明显了,但近期案例就更多了。可以理解为房企更理性了,但也是因为房企的钱袋子更加紧张了,所以这也就造成了一部分之前几乎消失在南京楼市的房企重新回归到市场上来。

金地拿下的核心区G04地块,剔除掉国际高中,实际拿地价也就在1.8万/平左右,比雨山路的一大波2万+地块都要便宜很多,而且雨山路的高价地有不少还得现房销售。

万科拿下的江宁科学园G26地块,楼面地价仅1.4万/平、中粮拿下的雨山路G21地块楼面价不足1.8万/平、复地拿下的仙林G23地块楼面价仅8千多元每平,南京土拍更理性,也更冷了。

就在今天下午,江北核心区再次挂出两幅宅地,最高限价楼面价不足2万1,之前在江北次核心板块拿了2万+地块的开发商恐怕已经哭惨了。

02

南京限价严厉,高价地也难以幸免

原先拿了高价地的开发商,还企盼着ZF会给予地王一个新的房价标准,然而算盘落空,最终开发商只能选择抢跑入市。

今年以来,中海桃源里地价2万2,最终房价3万9;熙悦地价1万9,最终房价2万9;保利云禧地价2万2,最终房价2万9;弘阳燕澜七缙地价1万6,房价2万6…不是高价地的正荣滨江紫阙、升龙桃花园著、扬子江金茂悦、绿地海悦…全部遭到限价,房价没有任何想象。

最近,江浦多盘释放开盘信息,房价还是被严格限价,比如金地保利悦风华、中建国熙台II期、银城颐居悦见山…这些地价2万+的项目,房价统统被限制在3万/平以内,非常惨烈。

03

业主指导房价盛极一时,真的看不懂

从明发滨江新城开始,南京一波楼盘有了自己的业主指导价,很多楼盘在交付开始就有各种天价二手房挂牌出来,既然新房有政府限价,但二手房总归是市场行为。

04

维权频发期,各种问题接连爆发

最近南京各种维权是数不胜数,当年摇号抢房的买房人正杀回来维权,楼市越来越微妙。

越是在利空期,越有各种光怪陆离的现象发生。也正应了那句,当潮水褪去,才知道谁在裸泳…当然,还是要强调一句,供求关系的改变才是楼市反转的最大基础。

注:部分内容来源于楼市相对论、楼市TIME

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